Comprendre la fiscalité du LMNP en 2024

La fiscalité du Loueur Meublé Non Professionnel en un coup d’œil

Le statut du LMNP est ouvert à tous les propriétaires particuliers souhaitant louer leur bien. À condition de proposer un logement meublé, ils peuvent bénéficier d’avantages fiscaux.

En effet, ce régime du LMNP permet, sous certaines conditions, de :

• se voir appliquer un abattement de 50 % sur les revenus liés à la location ;
• amortir le prix d’acquisition du bien immobilier concerné par la location ;
• déduire ses charges et ses intérêts de crédit ;
• reporter ses déficits d’une année sur l’autre.

 

Fiscalité LMNP : comment faire pour ne pas payer d’impôt en LMNP ?

Grâce aux avantages fiscaux du régime du LMNP, il est possible de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus.

En choisissant le régime réel, il est possible de déduire toutes ses charges ou dépenses de vos loyers avant de les déclarer à l’administration fiscale.

De plus, il est possible d’amortir vos investissements. Le mobilier comme l’immobilier peuvent faire l’objet d’une immobilisation selon un taux et une composante spécifique. Si vous ne disposez des compétences comptables nécessaires, il est conseillé de se faire épauler par un professionnel.

Enfin, il est possible de reporter ses déficits sur plusieurs années. Si vos dépenses sont supérieures aux loyers perçus sur une année fiscale, il est possible de reporter la différence sur les années suivantes.

Découvrez plus en détail les différents mécanismes dans la suite de l’article.

Quels sont les régimes fiscaux appliqués au LMNP ?

Le loueur dispose d’un choix entre deux régimes fiscaux différents pour l’imposition de ses loyers en LMNP.

Le régime micro-BIC en LMNP

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus sur une année fiscale. Ce régime est similaire à celui des auto-entrepreneurs. Son objectif est de faciliter la comptabilité du loueur non professionnel. Ainsi, il n’a pas à faire le compte de ses dépenses annuelles. L’administration fiscale estime d’office qu’elles sont de 50 % des revenus.

Ce régime s’applique de plein droit. C’est-à-dire que si le loueur ne fait pas de choix, le régime micro-BIC lui sera appliqué. Il est toutefois conditionné à un seuil de chiffres d’affaires. Les loyers annuels du LMNP doivent être inférieurs à :

• 72 600 € hors taxe pour la location meublée longue durée ;
• 176 200 € hors taxe pour la location meublée saisonnière.

Le régime micro-BIC présente l’avantage d’être simple et facile à mettre en place. Il demande peu de compétences ou de temps.

Le régime réel simplifié en LMNP

Le loueur en meublé non professionnel peut également choisir le régime réel simplifié. Il s’applique automatiquement lorsque les recettes du propriétaire bailleur dépassent les seuils du régime micro-BIC.

Ce régime permet de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années. En effet, il permet de réaliser des amortissements et de prendre en compte toutes les dépenses du LMNP.

• Charges d’entretien.
• Réparation.
• Frais administratifs (comptable, par exemple).
• Emprunt.

La seule condition est de disposer des justificatifs des dépenses et de les avoir réalisés dans l’intérêt direct de la location meublée.

La déclaration des revenus locatifs au régime réel est plus complexe que celle du régime micro-BIC. Le loueur est aussi soumis à une obligation de tenue d’une comptabilité. Il est donc préférable de faire appel à un comptable. Ce dernier pourra aussi vous conseiller sur la pertinence de choisir ce régime ou non. En effet, si vous n’avez pas effectué de crédit pour acheter le bien loué ou si vous avez très peu de charges, le régime réel n’est pas forcément intéressant.

Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?

Vous ne savez pas comment choisir entre le régime réel ou micro-BIC ? Voici les critères à utiliser.

Les plafonds fiscaux de chaque régime

Chacun des deux régimes dispose de plafonds fiscaux en LMNP.

• Micro-BIC : le plafond est de 72 600 € pour les locations meublées classiques et de 176 200 € pour la location de meublés de tourisme ou des chambres d’hôte.
• Réel simplifié : le régime s’applique jusqu’à la limite maximale d’application du statut du LMNP, c’est-à-dire 23 000 € net par an.

Exemple de calcul pour le régime micro-BIC

Voici un exemple de situation où il est intéressant d’opter pour le régime micro-BIC en LMNP.

• Vous mettez en location une maison. Le locataire paye un loyer mensuel de 1 300 € auquel s’ajoutent 100 € de charges. Les revenus annuels sont de 16 800 €.
• En un an, vous avez dépensé 2 500 € pour l’entretien du bien.
• Au régime micro-BIC, vous pouvez déduire 50 % de vos revenus bruts soit 8 400 €. Au régime réel simplifié, vous auriez retranché vos charges réelles soit 2 500 €.

Exemple de calcul pour le régime réel

Voici un second exemple.

• Vous achetez un appartement d’une valeur de 200 000 €. Le taux d’amortissement appliqué est de 2 % par an, c’est-à-dire 4 000 €.
• Le loyer est de 1 000 € auquel s’ajoutent 150 € de charges. Les revenus annuels sont de 13 800 €.
• Le tableau ci-dessous permet d’envisager l’intérêt du régime réel en fonction des charges et des amortissements.

 

 

Montant déductible	1er cas	2e cas	3e cas	4e cas
Loyers	13 800 €	13 800 €	13 800 €	13 800 €
Charges réelles déductibles	1 000 €	5 000 €	10 000 €	15 000 €
Amortissement déductible pour l'année en cours	4 000 €	4 000 €	3 800 € (13 800 - 10 000)	0 € (13 800 - 15 000)
Montant total déductible au régime réel pour l'année en cours	5 000 € (1 000 + 4 000)	9 000 € (5 000 + 4 000)	13 800 € (10 000 + 3 800)	15 000 € (15 000 + 0)
Régime réel : montant imposable pour l'année en cours	8 800 € (13 800 - 5 000)	4 800 € (13 800 - 9 000)	0 € (13 800 - 13 800)	0 € (13 800 - 5 000)
Régime réel : montant du déficit reportable sur l'année N+1	0 €	0 €	0 €	1 200 € (13 800 - 15 000)
Régime réel : montant de l’amortissement reportable sur l'année N+1	0 €	0 €	200 € (4 000 - 3 800)	4 000 € (4 000 - 0)
Régime micro-bic : montant imposable pour l'année en cours (abattement de 50 %)	6 900 €	6 900 €	6 900 €	6 900 €

Simulation à titre indicatif réalisée en 2024.

• Dans le premier cas, le niveau des charges effectives est faible et le régime micro-BIC est plus avantageux.
• Dans le second exemple, le régime réel est plus intéressant car il permet de prendre en compte l’amortissement du bien pour l'année en cours.
• Dans le troisième cas, le régime réel est également plus avantageux car les charges sont élevées, ce qui ne permet pas de déduire la totalité de l'amortissement sur l'année en cours. Dans ce cas, le reliquat est reporté sur l'année suivantes, sans limite de durée.
• Dans le quatrième exemple, les charges sont supérieures aux recettes. Le loueur meublé non professionnel a donc tout intérêt à choisir le régime réel. Il aura donc le droit de reporter à la fois son déficit dans une limite de dix ans et la totalité de l’amortissement non constaté sur les années suivantes.

TVA et LMNP : comment récupérer la TVA sur le prix d’un bien ?

Le loueur de meublés non professionnel peut récupérer la TVA sur l’achat de son bien immobilier dans une seule condition. C’est possible uniquement s’il achète un bien neuf dans une résidence de service (pour étudiants, pour senior, d’affaires ou de tourisme). Le taux de TVA applicable est de 20 %.

En récupérant la TVA, vous vous engagez à garder le bien pendant 20 ans. Dans le cas contraire, vous devrez rendre le montant de la TVA au prorata des années où vous êtes resté propriétaire. Il est également nécessaire de confier la gestion du bien à un professionnel pendant neuf ans.

Dans cette situation, le loueur peut également récupérer 10 % de TVA sur les loyers.

La loi Finances 2024 : comment impacte-t-elle la fiscalité du LMNP ?

Les LMNP, ainsi que leur fiscalité, sont le centre d’un débat animé à l'Assemblée nationale. La loi Finances 2024, débattue en octobre 2023, avait déjà abordé plusieurs changements sur la fiscalité des LMNP, celle-ci jugée trop avantageuse. Mais c’est le 29 janvier 2024 et l’adoption de la loi “visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif” qui vient amener les premiers changements concrets :  

• la suppression de la double déduction des amortissements pour les LMNP meublé de tourisme en régime réel ; 
• l’abattement pour les micro-BIC en meublé de tourisme non classé réduit à 30 % jusqu’à 15 000 € de chiffre d'affaires, et réduit à 50 % jusqu'à 77 700 € de chiffre d'affaires pour les meublés classiques en micro-BIC.

À noter que les meublés de tourisme en zone très peu dense ne sont pas concernés par ces changements. 

De nombreux changements sur la fiscalité des LMNP sont donc à prévoir dans les années à venir, restez attentifs à ceux-ci pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Revente LMNP : le calcul de la plus-value immobilière bientôt remis en cause ?

Les avantages fiscaux liés à la revente d’un bien en LMNP pourraient être modifiés.

Le calcul de la plus-value immobilière en LMNP aujourd’hui

• Les plus-values réalisées par le loueur en LMNP sont taxées à hauteur de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
• La plus-value correspond à la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat.
• Les amortissements réalisés tout au long de la LMNP ne sont pas pris en compte pour le calcul de la plus-value. Ils n’augmentent pas la valeur du bien immobilier. 

Un nouveau calcul de la plus-value immobilière pour les LMNP ?

Un amendement à la loi de finances 2024 souhaitait également modifier le calcul de la plus-value immobilière. En cas de vente du bien sous le statut du LMNP, les amortissements réalisés devront être pris en compte. Cette nouvelle disposition s’appliquerait uniquement pour les locations saisonnières. Toutefois, cet amendement n’a pas été repris dans le texte final. 

Comment bien déclarer ses impôts en LMNP ?

Le loueur doit réaliser chaque année sa déclaration d’impôts en LMNP. Voici comment faire en fonction du régime choisi.

Le régime micro-BIC : une déclaration simple

L’abattement est calculé automatiquement par l’administration fiscale. Il suffit donc d’indiquer le revenu brut de la location et le montant des charges payées dans les lignes 5ND, 5OD ou 5PD.

Il est nécessaire de remplir la déclaration annexe n° 2042-C-PRO.

Le régime réel simplifié : une déclaration plus complexe

Sous le régime réel simplifié, il est nécessaire de remplir la déclaration n° 2031 et ses annexes. Il faut y préciser toutes vos charges, vos amortissements et vos revenus.