Quelles sont les conditions à respecter pour avoir le statut LMNP ?

Le principe du LMNP en quelques mots

 Le statut de loueur en meublé non professionnel est attribué aux particuliers qui décident de mettre en location un bien meublé dont ils sont propriétaires.

Le statut LMNP est notamment reconnu pour :

• permettre de se créer un complément de revenus intéressant ;
• ses avantages en matière de fiscalité ;
• constituer un investissement peu risqué.

Le statut LMNP n’est pas à confondre avec celui de LMP (Loueur en meublé professionnel). En effet, ce dernier est un investisseur ayant fait de la location sa source de revenus principale. Le loueur de meublé non professionnel est lui un particulier souhaitant se constituer un complément de revenus.

Le fonctionnement du LMNP est simple. Au moment de la déclaration de revenus, le loueur peut déduire de ses revenus locatifs les charges de la location (intérêts du crédit immobilier, frais de syndic, etc.). La déduction peut se faire au réel. Le montant réel de toutes les charges est déduit. Il peut se faire de manière forfaitaire. L’administration fiscale applique alors automatiquement un abattement de 50 % des revenus.

Les conditions du propriétaire pour obtenir le statut LMNP

Pour profiter du statut de loueur de meublé non professionnel, il faut tout d’abord être un particulier. Le statut est fermé aux personnes morales (sociétés ou associations). Les investissements réalisés constituent une faible part des revenus du loueur. Les personnes dont l’activité principale est d’investir pour mettre des biens en location et qui tirent la majorité de leurs revenus de cette activité ne sont pas éligibles au LMNP.

Il faut ensuite être propriétaire d’un bien immobilier proposé à la location. Un loyer est perçu tous les mois et un contrat de bail a été signé entre le propriétaire et le locataire. Le contrat de location doit comprendre toutes les informations ou mentions obligatoires. C’est par exemple le cas de la durée du bail ou du loyer.

Le particulier ayant le statut de LMNP doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (le RCS). Pour cela, au début de l’activité, le loueur doit réaliser une déclaration au greffe du tribunal de commerce. Il obtient un numéro d’immatriculation, le SIRET. Il est possible d’effectuer ses démarches dans les trois mois précédents la première déclaration. Il est aussi possible de les réaliser dans les quinze jours suivant la signature du premier bail.

Les conditions relatives au logement du loueur meublé non professionnel

Le bien concerné par la LMNP est forcément à destination de logement. Les locaux professionnels ne peuvent pas faire l’objet de la LMNP. Ce doit être un bien dont vous êtes le propriétaire. Il doit être d’une surface supérieure à neuf mètres carrés. Le LMNP peut concerner des résidences de tourisme, d’affaires, pour senior, pour étudiants.

Pour obtenir le statut LMNP, votre logement loué doit respecter certaines conditions. Il existe des conditions strictes concernant le logement à louer et les équipements fournis.

Vous trouverez ci-après la liste complète des éléments à fournir obligatoirement dans votre logement d’après les directives de l’État.

• Literie avec couette.
• Présence de volets ou de rideaux dans les chambres.
• Plaques de cuisson.
• Four ou four à micro-onde.
• Réfrigérateur.
• Congélateur ou compartiment à congélation intégré au réfrigérateur (température maximale de - 6°).
• Vaisselle en nombre suffisant.
• Ustensiles de cuisine (couteaux, poêles, casseroles, etc.).
• Table et sièges.
• Etagères de rangement.
• Luminaires.
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur, serpillière, etc.).

Si votre logement ne comporte pas la totalité de cette liste, il est considéré comme un logement vide. L’objectif de ces directives strictes est de permettre à des locataires d’arriver rapidement dans un logement et de pouvoir y vivre au quotidien en amenant uniquement leurs valises.

Au-delà de cette liste, il est essentiel de proposer à la location un logement décent, notamment si c’est une LMNP dans l’ancien. Les conditions d’habitation dans votre bien doivent respecter la sécurité ou la santé de votre locataire.

Les conditions des revenus locatifs en LMNP : plafond et impact

La location meublée non professionnelle est soumise à des limites de revenus.

• Les recettes totales de l’activité de location meublée de longue durée doivent être inférieures à 23 000 € sur une année civile.
• les recettes totales de l’activité de location meublée sont inférieures au montant total des revenus annexes de votre foyer fiscal.
• Les revenus locatifs liés à la LMNP constituent 50 % ou moins de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous remplissez au moins l’une de ces deux conditions, alors vous respectez les critères du statut LMNP. 

En fonction de la ville où réaliser l’investissement, vous pourrez donc mettre en location un ou plusieurs logements. Dans les grandes villes, un appartement ou une maison pour une famille vous apportera un loyer annuel équivalent au montant du plafond. Dans des villes plus petites, il sera possible de mettre en location deux ou trois appartements avant d'atteindre le seuil maximal de revenus.

Les conditions relatives aux régimes fiscaux du LMNP

Le LMNP vous laisse le choix de deux régimes fiscaux.

• Le micro-BIC : il est ouvert pour des recettes inférieures à 72 600 € chaque année. Il offre une gestion simplifiée puisque l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs.
• Le régime réel simplifié : il s’applique obligatoirement pour les revenus locatifs supérieurs à 72 600 €. Il demande à déclarer précisément toutes ses charges et à en garder les justificatifs pour fournir lors d’un contrôle.