Où investir en LMNP en 2024 ?

Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir la ville où investir en LMNP ?

Pour que votre investissement en LMNP soit fructueux, il convient d’apporter un soin particulier au choix de la localisation du bien. Et ce que vous envisagez d’investir dans une résidence étudiante, une résidence de services pour seniors ou encore dans une résidence de tourisme.

Voici les éléments à étudier pour déterminer le meilleur emplacement :

1. La demande locative : privilégiez des villes dynamiques où la demande en location meublée est forte. Généralement, ce sont des agglomérations qui attirent des étudiants, des professionnels en mobilité, des touristes et des seniors. Le turn-over d’une location meublée est supérieur à celui d’une location nue (car la durée de location y est bien souvent plus courte). En misant sur une ville présentant une demande locative solide, vous avez plus de chances de trouver rapidement et facilement de nouveaux locataires et d’éviter ainsi une vacance du logement.
2. Le marché immobilier local : bien entendu, il est primordial d’étudier de façon ciblée le marché immobilier de la ville et du quartier que vous convoitez. D’une part pour connaître les prix, la demande et le profil majoritaire des habitants. D’autre part pour anticiper. Une forte concentration de logements meublés dans un secteur indique que l’emplacement est couru, mais cela peut aussi impacter le prix du loyer et la vacance locative.
3. L’attrait de l’emplacement : si la résidence se situe à proximité d’adresses intéressantes d’un point de vue touristique, culturel ou encore commercial, le bien sera davantage coté. Non seulement il sera recherché par les locataires, mais sa valeur restera également stable dans le temps. Les retraités comme les étudiants aiment profiter d’animations culturelles et de loisirs variés. Ils apprécient avoir accès à différents services de proximité. Vous pouvez vous renseigner aussi sur le dynamisme du quartier. Des ouvertures, ou au contraire des fermetures, de commerces sont-elles prévues ? Quels sont les projets de développement (médical, services, environnement…) ? Tous ces éléments vous servent d’indicateurs.
4. La qualité de vie : autre critère déterminant pour les futurs locataires. Certes ces derniers recherchent un lieu dynamique doté de nombreuses infrastructures et bien desservi par les transports. Mais ils sont également particulièrement sensibles à leur qualité de vie. Les emplacements en bord de mer par exemple ou proches de parcs présentent des atouts non négligeables.

Ces critères sont à affiner en fonction du profil du locataire (senior, étudiant, touriste, clientèle d’affaires…) que vous ciblez. Car les attentes peuvent sensiblement varier.

En effet, si vous pensez faire un investissement en résidence étudiante, il est préférable de miser sur des quartiers proches d’une université ou d’une grande école parfaitement desservis par les transports.

Si vous imaginez plutôt une acquisition dans une résidence pour seniors, le cadre de vie, la richesse de la vie sociale et culturelle ou encore la localisation (climat doux, proximité du littoral…) sont certainement des éléments décisifs à regarder de près.

Si vous prévoyez un achat dans une résidence d’affaires, ciblez plutôt un emplacement avec un important bassin d’emplois et accueillant déjà des entreprises de renom.

Quelles sont les 5 meilleures villes françaises pour investir en LMNP ?

Il est possible d’investir en LMNP dans toute la France. Cependant certaines régions et localisations sont plus prisées que d’autres. C’est le cas des grandes agglomérations qui réunissent de nombreux atouts pour les locataires.

Alors dans quelles villes investir en LMNP en 2023 pour réaliser un placement rentable ? Voici le classement Vinci (valable au 27/02/2023) des 5 villes françaises les plus incontournables.

1.Paris

Dynamique à tous points de vue, la capitale arrive en tête du classement avec une demande locative très élevée. Même si les prix immobiliers sont plus hauts (le prix d’achat moyen au m² dépasse les 10 000 €) que ceux pratiqués dans les autres régions, investir à Paris s’avère particulièrement rentable. La ville attire aussi bien les touristes que les étudiants, les professionnels et les seniors. Elle possède de nombreux espaces verts, un réseau de transports étoffé et une offre de loisirs conséquente (145 théâtres, 85 cinémas et 59 musées). Paris se place à la troisième place du podium des métropoles mondiales les plus attractives.

2.Bordeaux

L’agglomération bordelaise se démarque par sa localisation (à proximité du littoral et à moins de 2h30 de Paris en TGV), son dynamisme économique et sa qualité de vie. Elle est très appréciée des locataires comme des investisseurs, ce qui fait grimper les prix du marché immobilier. Même si le tarif moyen au m² reste plus abordable qu’à Paris avec environ 4 500 €. Bordeaux concentre une population étudiante forte grâce à son université, ses 8 écoles d’ingénieurs, sa classe de prépa et ses multiples écoles privées spécialisées dans la communication, le commerce ou le web.

3.Lille

Située à une heure de train de la capitale, Lille séduit les investisseurs et les locataires. Elle présente une situation frontalière avec la Belgique intéressante, ainsi qu’un bon dynamisme économique (Euralille est le 3^e quartier d’affaires de France, EuraSanté est le 3^e pôle santé de France…) et culturel. À noter également que Lille compte quelques 120 000 étudiants, ce qui en fait la troisième ville étudiante de France après Paris et Lyon, et dispose d’un réseau de transports dense (deux gares, deux lignes de métro, 88 bus…). Le prix d’achat moyen au m² avoisine les 3 000 €. Mais il varie fortement selon le quartier.

4.Nantes

Comme Bordeaux, la ville séduit par son cadre de vie agréable (nombreux espaces verts, bords de Loire…) et par sa proximité avec l’océan Atlantique (45 minutes en voiture). Elle présente aussi de nombreuses infrastructures intéressantes (écoles, équipements sportifs et de loisirs, aéroport…), un réseau de transports conséquent et un fort potentiel de développement. Autre avantage pour l’agglomération nantaise (6^e ville la plus peuplée de l’Hexagone) : elle se situe à deux heures en TGV de Paris. Comptez sur un prix moyen au m² compris entre 3 500 et 4 000 €.

5.Toulouse

Grâce à une population estudiantine importante et une expertise en aéronautique, la ville rose connaît un dynamisme soutenu et stable. La demande locative est bien souvent plus élevée que l’offre de logements meublés. Cependant il existe des différences marquées selon les quartiers. Le prix d’achat moyen au m² (environ 3 000 €) reste propice à l’investissement. La nouvelle LGV (ligne à grande vitesse) Paris-Toulouse, qui sera mise en service en 2030, devrait renforcer l’attractivité de Toulouse, puisqu’il sera possible de rejoindre la capitale en trois heures seulement.