LMNP non géré : définition et fonctionnement

LMNP non géré : définition

Qu'est-ce que le LMNP ?

L’investissement LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un outil particulièrement apprécié. En effet, non seulement il permet de générer des revenus complémentaires exonérés d’impôts, mais aussi de se constituer un patrimoine. Pour démarrer une activité de loueur en meublé non professionnel, rien de plus simple, il suffit de remplir les conditions suivantes :

• d’acheter un logement meublé ou non d’une superficie supérieure ou égale à 9 mètres carrés ;
• de l’équiper et de le meubler si nécessaire en respectant la liste prévue par la loi ALUR ;
• de mettre son bien en location en tant que meublé pour un usage d’habitation.

LMNP géré et non géré : quelles différences ?

Accessible à tous les particuliers, ce dispositif de défiscalisation immobilière a tout pour plaire, d’autant qu’il se révèle être un formidable support de complément de retraite. Sachez toutefois qu’il existe deux types de dispositifs LMNP :

• le LMNP géré qui consiste à acheter un logement dans une résidence services (senior, résidence touristique ou étudiante) et de confier son bail à un gestionnaire professionnel pour une longue durée, généralement 9 ans renouvelables.
• le LMNP non géré, dont le principe est d’acheter un bien nu et de l’équiper soi-même avant de le louer en meublé.

Le LMNP non géré permet ainsi de garder le contrôle sur la gestion personnelle de son investissement. À noter que vous pouvez tout à fait, en qualité de propriétaire bailleur, décider de déléguer la gestion locative à une agence immobilière.

Quels sont les critères pour être éligible au LMNP non géré ?

Plusieurs critères sont à remplir pour être éligible au statut de LMNP non géré :

• acquérir un bien immobilier vide dans le neuf ou l’ancien (maison ou appartement par exemple), qui ne se trouve pas dans une résidence dite de services et exploitées par un gestionnaire professionnel ;
• meubler votre bien selon la liste des équipements publiée par la loi ALUR avec un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, ainsi que de la vaisselle, une table et des chaises, du matériel ménager, des meubles de rangement ainsi qu’un lit avec matelas et couverture,
• déclarer le régime locatif au Centre des Impôts.

Par ailleurs, il est indispensable que vous ne soyez pas considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Autrement dit, votre activité ne doit pas générer des revenus locatifs :

• supérieurs à 23 000 € par an ;
• qui représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Si les conditions précédentes ne sont pas remplies, vous serez alors considéré comme loueur professionnel et il vous sera ttribué un cadre fiscal différent.

LMNP non géré : quels avantages ?

Vous vous demandez pourquoi investir dans un placement LMNP non géré ? Car la liste des avantages d’une activité de loueur en meublé non professionne est longue ! Quel que soit le statut, LMNP géré ou non géré, vous profitez d’avantages fiscaux tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier.

Parmi les principaux avantages du statut LMNP, il y a :

• la récupération de la TVA ;
• le report du déficit foncier ;
• la réduction ou l’exonération d’impôt ;
• le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le réel, sous conditions.

Par défaut, vous êtes soumis au régime micro-BIC qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Toutefois, il est possible d’opter pour le régime du réel. Ce dernier prend alors en compte l’ensemble de vos frais, dépenses et charges liés au logement. Grâce au régime fiscal du réel, vous pouvez donc déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de ces charges tout comme l’amortissement du bien et de son mobilier.

S’agissant du LMNP non géré, ce statut vous permet :

• d’assurer la gestion personnelle de votre bien immobilier ;
• de pouvoir choisir de vous en servir librement ;
• de garder le contrôle sur la gestion et la revente du bien.

Quels inconvénients en LMNP non géré ? 

Si le statut LMNP non géré permet, comme le statut LMNP traditionnel, de disposer d’une fiscalité intéressante, il présente néanmoins quelques inconvénients :

• un placement LMNP non géré est généralement plus onéreux, car l’achat ne concerne pas une chambre dans une résidence, mais un logement entier ;
• les revenus issus de l’activité de LMNP non géré ne sont pas sécurisés par un bail commercial, à la différence du LMNP géré.

Ainsi, dans le cas d’un logement loué meublé et non géré, vous êtes exposé au risque de vacance locative. Dans le cas d’une location gérée en résidence, peu importe le taux d’occupation du logement, vous percevez des loyers nets de toutes charges pendant toute la durée de votre engagement, sans interruption.

Quelles sont les différences entre LMNP géré et le LMNP non géré ?

Choisir entre LMNP non géré et LMNP géré traditionnel ne doit pas se faire au hasard. En effet, chacun de ses dispositifs répond à des besoins et des objectifs distincts :

• la liberté de gestion personnelle de son investissement locatif ;
• la souplesse de gestion ;
• la sécurité des revenus.

 La liberté de gestion de l’investissement locatif

Faire le choix d’un LMNP non géré, vous permet de garder le contrôle sur la gestion de votre investissement locatif. En tant que gestionnaire de votre bien en location meublé, c’est vous qui prenez librement les décisions :

• de fixer le montant de votre loyer en fonction du marché et du type de bien ;
• de meubler à votre convenance le logement ;
• d’adapter le standing de votre bien en location en choisissant par exemple des matériaux, du mobilier et des équipements hauts de gamme.

En ce qui concerne la gestion administrative de votre bien, vous pouvez tout à fait décider de vous en charger seul ou bien choisir de la confier à un professionnel de l’immobilier. Il s’agit dans ce cas de déléguer certaines tâches comme la rédaction du contrat de location, la gestion ou encore l’envoi des quittances de loyer.

À l’inverse, en tant que propriétaire en LMNP géré, vous déléguez la gestion de votre bien à un gestionnaire, communément appelé exploitant. Une fois le bail commercial signé, c’est lui qui se charge de l’ensemble des tâches relatives à la gestion courante de votre bien. À ce titre le versement des loyers est garanti pendant la durée du bail, que votre bien locatif soit loué ou non. C’est l’engagement signé avec l’exploitant qui fixe notamment le loyer, les modalités de règlement ainsi que la répartition du paiement des charges.

La souplesse d’utilisation

En LMNP non géré, il vous est possible d’occuper le bien à votre guise. Vous pouvez ainsi très bien faire le choix de louer votre bien, d’en faire profiter votre entourage (enfant, amis, membre de votre famille) ou encore de vous y installer. En établissant un contrat de bail meublé, d’un an renouvelable, il est facile de récupérer la jouissance de votre bien le jour où vous en avez envie. 

S’agissant du LMNP géré, il n’est pas possible d’occuper votre bien. Vous êtes lié au gestionnaire par un contrat, et vous ne pouvez pas choisir votre locataire, augmenter vos loyers ou revendre votre bien comme vous le souhaitez.

La sécurité des revenus

Le choix d’un LMNP non géré expose au risque d’une irrégularité de revenus locatifs. L’encaissement de loyers est conditionné à la présence d’un locataire.

En ce qui concerne le statut LMNP géré, il présente l’avantage de sécuriser vos recettes locatives. Pendant la durée du bail, peu importe le taux d’occupation effectif de votre logement, vous n’avez pas de risque de vacance locative. Vous êtes ainsi assuré de percevoir vos loyers pendant toute la durée du bail.