Patrim : la base de données de la DGFIP pour estimer la valeur d'un bien immobilier

Qu’est-ce que Patrim ?

Patrim est un outil de recherche des transactions immobilières. Il est géré par le ministère chargé des finances et la DGFIP (Direction générale des Finances publiques). Il permet d’aider les particuliers à estimer un bien immobilier.

Cette base existe depuis 2014. Elle a été créée par l’article 1 du décret n° 2013-718 du 2 août 2013. Les conditions d’accès et d’utilisation de Patrim sont définies aux articles R107-B1 et R107-B2.

Patrim est en fait un simulateur des impôts. Il est accessible à tous depuis l’espace personnel du site Internet impots.gouv.fr. Il faut toutefois disposer d’identifiants fiscaux. Avant le 1^er mai 2017, la base était uniquement disponible pour les contribuables devant estimer la valeur de leur bien immobilier dans le cadre :

• de l’établissement de l’impôt sur la fortune ;
• de l’établissement des droits de succession ;
• de la gestion d’un contrôle fiscal ;
• d’une expropriation.

Depuis cette date, il est possible d’utiliser la base pour estimer une valeur immobilière dans le cadre d’une vente.

La base permet de trouver toutes les ventes effectuées sur un secteur géographique limité, dans un certain délai et pour des biens similaires à celui de la personne faisant la recherche. L’idée est d’aider les propriétaires à fixer un prix de vente en adéquation avec la réalité du marché.

Base Patrim et demande de valeur foncière (DVF) : quelle différence ?

La base DVF permet elle aussi de faire une estimation d’un bien immobilier. Elle a été mise en ligne en mai 2019. Il faut toutefois d’abord connaître le prix au mètre carré. L’outil recense toutes les ventes immobilières ayant eu lieu dans les cinq dernières années. La base de la demande de valeur foncière est alimentée par les données des actes notariés et des informations cadastrales. Il est possible d’accéder à l’outil gratuitement. Les données des transactions immobilières dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte ne sont pas disponibles.

Les principales différences entre les deux bases sont les suivantes.

• DVF s’adresse aux professionnels (même s’il est accessible aux particuliers). La base Patrim est en revanche spécifiquement destinée aux particuliers.
• DVF restitue des données brutes. Patrim dispose d’un outil de recherche multicritère pour filtrer les résultats et obtenir des informations plus pertinentes.
• Patrim est en accès libre et gratuit. Toutefois, l’accès est limité à 50 consultations par utilisateur et par trimestre. La base DVF ne fait pas l’objet de telles restrictions.
• Il n’est pas nécessaire d’utiliser ses identifiants fiscaux pour accéder à DVF. La base peut être utilisée sans identification grâce à l’open data du site cadastre.data.gouv.fr.

Les deux bases s’appuient sur les données des services de la DGFIP.

Comment Patrim fonctionne-t-il ?

Vous êtes intéressé par les données de Patrim ? Voici comment la base de données fonctionne.

Qui peut accéder à Patrim ?

Tous les usagers de l’administration fiscale peuvent utiliser Patrim pour réaliser une estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier. Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du bâtiment concerné pour faire l’estimation.

• Le vendeur d’un bien peut consulter la base de données pour l’aider à fixer son prix.
• Le potentiel acheteur d’un bien peut utiliser la base Patrim pour vérifier le bien-fondé du prix demandé.

Patrim n’est pas réservé aux personnes de nationalités françaises. Les personnes non françaises payant des impôts en France peuvent également consulter la base. La condition est donc de disposer d’un numéro fiscal.

Nous l’avons vu, la base de données Patrim ne porte pas sur certains départements. Elle n’est donc pas ouverte pour les personnes résidentes en Alsace-Moselle ou à Mayotte. Il s’agit d’un reproche régulièrement fait par les professionnels de l’immobilier. Tous les citoyens français n’ont pas le même accès à des informations cruciales dans le cadre d’une vente ou d’un achat immobilier. 

Comment faire une recherche sur Patrim ?

Pour accéder à la base de données Patrim, il est nécessaire de se rendre sur le site internet impots.gouv.fr et de se connecter à son espace usager grâce à ses identifiants fiscaux (numéro fiscal ou numéro de télédéclarant et mot de passe).

Sur le tableau de bord de votre compte fiscal, rendez-vous en bas de page sur l’emplacement « Autres services » puis cliquer sur Accéder.

Ensuite, cliquer sur « Rechercher des transactions immobilières ».

Une nouvelle fenêtre s’ouvre sur votre navigateur. Avant de commencer, vous devez lire les règles d’utilisation et d’accès. Ensuite, l’administration fiscale vous demande de justifier la raison de votre accès à la base de données. Il existe uniquement sept raisons pouvant justifier l’utilisation de la base Patrim.

Vous pouvez maintenant vous servir du moteur de recherche pour sélectionner des critères de sélection. Il y a quatre critères obligatoires :

• le type de bien ;
• le rayon de proximité (entre cinquante mètres et cinq kilomètres) ;
• la période de recherche ;
• la fourchette de surface.

Pour obtenir une recherche encore plus précise, vous pouvez utiliser des critères additionnels comme :

• l’année de construction ;
• la situation locative ;
• le nombre de pièces ;
• la présence d’un ascenseur ;
• la superficie du terrain ;
• les éventuelles dépendances.

Quelles sont les limites de la base Patrim ?

La base de données Patrim a néanmoins quelques limites. Patrim n’est pas accessible à tous de la même manière. En effet, pour utiliser la base de données, il faut avoir une des finalités suivantes.

• Estimer son éligibilité à l’ISF (Impôt sur la fortune)
• Faire une déclaration de succession
• Faire un acte de donation
• Gérer un contrôle fiscal
• Faire face à une procédure d’expropriation
• Vente ou acquisition potentielle
• Calcule ses aides personnelles au logement

L’accès au site est limité. En cas de dépassement du seuil de visite, le site Internet de Patrim devient inaccessible à l’utilisateur pendant six mois. Si vous devez réaliser l’estimation d’un bien immobilier de grande valeur pendant le blocage de vos accès, il est conseillé de contacter l’administration fiscale.

Le service Patrim ne fournit pas d’informations pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et de Mayotte.

Enfin, il faut en avoir conscience, Patrim donne un ordre de grandeur. Il ne fournit pas une évaluation immobilière réelle d’un bien immobilier spécifique. Il ne remplace donc pas de faire appel à un professionnel. Il faut voir Patrim comme un outil de contrôle.

Les avantages et les inconvénients de Patrim

Le premier avantage de la base Patrim est de vous fournir des informations très détaillées sur les ventes immobilières récentes dans votre secteur géographique. C’est un vrai atout de pouvoir comparer les prix de vente pour affiner votre évaluation.

Pour les acquéreurs, il s’agit d’un outil très pratique pour savoir si le prix de vente fixé par le vendeur est pertinent. La base Patrim a d’ailleurs permis de se rendre compte de la déconnexion de certains vendeurs par rapport à la réalité du marché.

Attention toutefois ; l’administration fiscale a doté Patrim d’un outil de traçabilité. Les informations de recherches et de consultations sont conservées pendant des années.