Comment calculer le prix de vente de mon logement ?

1. Mesurer la superficie du bien immobilier

La première étape pour fixer le prix de vente d’un bien immobilier, c’est de mesurer précisément sa superficie. La valeur d'un bien immobilier est souvent exprimée en prix par mètre carré, ce qui rend cet indicateur fondamental. Vous pouvez utiliser un mètre ruban pour mesurer chaque pièce et calculer la surface totale en mètres carrés, ou bien faire appel à un expert pour obtenir la surface loi Carrez de votre bien à vendre. 

Si votre logement comprend d'autres espaces habitables, ils peuvent également être inclus dans votre calcul de prix de vente en appliquant des coefficients de pondération. Voici les coefficients moyens couramment utilisés pour ces types d'espaces :

• sous-sol aménagé : 0,3 ;
• combles aménageables : 0,3 ;
• surfaces mansardées : 0,3 ;
• balcon : 0,3. 

Par exemple, un balcon de 10 m² serait considéré comme ajoutant 3 m² effectifs à la superficie totale de votre bien, en raison du coefficient de 0,3.

2. Se renseigner sur le marché immobilier actuel

Afin de savoir comment connaître la valeur d'un bien, il est crucial de comprendre l'état actuel du marché immobilier dans votre région. Consultez des sites d'immobilier, des rapports de marché ou discutez avec des agents immobiliers locaux pour saisir les tendances en termes de prix, de demande, mais aussi le temps moyen de vente des biens similaires au vôtre. Comme pour tout marché, le prix dépend de l’état de la demande à un instant T ! Parfois, attendre quelques mois permet de ne pas vendre une maison moins cher que sa valeur à cause d’une conjoncture peu propice à l’immobilier.

3. Tenir compte de la localisation du logement

Pour un acheteur, la localisation est souvent le critère le plus important. Une maison attrayante mais isolée peut peiner à trouver preneurs, obligeant le vendeur à ajuster ses attentes à la baisse par rapport à un logement similaire dans un quartier plus prisé. Les propriétés situées près de zones dynamiques sur le plan de l'emploi sont particulièrement convoitées. En l'absence de cela, un bon réseau de transports en commun peut également rehausser la valeur d'un logement. De plus, la proximité avec des écoles, des commerces et d'autres services est fortement valorisée.

L'environnement immédiat du logement joue également un rôle non négligeable dans la détermination de sa valeur. Les nuisances sonores et le trafic peuvent réduire la valeur du bien de 10 %, voire plus dans certains cas (comme la proximité d'une autoroute, d'une voie ferrée ou une rue bruyante active jusqu'à tard le soir).

4. Évaluer l’état du logement

Autre critère essentiel lorsqu’on se demande comment trouver le prix de vente d'une maison : l'état général du logement. Si des travaux de grande envergure sont nécessaires (comme la rénovation de l'installation électrique, la réfection de la toiture ou des réparations structurelles importantes), il faudra probablement réduire le prix de vente. 

Cependant, si le bien requiert seulement un rafraîchissement mineur ou des améliorations esthétiques, par exemple la peinture ou l'aménagement d'une cuisine ouverte en abattant un mur, cela ne vous oblige pas forcément à baisser le prix. Ces ajustements sont souvent vus comme des modifications personnelles souhaitées par les acquéreurs, et non comme des défauts nécessitant une compensation financière.

5. Identifier les points positifs et négatifs du logement

Il est crucial d'évaluer objectivement votre propriété par rapport à ses caractéristiques. Souvent, en tant que vendeur, il y a une tendance à surévaluer son propre bien. Il est donc essentiel d'être impartial, en considérant les atouts et les faiblesses de votre logement du point de vue de l'acheteur. Cette analyse vous aidera à ajuster le prix moyen au m² de votre secteur afin de fixer le prix de vente de votre bien.

6. Se renseigner sur le prix des logements vendus aux alentours

Pour fixer le prix de vente d’un bien immobilier, il est obligatoire de tenir compte du marché immobilier local. La bonne nouvelle, c’est que les informations sur les ventes immobilières réalisées sont désormais publiques ! Vous pouvez facilement consulter les transactions récentes près de chez vous, par exemple avec l’explorateur de biens vendus du gouvernement. Ces données vous permettront de découvrir le prix moyen au mètre carré dans votre secteur. Il suffit généralement d’entrer votre ville ou votre code postal pour voir tous les prix au m² et comparer votre bien aux ventes récentes.

7. Penser à la marge de négociation

Pour calculer le prix d’une maison ou d’un appartement, il faut enfin inclure une marge de négociation. Ainsi, vous pouvez envisager d'ajouter entre 3 et 5 % au prix calculé. Les marges de négociation s’élevaient en moyenne à 3,49 % en 2023 selon SeLoger. Toutefois, restez prudent : fixer un prix trop élevé peut réduire l'intérêt des potentiels acquéreurs, au point que certains pourraient ne pas prendre contact avec vous ! 

Il est également recommandé d'opter pour un prix de vente précis, par exemple 248 000 € plutôt que 250 000 €. Les montants arrondis peuvent donner l'impression d'avoir été définis de manière “arbitraire” et encouragent souvent les acheteurs à négocier davantage. Pensez aussi aux seuils psychologiques dans votre tarification. En passant de 248 000 € à 252 000 €, vous pourriez exclure des acheteurs qui se sont fixé un budget maximum de 250 000 €.