Calcul m2 : comment mesurer la surface de son logement ?

Comment calculer les m² selon le type de surface ?

La mise en vente d’un bien immobilier nécessite souvent de devoir calculer précisément la surface en m² du logement. En effet, pour connaître la valeur d’un bien, il faut généralement commencer par multiplier la surface par le prix au m². Il existe pour cela plusieurs méthodes.

La méthode pour une surface simple

Le calcul de la surface s’effectue pièce par pièce, puis on ajoute toutes les pièces pour obtenir la surface totale. Lorsque la pièce est de forme simple (carrée ou rectangulaire), le calcul est rapide : on multiplie la largeur par la longueur en mètre pour obtenir la surface en mètres carrés.

La méthode pour une surface avec des formes complexes

Si le logement est constitué de surfaces complexes, ce qui est souvent le cas, il faut recourir à d’autres méthodes.

• La technique par bandeaux consiste à créer des rectangles fictifs dans les pièces afin de rendre le calcul plus simple.
• La méthode par triangulation calcule les surfaces à partir d’un angle de la pièce en créant des triangles (on utilise généralement un logiciel).
• La méthode par 360° utilise un scanner qui balaie la pièce pour mesurer la surface automatiquement.

Les outils pour mesurer les m²

Pour mesurer les m², les diagnostiqueurs immobiliers utilisent des mètres rubans classiques, mais aussi des outils spécifiques : laser 360°, télémètre ou mètre BMI qui donnent des mesures précises de manière instantanée.

Pourquoi le calcul des m² est important ?

Calculer la surface en m² de son logement est important, car elle détermine la valeur du logement, que ce soit pour de la location ou de la vente. En effet, on multiplie généralement la surface par le prix au m² en vigueur dans le quartier ou dans l’immeuble s’il s’agit d’une copropriété. Les professionnels de l’immobilier disposent de grilles d’évaluation permettant de calculer le prix au m² en fonction de l’emplacement du bien, de son état et de ses caractéristiques.

Calculer les m² d’un appartement ou d’une maison : quelle différence ?

En soi, le calcul de la surface d’une maison ou d’un appartement est le même. Mais en immobilier, on a recours à différentes méthodes de calcul. La loi Carrez oblige à mentionner la superficie d’une habitation dans l’acte de vente, mais cette obligation ne s’applique pas aux maisons individuelles. En effet, la loi Carrez ne concerne que les logements en copropriété dont la surface est supérieure à 8 m².

Pour la vente d’une maison, la mention de la surface n’est donc pas obligatoire et se calcule différemment que pour un appartement (on prend généralement en compte la surface habitable).

Quels sont les différents calculs de surface au m² ?

Il y a plusieurs types de surfaces pouvant être calculés pour un bien immobilier.

La surface habitable

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite. On déduit donc :

• l’épaisseur des murs et des cloisons ;
• les cages d’escalier ;
• les embrasures de portes ;
• tous les locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m sous plafond.

Elle exclut également les combles non aménagés, les sous-sols, les remises et les locaux de type loggia, terrasse, balcon, séchoir extérieur, véranda et autres dépendances. Concrètement, il suffit plus ou moins de mesurer les pièces à l’intérieur pour connaître la surface habitable. Notez qu’un logement dont la surface est inférieure à 9 m² n’est pas considéré comme habitable. La surface minimum pour vendre doit donc être supérieure à 9 m².

La surface Loi Carrez

La surface Loi Carrez est sensiblement équivalente à la surface habitable. La loi oblige le vendeur à indiquer la surface calculée selon ces critères dans l’acte de vente d’un bien en copropriété. La surface prend en compte la surface de plancher des lieux clos et couverts. On déduit également :

• l’épaisseur des murs, cloisons, cage d’escalier, embrasures de portes et gaines ;
• les locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Les pièces comme les caves, les sous-sols, les remises, les terrasses, balcons, séchoirs extérieurs et vérandas ou loggias ne sont pas prises en compte dans le calcul.

La surface utile

Moins souvent utilisée, la surface utile est régie par le Code de la construction et de l’habitation (art R331-10). Pour calculer la surface utile, on retient la surface au sol à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes. On parle aussi de surface exploitable.

Les annexes éligibles sont des pièces réservées à l’usage exclusif de l’occupant et ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m :

• combles et greniers aménageables ;
• caves et sous-sols ;
• balcons, loggias et vérandas ;
• remises, garages, ateliers (pour une maison)…

La surface utile est surtout utilisée au calcul des loyers lorsqu’ils sont plafonnés ou encadrés.

La surface pondérée

La surface pondérée se base sur la surface habitable ou utile à laquelle on applique un coefficient pour prendre en compte certains critères abstraits et non mesurables comme l’exposition, la vue ou l’étage. Elle est surtout utilisée en copropriété pour définir la valeur réelle d’un lot. Pour calculer la surface pondérée, il faut d’abord définir les coefficients de pondération et mesurer la surface.

Quelles pièces sont comptabilisées dans la mesure des mètres carrés ?

Toutes les pièces ne sont pas prises en compte de la même façon dans les différents calculs de surface. De manière générale, les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont jamais comptabilisées dans le calcul des m², car on considère qu’une personne adulte ne peut s’y tenir debout et donc y vivre normalement.

Les pièces à prendre en compte dans les calculs de surface

Calcul de surface selon les pièces

Pièce	m² inclus surface habitable	m² inclus surface Loi Carrez	m² inclus surface utile	m² inclus surface pondérée
Entrée	oui	oui	oui	oui
Cuisine	oui	oui	oui	oui
Séjour	oui	oui	oui	oui
Salle de bains	oui	oui	oui	oui
Dressing	oui	oui	oui	oui
Chambre	oui	oui	oui	oui
WC	oui	oui	oui	oui
Buanderie	oui	oui	oui	oui
Cave ou sous-sol	non	non	à 50 %	dépend de la surface de base utilisée
Garage ou parking	non	non	à 50 %	dépend de la surface de base utilisée
Véranda ou loggia	non	si close, couverte et privative	à 50 %	dépend de la surface de base utilisée
Balcon, terrasse	non	non	à 50 %	dépend de la surface de base utilisée
Grenier ou combles non aménagés	non	non	à 50 %	dépend de la surface de base utilisée
Remise ou atelier	non	non	à 50 %	dépend de la surface de base utilisée

Le cas particulier de la véranda

La véranda est souvent exclue du calcul de la surface, mais elle peut être comptabilisée dans le cadre de la loi Carrez si elle est close, couverte, d’une hauteur supérieure à 1,80 m. Elle doit aussi avoir été autorisée par la copropriété et considérée comme privative.

Comment sont comptabilisées les m² des pièces en sous-sol ?

Les sous-sols sont exclus du calcul de la surface en m² d’un logement, qu’ils soient aménagés ou non. Cependant, la jurisprudence considère qu’une cave aménagée ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m devait être prise en compte dans le calcul de la surface des parties privatives (Cass. civ. 3^e du 5.12.07, n° 06-19550).

De la même façon, les logements aménagés en souplex (sous-sol directement relié au rez-de-chaussée et aménagé) n’est plus considéré comme une cave : sa surface doit être intégrée au calcul des m² (Cass. 3^e Ch. Civ, 2.octobre 2013 – n°12-21918).

Erreur de calcul : que faire si le nombre de m² est erroné ?

Si la surface indiquée dans le bail ou l’acte authentique de vente est erronée, l’acquéreur ou le locataire peut faire un recours pour obtenir une réduction du prix de vente. Il faut néanmoins que la différence soit vraiment pénalisante. Dans certains cas, la transaction peut même être annulée.