Donner congé à son locataire : ce qu'il faut savoir

Quelles sont les différentes raisons pour donner congé à son locataire ?

Pour donner congé à son locataire, il est essentiel de disposer de raisons valables. On ne déloge pas un locataire sur un coup de tête, du jour au lendemain. À ce titre, des réglementations existent pour protéger occupants et propriétaires.

Congé pour vente

En tant que propriétaire, on peut être amené à vouloir vendre son bien immobilier pour différentes raisons :

• besoin de liquidités ;
• difficultés à assurer la gestion de la location ;
• envie d’investir ailleurs ;

Dans ce cas de figure, vous devez en informer votre locataire en suivant des règles précises. Tout d’abord, il convient de mentionner que vous ne pouvez donner congé au locataire qu’à l’échéance du contrat de bail. Il faut également respecter un délai de préavis. Celui-ci diffère selon que le bien est meublé ou vide :

• 6 mois pour une résidence vide ;
• 3 mois pour une résidence meublée.

Dans la mesure où vous désirez mettre en vente une location vide, sachez que le locataire dispose d’une priorité sur l’achat du logement. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption. Ainsi, vous devez mentionner les informations suivantes sur la notice d’information de demande de congé :

• le prix de vente établi ;
• les modalités de paiement ;
• la description complète de l’objet de vente.

Le locataire dispose alors d’un délai fixé à deux mois pour répondre à cette offre. S’il ne s’est pas manifesté à l’issue de cette échéance, alors son silence est considéré comme un refus d’achat aux yeux de la loi. Dans la situation où le locataire est intéressé, il doit faire état de son acceptation par l’intermédiaire d’une lettre recommandée. Par la suite, il dispose une nouvelle fois d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente auprès du propriétaire.

Donner congé pour reprise

Il arrive qu’un propriétaire souhaite récupérer un bien en location pour y habiter. Cette configuration implique toutefois que le bien récupéré fasse office de résidence principale. Ce motif est donc considéré comme invalide si le propriétaire souhaite donner congé à son locataire pour une reprise en tant que résidence secondaire.

Parmi les autres mesures à respecter, cette reprise pour congé ne peut concerner que :

• le bailleur ;
• son conjoint ;
• ses ascendants ou descendants
• les ascendants ou descendants de son conjoint.

Il est à noter que la loi ALUR de 2014 a apporté de nouvelles précisions quant à la nature d’un congé pour reprise. Il est désormais obligatoire de justifier le motif qui pousse le propriétaire à vouloir s’installer dans son bien. Ce dernier doit faire état d’un caractère réel et sérieux.

Donner congé pour motifs légitimes

Pour donner congé à son locataire, un propriétaire doit être capable de le justifier par des motifs dits légitimes et sérieux. Cela implique principalement des entorses au contrat de bail. On peut par exemple imaginer :

• des retards de paiement répétés ;
• des loyers impayés ;
• des nuisances avérées pour le voisinage ;
• une détérioration importante du bien ;

Toutefois, ces motifs peuvent être contestés par le locataire. Dans pareille situation, c’est alors à la justice de trancher. Pour ce faire, il est nécessaire de porter l’affaire devant le tribunal pour qu’un juge affirme ou infirme la validité des motifs engagés.

Donner congé pour cas particuliers (indivision, SCI familiale ou bien démembré)

Si le bien immobilier est le fruit d’une indivision ou d’une SCI familiale, alors certaines règles particulières s’appliquent en cas de demande de congé du locataire. Dans le cadre d’un congé pour reprise, seules les locations vides sont concernées. Autrement dit, un membre d’une indivision ou d’une SCI familiale ne peut reprendre un bien meublé au locataire en place.

Dans un même ordre d’idées, le cas du bien démembré fait lui aussi figure d’exception. En effet, c’est l’usufruitier et non le nu-propriétaire du bien qui est le seul en droit de donner congé dans le cadre d’une reprise.

Quel préavis respecter lorsqu’on donne un congé au locataire ?

Location meublée

Lorsqu’un locataire est amené à quitter son logement, son départ s’effectue à la date d’échéance du contrat de bail en cours. Dans le cas présent, il est d’une année pour une location meublée.

Cependant, un préavis est à respecter pour que le congé soit reconnu et effectif. Ce dernier est fixé à trois mois.

Location vide

Le congé du locataire s’effectue ici aussi à date d'échéance du bail en cours. Toutefois, celui-ci est plus long dans le cadre d’un contrat pour une location vide. En l’occurrence trois ans.

Concernant le délai du préavis, ce dernier est lui aussi plus long pour une location vide, à savoir six mois.

Locataire en résidence secondaire

Il existe un cas particulier dont les limites juridiques sont plus floues. Un locataire qui occupe un bien considéré comme sa résidence secondaire n’est en effet pas soumis aux mêmes protections. Il faut comprendre que seules les conditions stipulées dans le contrat de bail sont à prendre en compte.

Ainsi, un propriétaire n’est pas dans l’obligation d’apporter un motif en particulier pour donner congé à son locataire. De la même manière, il n’est pas soumis aux mêmes réglementations concernant la durée du préavis.

Toutefois, il est tacitement établi que le congé du locataire s’effectue par l’intermédiaire d’une lettre recommandée ou d’un huissier. La date de congé est par ailleurs également fixée à l’échéance du contrat de bail en cours.

Donner congé au locataire : comment ça marche ?

Au même titre que le bailleur doit justifier de motifs légitimes et suivre un délai de préavis, il est aussi invité à respecter d’autres procédures pour donner congé.

Par quels moyens donner congé au locataire ?

Lettre recommandée avec accusé de réception

Il s’agit du moyen le plus largement répandu pour avertir son locataire. Toutefois, vous vous exposez à certains risques, notamment en matière de respect du délai de préavis. En effet, le locataire peut ne pas être en mesure d’aller chercher son recommandé ou même de le signer. Pour éviter ce genre de situation, mieux vaut s’y prendre bien à l’avance ou opter pour une solution annexe.

Exemple d’une lettre recommandée pour donner congé au locataire

Si vous souhaitez donner congé à votre locataire, vous trouverez ci-après un exemple de courrier sur lequel vous baser.

 

Nom et prénom du bailleur
Adresse du bailleur
Nom et prénom du locataire
Adresse du locataire

Courrier rédigé à la date du (date)

 

Objet : résiliation du bail

Monsieur (nom du locataire),

Par ce courrier, je vous informe d’une demande de congé pour le bien que vous louez actuellement, situé au (adresse). Pour rappel, le bail que nous avons signé à la date du (date) prend fin (date).

Cette demande de congé fait suite à ma volonté de reprise du bien dans le but d’y habiter à titre de résidence principale.

Ou

Cette demande de congé fait suite à ma volonté de vendre mon logement actuel pour des raisons financières, j’aspire désormais à la reprise du bien que vous occupez pour le mettre en vente.

Ou

Cette demande de congé fait suite aux nombreuses entorses au contrat (impayés, retards de paiements, nuisances avérées…).

Vous trouverez accompagnée de cette lettre une notice d’informations quant à vos droits.

Cordialement,

Signature

 

Remise en main propre contre émargement ou récépissé

Pour s’assurer d’être dans les temps du préavis et que le locataire a bien été informé, le plus simple reste encore d’aller à sa rencontre. Pour cela, munissez-vous de votre lettre recommandée avec accusé de réception et remettez là en échange d’un récépissé. Notez que le délai de préavis est compté à partir du moment de la réception par le locataire de la résiliation du bail.

Intervention d’un huissier

Là encore, c’est un moyen très fiable de vous assurer du respect du délai de préavis. En faisant appel à un professionnel, vous gagnez en sérénité et pouvez même être conseillé sur les démarches à suivre pour donner congé à votre locataire dans les règles.

À qui envoyer le congé ? Le cas particulier des couples et collocations

Dans le cas où votre bien est occupé par un unique locataire, la réponse est plutôt simple. Mais elle peut rapidement se complexifier lorsque le logement est habité par un couple ou s’il fait l’objet d’une collocation.

Pour une colocation, le bailleur doit délivrer la demande de congé à chacun des membres. Si elle se compose de quatre personnes, alors chacun recevra un courrier qui lui est adressé. Il est à souligner qu’il n’est pas possible pour le propriétaire de donner congé à un seul des colocataires.

Pour un couple, la situation est légèrement différente. Si le contrat de bail ne stipule qu’un seul locataire, alors il est le seul à devoir être averti de la demande de congé. Toutefois, si le bailleur a connaissance que les deux locataires sont mariés, alors ils doivent être informés individuellement.

Qui doit faire parvenir le congé ? Le cas pour une SCI familiale ou une indivision

Dans cette configuration, un seul propriétaire suffit à donner congé au locataire. Il s’agit généralement d’un membre qui détient les pouvoirs nécessaires pour lancer une telle procédure. Si l’un des propriétaires qui n’a pas les pouvoirs requis souhaite donner congé au locataire, rien ne lui interdit tant que les autres propriétaires sont d’accord.

À l’inverse, un propriétaire qui n’a ni les droits ni l’accord des autres propriétaires peut être poursuivi par ces derniers. Ce n’est par contre pas le cas du locataire.

Comment se passe le départ du locataire ?

Le locataire peut quitter le logement à n’importe quel moment de la période du préavis. Il ne doit verser au propriétaire que le montant du loyer et des charges correspondant à la période où il a occupé le logement. 

Avant de quitter définitivement le bien, un état des lieux de sortie doit être réalisé. Il se fait en présence du locataire et du propriétaire. Si ce dernier constate des dégradations, il est en droit de retenir une partie - voire l’intégralité - du dépôt de garantie. Dans le cas contraire, la totalité de cette caution est récupérée par le désormais ex-locataire.

Que faut-il savoir sur la loi de protection des locataires de plus de 65 ans ?

Dans l’optique de protéger les locataires les plus fragiles, des textes de loi existent. C’est le cas pour les individus âgés de plus de 65 ans présentant des ressources modestes. L’ensemble de ces conditions de ressources sont par ailleurs à retrouver ici.

Néanmoins, un propriétaire peut tout de même donner congé à un locataire protégé. Pour cela, il doit respecter au moins l’un de ces trois critères :

• être lui aussi âgé de plus de 65 ans ;
• justifier de ressources considérées comme limitées ;
• proposer une solution de relogement au locataire.

 

Que faut-il savoir lorsqu’on achète un logement occupé ?

Il est parfaitement envisageable d’acheter un bien immobilier alors que celui-ci est d’ores et déjà occupé par un locataire. Toutefois, dans le cadre du rachat d’une location vide (non meublée), certaines spécificités sont à prendre en compte si le nouveau propriétaire désire donner congé au locataire pour une vente ou une reprise.

Congé de reprise suite à une nouvelle acquisition

Dans le cas d’un congé pour reprise, le propriétaire doit attendre un délai minimal de deux ans à compter de la date d’acquisition pour occuper le bien. Néanmoins, si le contrat de bail en cours arrive à échéance avant ces deux années, le congé doit tout de même être prononcé lors de cette période. Autrement dit, la procédure ne change pas dans les faits. Seule la date de reprise du bien est affectée.

Congé de vente suite à une nouvelle acquisition

La situation est plus ou moins similaire dans le cas d’un congé de vente. Pour donner congé au locataire qui occupe le logement, le nouveau propriétaire doit renouveler au moins une fois le bail en cours. Autrement dit, un délai minimal de trois ans est nécessaire pour vendre le bien suite à son acquisition.