Donner congé à son locataire en location vide : les informations à connaître

Location vide : sur quel format donner un congé ?

Si vous êtes propriétaire et que vous louez le logement à un locataire, vous ne pouvez pas donner congé en cours de bail s’il s’agit de la résidence principale de l’occupant. Le bail court donc pendant trois ans dans le cas d’un logement vide. Si le bien constitue la résidence secondaire du locataire, les règles sont plus souples, le préavis est plus court et aucun motif n’est nécessaire pour donner congé à son locataire.

Une notification par écrit

Il existe des exceptions à cette règle. Dans ce cas, le congé devra être signifié au locataire par écrit.

Le propriétaire dispose de trois manières d’informer son locataire du congé :

• lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception ;
• lui signifier le congé par acte d’huissier ;
• lui remettre le congé en main propre, contre récépissé daté et signé par le locataire.

Ces trois formats permettent au bailleur comme au locataire de se protéger contre tout litige.

Depuis 2018, le congé doit être obligatoirement accompagné d’une notice d’information. Celle-ci est définie par l’arrêté du 13 décembre 2017 et expose les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

La notification de congé doit être datée et signée, mais aussi comporter la date à laquelle le logement doit être libéré. Pour une location vide, le préavis est de six mois, quel que soit le motif du congé. Le locataire dispose donc de ce délai pour quitter les lieux, à compter du jour de la réception de la notification.

Si le propriétaire ne respecte pas le préavis, le congé est réputé caduc et le bail automatiquement reconduit pour trois ans.

Quelles sont les conditions pour une réduction du préavis à un mois ?

Le délai de préavis d’une location peut exceptionnellement être réduit à un mois lorsque le locataire se trouve dans l’une des situations particulières suivantes.

Pour un bien en zone tendue

Lorsque le logement concerné se situe dans l’une des 1 149 communes classées en zone tendue (zones urbaines à fort déséquilibre entre l’offre et demande), la durée de préavis peut être portée à un mois. Cela concerne 28 communes urbaines de plus de 50 000 habitants. Cette réduction du délai n’est cependant pas automatique et une mention du caractère spécifique de zone tendue est obligatoirement à inscrire dans la lettre de congé pour préavis réduit. À défaut, le préavis ne pourra être obtenu avant un délai de 3 mois.

Pour des raisons professionnelles

Plusieurs motifs liés à la situation professionnelle du locataire peuvent justifier une réduction du délai de préavis à un mois à savoir :

• un premier emploi : un locataire décrochant un premier emploi peut obtenir un délai de préavis réduit à un mois sur présentation d’un justificatif d’embauche joint à sa demande (document avec date d’affiliation au régime de sécurité sociale par exemple). Un CDI succédant à un CDD n’est pas considéré comme un premier emploi ;
• une mutation professionnelle si elle est de la seule initiative de l’employeur et ce, même si elle a lieu dans la même ville à partir du moment où la décision est prise unilatéralement par l’employeur. Les professions libérales sont de ce fait exclues de cette clause ;
• une perte d’emploi : la perte d’emploi peut justifier un délai de préavis rapide d’un mois à condition qu’elle survienne de façon relativement concomitante (à des dates proches), et en tout cas avant l’envoi de la demande de préavis. Aucun délai spécifique entre les deux évènements n’est prévu dans la loi, chaque situation étant examinée au cas par cas. Cela concerne les cas de licenciement mais aussi les ruptures conventionnelles. Les démissions ou abandons de poste n’entrent en revanche pas dans ce cadre ;
• un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi si les deux événements surviennent au cours du même bail. Là encore un justificatif d’embauche doit être fourni.

Pour des problèmes de santé

Lorsque l’état de santé du locataire devient incompatible avec l’occupation du logement actuel, le locataire peut obtenir un délai de préavis raccourci à un mois. Là encore, l’état de santé doit être mentionné sur le congé avec certificat médical justifiant l’incompatibilité à l’appui.

Pour des violences au sein du foyer

Un locataire subissant des violences au sein du couple peut également solliciter un préavis à durée réduite d’un mois. Il en est de même lorsqu’un enfant est la victime de violences d’un des membres du couple au sein du foyer. Le congé est alors à adresser par lettre recommandée avec accusé de réception. Le motif (violences) doit être inscrit sur le courrier qui doit également être accompagné d’un des documents suivants :

• une copie d'ordonnance de protection décidée par un juge aux affaires familiales ;
• une copie d’une condamnation pénale pour violences datée de moins de 6 mois.

Pour les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH

Les bénéficiaires de minima sociaux à savoir le revenu de solidarité active (RSA) ou l’allocation adulte handicapé (AAH) peuvent obtenir un délai de préavis d’un mois à condition de le notifier dans la demande et de joindre un justificatif.

Pour l’obtention d’un logement social

Un locataire qui se voit attribuer un logement social au titre de l’article L-351-2 du code de la construction et de l’habitation bénéficie lui aussi d’un délai de préavis d’un mois en fournissant un justificatif à sa lettre de congé.

Quelles sont les motivations du congé ?

En principe, le propriétaire ne peut pas résilier un bail en cours, mais la loi a prévu trois exceptions. Le courrier notifiant le congé doit invoquer l’un de ces motifs afin de justifier la résiliation.

Congé pour reprise

Si le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter au titre de sa résidence principale, il devra invoquer le congé pour reprise. La reprise peut concerner :

• le propriétaire, son conjoint ou son partenaire de pacs, concubin ;
• ses ascendants ou descendants et ceux de son partenaire.

Par exemple, le logement peut être repris pour loger un enfant étudiant dans la ville où se situe le bien.

Congé pour vente

Le propriétaire qui souhaite vendre le bien mis en location peut donner un congé pour vente. Mais dans ce cas, le locataire est prioritaire à l’achat, c’est-à-dire que s’il souhaite acquérir le bien qu’il loue, le propriétaire est obligé de le lui vendre. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Ce droit ne s’applique pas si l’acheteur du logement est un parent du propriétaire (jusqu’au troisième degré). En contrepartie, cet acquéreur doit occuper le bien pendant au moins deux ans après le départ du locataire.

Le locataire dispose de deux mois pour donner sa réponse. Il doit donc recevoir en même temps que le congé pour vente la proposition d’achat comportant le prix de vente afin de se décider :

• si le locataire donne une réponse favorable, il dispose de quatre mois supplémentaires pour obtenir un financement (prêt bancaire ou autre), faute de quoi il devra quitter le logement ;
• si le locataire ne souhaite pas acquérir le logement, il devra déménager à l’issue du préavis.

Attention : si la vente est conclue avec une autre personne à un prix inférieur à celui proposé au locataire, celui-ci bénéficie d’un second droit de préemption.

Le propriétaire peut également vendre le logement occupé, c’est-à-dire que le bail est transféré au nouveau propriétaire sans changement pour le locataire. Ainsi, ce dernier peut rester dans le logement. Les conditions de location (loyer, charges, etc.) restent en l’état jusqu’à la fin du bail. Seul le propriétaire change.

Congé pour motif légitime et sérieux

Cette exception est celle qui occasionne le plus de litiges, car la loi ne définit pas le caractère légitime et sérieux. Il peut s’agir :

• du non-respect du bail par le locataire (par exemple sous-location non autorisée, troubles du voisinage répétés, dégradations manifestes, etc.) ;
• d’impayés de loyers récurrents ;
• de l’occupation du logement à titre professionnel alors qu’il est loué en tant qu’habitation (changement de destination des lieux) ;
• de travaux importants dans l’immeuble, voire sa démolition, rendant le logement inhabitable.

Dans tous les cas, le bailleur devra justifier ce congé en produisant par exemple des mises en demeures. En cas de désaccord, c’est au juge qu’il revient de statuer pour décider de la légitimité du motif du congé.

Le paiement des loyers pendant le préavis

Pendant la durée du préavis, le locataire est censé régler ses loyers et ses charges comme d’habitude et jusqu’au moment où il aura quitté le logement. S’il déménage avant la fin du délai de préavis, il pourra cesser de payer son loyer au moment de la remise des clés et dès lors que l’état des lieux de sortie a été établi.

En revanche, si c’est le locataire qui a donné son congé au propriétaire, il doit payer ses loyers jusqu’à la fin, même s’il quitte les lieux avant (sauf si le logement est reloué avant la fin du préavis).

De manière générale, les professionnels recommandent de donner congé au locataire au moins sept mois avant la date finale. Ainsi, le propriétaire a le temps de faire intervenir un huissier si le locataire ne reçoit pas le courrier (que ce soit volontairement ou non).

Que faut-il savoir sur le congé frauduleux ?

Un congé est considéré frauduleux lorsque le propriétaire invoque un motif mensonger ou ne donne aucun motif. Par exemple, il prétend vouloir loger son enfant étudiant, mais en réalité celui-ci va faire ses études dans une autre ville. Le congé qui a été signifié doit donc être suivi d’effet (une vente, l’emménagement d’un membre de la famille, etc.).

Dans le cas contraire, le locataire peut poursuivre le bailleur. Celui-ci peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € et le locataire peut également demander des dommages et intérêts.