Donner congé à son locataire en location vide : ce qu'il faut savoir

Location vide : sur quel format donner un congé ?

Si vous êtes propriétaire et que vous louez un logement à un locataire, vous ne pouvez pas donner congé en cours de bail s’il s’agit de la résidence principale de l’occupant. Le bail court donc pendant trois ans dans le cas d’un logement vide. Si le logement constitue la résidence secondaire du locataire, les règles sont plus souples, le préavis est plus court et aucun motif n’est nécessaire.

Une notification par écrit

Il existe des exceptions à cette règle. Dans ce cas, le congé devra être signifié au locataire par écrit.

Le propriétaire dispose de trois manières d’informer son locataire du congé :

• lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception ;
• lui signifier le congé par acte d’huissier ;
• lui remettre le congé en main propre, contre récépissé daté et signé par le locataire.

Ces trois formats permettent au bailleur comme au locataire de se protéger contre tout litige.

Depuis 2018, le congé doit être obligatoire accompagné d’une notice d’information. Celle-ci est définie par l’arrêté du 13 décembre 2017 et expose les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le délai de préavis

La notification de congé doit être datée et signée, mais aussi comporter la date à laquelle le logement doit être libéré. Pour une location vide, le préavis est de six mois, quel que soit le motif du congé. Le locataire dispose donc de ce délai pour quitter les lieux, à compter du jour de la réception de la notification.

Si le propriétaire ne respecte pas le préavis, le congé est réputé caduc et le bail automatiquement reconduit pour trois ans.

Le paiement des loyers pendant le préavis

Pendant la durée du préavis, le locataire est censé régler ses loyers et ses charges comme d’habitude et jusqu’au moment où il aura quitté le logement. S’il déménage avant la fin du délai de préavis, il pourra cesser de payer son loyer au moment de la remise des clés et dès lors que l’état des lieux de sortie a été établi.

En revanche, si c’est le locataire qui a donné son congé au propriétaire, il doit payer ses loyers jusqu’à la fin, même s’il quitte les lieux avant (sauf si le logement est reloué avant la fin du préavis).

De manière générale, les professionnels recommandent de donner congé au locataire au moins sept mois avant la date finale. Ainsi, le propriétaire a le temps de faire intervenir un huissier si le locataire ne reçoit pas le courrier (que ce soit volontairement ou non).

Quelles sont les motivations du congé ?

En principe, le propriétaire ne peut pas résilier un bail en cours, mais la loi a prévu trois exceptions. Le courrier notifiant le congé doit invoquer l’un de ces motifs afin de justifier la résiliation.

Congé pour reprise

Si le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter au titre de sa résidence principale, il devra invoquer le congé pour reprise. La reprise peut concerner :

• le propriétaire, son conjoint ou son partenaire de pacs, concubin ;
• ses ascendants ou descendants et ceux de son partenaire.

Par exemple, le logement peut être repris pour loger un enfant étudiant dans la ville où se situe le bien.

Congé pour vente

Le propriétaire qui souhaite vendre le bien mis en location peut donner un congé pour vente. Mais dans ce cas, le locataire est prioritaire à l’achat, c’est-à-dire que s’il souhaite acquérir le bien qu’il loue, le propriétaire est obligé de le lui vendre. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Ce droit ne s’applique pas si l’acheteur du logement est un parent du propriétaire (jusqu’au troisième degré). En contrepartie, cet acquéreur doit occuper le bien pendant au moins deux ans après le départ du locataire.

Le locataire dispose de deux mois pour donner sa réponse. Il doit donc recevoir en même temps que le congé pour vente la proposition d’achat comportant le prix de vente afin de se décider.

• Si le locataire donne une réponse favorable, il dispose de quatre mois supplémentaires pour obtenir un financement (prêt bancaire ou autre), faute de quoi il devra quitter le logement.
• Si le locataire ne souhaite pas acquérir le logement, il devra déménager à l’issue du préavis.

Attention : si la vente est conclue avec une autre personne à un prix inférieur à celui proposé au locataire, celui-ci bénéficie d’un second droit de préemption.

Le propriétaire peut également vendre le logement occupé, c’est-à-dire que le bail est transféré au nouveau propriétaire sans changement pour le locataire. Ainsi, ce dernier peut rester dans le logement. Les conditions de location (loyer, charges, etc.) restent en l’état jusqu’à la fin du bail. Seul le propriétaire change.

Congé pour motif légitime et sérieux

Cette exception est celle qui occasionne le plus de litiges, car la loi ne définit pas le caractère légitime et sérieux. Il peut s’agir :

• du non-respect du bail par le locataire (par exemple sous-location non autorisée, troubles du voisinage répétés, dégradations manifestes, etc.) ;
• d’impayés de loyers récurrents ;
• de l’occupation du logement à titre professionnel alors qu’il est loué en tant qu’habitation (changement de destination des lieux) ;
• de travaux importants dans l’immeuble, voire sa démolition, rendant le logement inhabitable.

Dans tous les cas, le bailleur devra justifier ce congé en produisant par exemple des mises en demeures. En cas de désaccord, c’est au juge qu’il revient de statuer pour décider de la légitimité du motif du congé.

Que faut-il savoir sur le congé frauduleux ?

Un congé est considéré frauduleux lorsque le propriétaire invoque un motif mensonger ou ne donne aucun motif. Par exemple, il prétend vouloir loger son enfant étudiant, mais en réalité celui-ci va faire ses études dans une autre ville. Le congé qui a été signifié doit donc être suivi d’effet (une vente, l’emménagement d’un membre de la famille, etc.).

Dans le cas contraire, le locataire peut poursuivre le bailleur. Celui-ci peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € et le locataire peut également demander des dommages et intérêts.