Les 20 questions essentielles à poser lors d'une visite d'appartement

Les questions sur la localisation de l’appartement

La localisation est le premier élément à analyser pour vous aider à déterminer la valeur du bien et pour vous permettre de décider si celui-ci correspond véritablement à vos attentes et à votre budget.

1.Où se situe l’appartement ?

Lorsque vous envisagez d'acheter un appartement, renseignez-vous avant tout sur sa localisation. Il est notamment essentiel de considérer les caractéristiques de la zone où se trouve le logement lors des visites : prix au mètre carré du quartier, infrastructures et commodités, proximité du centre-ville, ou encore sécurité et ambiance générale du quartier.

Estimez par ailleurs la distance avec les premiers transports en commun disponibles. Même pour le futur, une bonne situation géographique rendra la location plus facile et augmentera les chances de revendre le logement rapidement et à un prix correct à l'avenir.

2.Quelle est l’exposition du logement ?

Au cours de vos visites, essayez d'obtenir des indications sur le niveau de luminosité aux différentes périodes de la journée. Prenez également en compte l'orientation géographique du logement, l'idéal étant un appartement traversant est-ouest. Un appartement orienté Nord a l'inverse est susceptible de retenir l'humidité tandis qu'un bien orienté Sud (recherché notamment pour les balcons et les terrasses) augmente les risques de surchauffe.

3.Quelles sont les infrastructures ?

Avant ou après la visite du logement qui a attiré votre attention, promenez-vous dans le quartier. Vous pourrez vous faire une idée des commerces et services à proximité (commerces d'alimentation, boulangeries, écoles, crèches, services de santé, etc.). C'est également l'occasion de repérer d'éventuelles nuisances (notamment sonores) comme par exemple la présence de chantiers à proximité, de bars bruyants ou encore de voies ferrées.

4.Quels sont les projets d’aménagement et d’urbanisme de la ville ?

Renseignez-vous sur les travaux prévus dans le quartier pour les prochaines années. Ceux-ci peuvent constituer autant une opportunité d'augmenter la valeur du bien qu'un potentiel problème futur pour votre tranquillité et votre confort.

La mairie peut par exemple vous indiquer si la construction d'un grand bâtiment à proximité est susceptible d’obstruer la vue depuis le logement. Vous pouvez également consulter le PLU (plan local d'urbanisme) pour connaître les hauteurs de construction maximales autorisées dans le quartier

À l'inverse, l'arrivée future d'une station de tramway ou l'installation d’une école sont autant d’indices du dynamisme du quartier.

Les questions à poser sur l’état de l’appartement

Après vous être intéressé à l’environnement du logement visé, focalisez-vous ensuite sur le bien immobilier à proprement parler.

5.Le logement est-il neuf ou ancien ?

Au moment d’arriver sur les lieux, constatez l’état général de l’immeuble qui peut vous donner une première indication quant à l’état de salubrité du logement. À l’intérieur, recherchez des traces de fissures ou d’humidité au plafond ou au niveau des revêtements qui peuvent révéler des problèmes d’étanchéité et de ventilation. N’hésitez pas à demander au vendeur la date de construction du logement et les travaux réalisés jusqu’ici.

6.Y a-t-il des travaux à prévoir ?

Repérez tous les éléments qui pourraient imposer des travaux dans le logement. Ils vous serviront d’arguments pour négocier. Ils peuvent concerner notamment le changement des revêtements, la refonte d’une cuisine ou d’une salle de bain ou encore la ventilation (installation ou remplacement de VMC).

7.Les diagnostics immobiliers obligatoires ont-ils été faits ?

Pendant la visite, demandez à consulter les diagnostics immobiliers afin de vous assurer que le bien visé n'a pas de problème de salubrité majeur ou ne nécessite pas de grosse mise aux normes onéreuse.

Parmi les diagnostics obligatoires présents dans le dossier de diagnostic technique (DDT), on trouve notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui évalue la performance thermique du logement, l'audit énergétique, les diagnostics plomb (Cerp), termites et amiante ou encore les diagnostics électricité et gaz.

8.L’appartement est-il bien isolé ?

Le DPE vous donne toutes les indications sur l’état de l’isolation thermique. Une bonne isolation est en effet indispensable pour votre confort quotidien mais aussi pour votre consommation énergétique. Vérifiez donc qu’il n’y ait pas de ponts thermiques trop importants, responsables de déperditions de chaleur ou à l’inverse d’une surchauffe l’été. Une mauvaise isolation peut impliquer des travaux coûteux, par exemple pour isoler la toiture ou pour remplacer les fenêtres vétustes par du double vitrage.

9.Y a-t-il des problèmes d’humidité ?

Repérez les traces d’humidité au plafond ou sur les murs notamment par la présence de moisissures ou de fissures sur les murs qui peuvent provoquer une mauvaise qualité de l’air, une usure prématurée des revêtements ou encore des odeurs nauséabondes.

10.L'électricité est-elle aux normes ?

Pendant votre visite du logement, faites attention aux prises électriques : s'il n'y a pas de tige métallique, cela signifie qu'elles ne sont pas reliées à la terre et doivent donc être remplacées.

Assurez-vous qu'elles sont en nombre suffisant et que le tableau électrique est en bon état. Vérifiez également la présence de disjoncteurs différentiels. Le diagnostic électrique vous permet d'estimer la nécessite ou non de procéder à une mise aux normes de l'installation, celle-ci pouvant être à l'origine de frais supplémentaires.

11.L’appartement est-il bien insonorisé ?

Il est enfin capital de bien vous renseigner sur le niveau des nuisances sonores au moment de visiter un logement. Interrogez les propriétaires mais également le voisinage avant ou après la visite à ce sujet et demandez au vendeur s'il est possible d'effectuer une visite à un autre moment de la journée, et notamment en début de soirée.

Si les nuisances sont principalement dues à une mauvaise isolation, vous devrez prévoir des travaux d’isolation acoustique qui alourdiront là encore la facture finale.

Les questions sur la copropriété

S’intéresser à l’état général du logement, c’est également prendre en compte le bien dans son environnement, et en particulier dans la copropriété.

12.L’immeuble a-t-il été ravalé il y a peu ?

Inspectez l'état de la façade et vérifiez si elle ne présente pas de fissures apparentes ou si les murs ne sont pas lézardés. Si tel est le cas, il est probable qu'un ravalement de façade soit à effectuer dans les prochaines années (tous les 10 à 20 ans en général).

Il peut rapidement se chiffrer à plusieurs milliers d'euros même si son montant est partagé selon les tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Il s'agit donc de frais supplémentaires qui vous seront épargnés en cas de ravalement récent.

13.Quel est le type de chauffage ?

Renseignez-vous sur le type de chauffage utilisé dans le logement. Est-il individuel ou collectif ? Quand la chaudière collective a-t-elle été changée le cas échéant ? Le mode d’énergie utilisé a son importance compte tenu du coût de certaines énergies (gaz notamment).

Tentez de vous assurer de la bonne répartition de la chaleur dans le logement. Vérifiez le nombre de radiateurs présents dans les différentes pièces (dans les chambres notamment) et assurez-vous qu’ils sont en bon état, sous peine de devoir les changer rapidement.

14.Des travaux ont-ils été votés lors des AG précédentes ?

Pensez à consulter les derniers procès-verbaux d'assemblée générale pour vérifier si des travaux n'ont pas déjà été votés pour les années à venir. Si les travaux votés avant le compromis de vente restent généralement à la charge du vendeur, les appels de fonds toujours dus après la vente peuvent cependant être réclamés au nouveau propriétaire.

15.Comment fonctionne la copropriété ?

Renseignez-vous sur le règlement de la copropriété pour éviter les mauvaises surprises. Après avoir visité l'appartement, inspectez également les parties communes. Leur état général vous donnera une bonne indication quant à la gestion de l'immeuble par le syndic. Posez au vendeur des questions sur les derniers et futurs grands travaux réalisés (entretien des couloirs, de la toiture, de la façade, de l'ascenseur, etc.).

16.Les voisins sont-ils principalement locataires ou propriétaires ?

Essayez d'obtenir des informations sur le nombre de copropriétaires et leur profil (moyenne d'âge, familles installées ou étudiants, propriétaires occupants ou locataires, etc.). Les immeubles avec une majorité de locataires sont parfois moins bien entretenus.

17.À combien s’élèvent les charges de copropriété ?

Le montant des charges de copropriété est fondamental compte tenu du fait qu’il s’agit d’une dépense récurrente. Un prix d’achat attractif peut parfois justement cacher des charges de copropriété très élevées, rendant la transaction beaucoup moins intéressante. Le cas échéant, renseignez-vous sur ce qu’elles recoupent exactement pour faire vos estimations financières (électricité, eau, chauffage collectif, ordures ménagères, nettoyage de l’immeuble, gardiennage, etc.).

Les questions sur les commodités

Le bien immobilier visé peut, dans certains cas, comporter des éléments accessoires pas toujours mentionnés dans l’annonce, mais qui peuvent se révéler être un bonus non négligeable pour les acheteurs. Parking, sous-sol, extérieur… N'hésitez pas à vous renseigner également sur la présence ou non de ces équipements.

18.Y a-t-il un parking ?

La présence d’un parking est un véritable plus au moment d’acheter un logement, notamment dans les grandes villes où les places de stationnement sont de plus en plus chères.

Même si vous ne l’utilisez pas, vous pourrez le louer par la suite pour vous assurer un complément de revenus mensuel. En l’absence de parking en revanche, vérifier que des places de stationnement sont disponibles à proximité ou consultez les petites annonces pour estimer le prix d’une place de parking à louer dans les environs.

19.Dans quel état sont les sous-sols de l’immeuble ?

Les sous-sols des immeubles (caves, parking, box) sont des emplacements pouvant s’avérer utiles comme espaces de rangement et de stockage. Ils sont exclus de la surface dite habitable.

Encore faut-il qu’ils soient en bon état pour ne pas endommager vos objets entreposés. Vérifiez notamment les niveaux d’humidité (présence d’eau au sol ou de salpêtre sur les murs) ainsi que la présence potentielle d’un dispositif de ventilation.

20.Y a-t-il un jardin ou une cour commune ?

La présence d’un jardin ou d’une cour commune est toujours appréciable. Veillez cependant à demander au vendeur quelles en sont les conditions de jouissance, qui peut en bénéficier (absence d’usage privatif notamment) et sous quelles conditions. Renseignez-vous également sur les modalités d’entretien de cet espace extérieur.

Quelle attitude adopter lors d’une visite d’appartement ?

Au moment d'acquérir un bien immobilier, il est tout à fait normal de chercher à se renseigner correctement sur le bien compte tenu notamment de l'importance des montants engagés. N'hésitez donc pas à poser des questions à la fois sur la structure du logement mais aussi sur la copropriété ou l'environnement extérieur.

Renseignez-vous également sur les modalités de la transaction et sur la concurrence à laquelle vous avez à faire face sur le bien (nombre de visites, nombre d'offres reçues, offres au prix ou non, etc.). Ce dernier élément va notamment déterminer la posture à adopter (la retenue pour mieux négocier le prix si une marge de manœuvre existe ou au contraire une indispensable réactivité).

Montrez au vendeur que votre projet est bien préparé et réfléchi de longue date et mettez en avant le fait que votre dossier de financement a déjà été validé (si vous le pouvez) sans pour autant en faire trop. Montrez-vous tout à la fois sympathique, poli et ponctuel tout en restant subtil. Tentez enfin de nouer une relation cordiale avec le vendeur afin qu'il vous perçoive comme une personne de confiance, mais aussi comme un acheteur motivé.