Contre-visite en immobilier : à quoi ça sert et que faut-il vérifier ?

À quoi sert la contre-visite immobilière ?

La contre-visite est une deuxième visite d’un bien immobilier que vous avez apprécié. Elle permet de confirmer ou d’infirmer vos impressions afin de prendre une décision.

Avoir un avis extérieur

Le premier intérêt de la contre-visite est de l’effectuer à plusieurs. De cette manière, vous allez pouvoir recueillir des impressions supplémentaires pour vous aider à vous décider. La première personne à solliciter est bien sûr votre conjoint ou la personne avec qui vous achetez le bien. La contre-visite donne parfois l’occasion de présenter le logement au coacquéreur.

Vous pouvez également demander l’avis d’un proche de qui l’avis compte beaucoup ou en qui vous avez confiance. Une sœur ou un ami d’enfance vous connaît très bien. Il saura déterminer si l’habitation est faite pour vous ou non.

Enfin, il est possible de visiter un bien immobilier avec un professionnel (agent immobilier, artisan, architecte). Vous bénéficierez alors des commentaires d’un expert pour vous permettre de faire le meilleur choix.

Vérifier certains éléments

La contre-visite est l’occasion de vérifier tous les détails que vous auriez laissé passer lors de la première visite. Lors de la première visite, vous avez peut-être, gagné par l’enthousiasme, oublié de faire toutes les vérifications nécessaires.

Il est conseillé de préparer en amont la contre-visite. En vous faisant une liste des points à vérifier, vous n’oublierez rien. La contre-visite sera aussi l’occasion de demander au vendeur certains documents :

• taxe foncière ;
• facture d’eau ;
• facture d’électricité ;
• DPE (Diagnostic des performances énergétiques.

Pour ne laisser passer aucun détail, être accompagné d’un professionnel est très utile. Son œil d’expert détectera les défauts rapidement.

Estimer le montant d’éventuels travaux

La contre-visite va également vous permettre d’estimer le montant des travaux indispensables, nécessaires ou souhaitables. De cette façon, vous pourrez établir un budget prévisionnel et commencer à réaliser une simulation de prêt immobilier. En fonction de votre capacité d’emprunt, vous pourrez hiérarchiser les travaux et éventuellement demander une enveloppe pour réaliser les plus urgents.

Pour cet exercice, il est important de se faire accompagner par un professionnel. Un architecte, par exemple, sera en mesure d’estimer avec précision le montant des travaux à réaliser et donc du crédit immobilier à solliciter. Il vous indiquera les travaux structurants comme :

• la mise aux normes du circuit électrique ;
• la rénovation de la toiture ;
• la réfection des canalisations et le changement de la fosse septique.

Enfin, l’architecte pourra vous proposer des plans de la maison ou de l’appartement en réalité augmentée. Vous aurez ainsi l’occasion de vous projeter plus facilement et d’appréhender les travaux nécessaires.

À quel moment faire la contre-visite ?

La contre-visite s’effectue toujours avant le compromis de vente. Elle doit être l’occasion de confirmer votre coup de cœur ou de l’infirmer.

Il est conseillé de la réaliser à un horaire différent de la première visite. De cette manière, vous disposerez d’un point de vue différent sur :

• la luminosité ;
• la circulation ;
• les bruits du voisinage.

Il peut être intéressant de choisir un horaire où vous êtes habituellement chez vous (le matin avant de partir au travail, le soir en rentrant ou le weekend). Ainsi, vous aurez un aperçu de l’ambiance de l’habitation aux moments où vous y vivrez. Celle-ci peut en effet être bien différente de l’atmosphère calme constatée en journée avec notamment les potentiels bruits du voisinage, du trafic routier, des sorties d’école environnantes ou encore les éventuelles nuisances sonores et olfactives des bars et restaurants à proximité. Évitez si possible les périodes de vacances qui ne reflètent pas véritablement l’ambiance du quotidien.

Si vous habitez dans un secteur où le marché de l’immobilier est tendu, il est préférable de ne pas tarder à faire votre contre-visite. Dans le cas contraire, vous risquez de voir un autre visiteur faire une proposition d’achat. Sur certains biens recherchés, vous n’aurez même probablement pas l’occasion d’effectuer de contre-visites, le vendeur pouvant recevoir plusieurs offres au prix. Dans la mesure du possible, prenez donc vos dispositions en étant exhaustif dans la liste des points à vérifier lors de la première visite et en vous faisant accompagner d’un professionnel de l’aménagement.   

Avec quels professionnels faire une contre-visite ?

Nous l’avons vu, un architecte est tout indiqué pour visiter le bien immobilier avec vous. Il saura détecter les failles structurelles ou les petits défauts. Grâce à sa polyvalence, il est en mesure de vous proposer une estimation complète de tous les travaux à réaliser. Il connaît également la réglementation en vigueur, notamment le PLU (plan d’urbanisme local).

Ce n’est pas le seul professionnel à pouvoir vous accompagner. Un artisan tous corps de métier, un menuisier, un maître-d’œuvre, un électricien ou un charpentier sauront également vous donner des informations précieuses et ciblées selon les cas.

Quels éléments vérifier lors d’une contre-visite ?

Voici la liste des éléments à vérifier pour votre contre-visite. N’oubliez pas de vous armer d’un crayon et d’un carnet pour noter vos observations. Un mètre (laser, de préférence) et une lampe de poche vous seront aussi très utiles.

Les travaux potentiels à effectuer

C’est l’enjeu le plus important. À la suite de la contre-visite, vous devez avoir identifié tous les travaux qui devront être effectués.

Il peut s’agir de rénovations structurelles nécessaires pour rendre le lieu habitable ou de travaux de confort. Enfin, il peut également s’agir des travaux de rénovations énergétiques permettant de faire diminuer votre facture d’électricité (ou de toute autre énergie utilisée pour le chauffage du logement).

N’hésitez pas à interroger le vendeur ou l’agent immobilier pour connaître les rénovations ayant été réalisées récemment et celles restant à faire. Vous avez la possibilité de demander les justificatifs des travaux et le nom des artisans. C’est une information importante :

• pour faire appel à des professionnels connaissant déjà le bien immobilier ;
• pour faire marcher la garantie décennale, si besoin ;
• pour s’assurer que le logement est bien conforme aux dernières normes en vigueur, notamment en matière d’électricité.

L’état général du logement

L’inspection de l’état général du logement commence par les extérieurs. Observez l’impression générale que vous inspire le bâtiment. Ensuite, analysez plus en détail en essayant de repérer les éventuelles fissures dans les murs. Regardez également l’état :

• de la façade ;
• des portes et des fenêtres ;
• de la toiture ;
• des gouttières.

L’entretien d’une maison s’identifie également à la tenue du jardin pour une maison individuelle. Si vous visitez un bien dans une copropriété, n’oubliez pas d’examiner les parties communes pour vérifier le niveau de sécurité du bâtiment (solidité des portes, présence d’un digicode, etc.) et pour détecter de potentiels travaux futurs (ravalement, réfection toiture, etc.). N’hésitez pas, à cet égard, à solliciter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.

L’état intérieur du logement

Il faut ensuite regarder l’état intérieur du logement. Voici les différents éléments à vérifier :

• l’installation électrique ;
• la plomberie et les éventuelles traces de fuite d’eau ;
• l’isolation thermique ou phonique ;
• la superficie des pièces et leur revêtement ;
• les possibilités d’extension éventuelle ainsi que d’aménagement des combles ;
• le raccordement à l’ADSL ou à la fibre ;
• la présence d’un chauffage central ou d’équipements électriques de chauffage ;
• la présence d’une cheminée.

Lors d’une contre-visite, n’hésitez pas à demander à voir toutes les pièces, même les moins accessibles. Les combles ou les greniers peuvent vous donner de bonnes indications sur l’état de la charpente, le niveau d’humidité et de potentielles infiltrations. N’oubliez pas de visiter l’intérieur des dépendances, s’il y en a.

L’environnement

Enfin, il est essentiel de vous renseigner sur l’environnement du bien visité. Vous pouvez tout d’abord questionner le vendeur. Il sera le mieux placé pour vous faire un état des lieux de l’environnement immédiat du bien. N'hésitez pas également à questionner les voisins si vous en avez la possibilité avant ou après la contre-visite. Ils pourraient vous en apprendre davantage sur le bien en lui-même et sur le quartier. Autant d’informations importantes, pas forcément évoquées par le vendeur, dans la perspective d’une possible négociation. Vous pouvez aussi aller faire un tour du quartier. Essayez de repérer les petits commerces, les arrêts de transports en commun et les écoles les plus proches.

Vous pouvez enfin, demander à la municipalité s’il existe des projets d’aménagements ou de construction à proximité du bien visité. Ceux-ci peuvent, le cas échéant, vous conforter dans votre choix et laisser augurer une potentielle plus-value sur le bien à long terme.

Quel est l’intérêt d'une contre-visite immobilière ?

Une contre-visite immobilière se révèle pertinente (voire indispensable) à plusieurs égards au moment d’envisager un achat immobilier :

• la confirmation d’une première impression positive. La contre-visite permet une approche plus objective que lors de la première visite, une fois l’enthousiasme de la découverte du bien retombé. Réalisée à tête reposée, elle amène donc à prêter davantage attention aux détails pouvant avoir leur importance ;
• une potentielle levée de doutes : si le bien vous a séduit mais que vous avez oublié de vérifier certains éléments ou que des questions restent en suspens après la première visite, la contre-visite immobilière est l’occasion de répondre à toutes ces interrogations pour prendre une décision éclairée. Pensez notamment à vérifier le bon fonctionnement des équipements, en particulier au niveau du chauffage, de l’électricité ou de la plomberie ;
• la détection d'éventuels défauts : une seconde visite à un autre moment de la journée et dans des conditions différentes peut permettre d’identifier des défauts passés inaperçus la première fois. La présence d’humidité ou de fissures, un éclairage insuffisant ou encore le bruit des voisins à cause d’un défaut d’isolation peuvent impliquer d'importants frais par la suite qui viennent s’ajouter au prix d’achat ;
• un avis extérieur : deux avis valent mieux qu’un ! Vous faire accompagner d’un proche qui vous connaît bien peut permettre de confirmer votre coup de cœur ou à l’inverse de détecter de potentielles problématiques auxquelles vous n’auriez pas pensé ;
• l’obtention de tous les documents relatifs au bien : au cours de la contre-visite, le vendeur peut vous remettre une copie de tous les documents vous permettant de vous faire une idée de l’état réel du bien et des potentielles charges qui en découlent. C’est par exemple le cas des différents diagnostics (et notamment du DPE), des factures donnant des indications sur l’état de l’isolation (électricité, chauffage) ou encore des avis d’impôts fonciers ;
• la négociation : la contre-visite peut être l’occasion de négocier le prix de vente sur la base des constatations réalisées et des éventuels défauts détectés. Une voie intermédiaire peut également consister à faire réaliser les travaux par le vendeur avant la vente afin d’éviter un surcoût à l’acheteur ;
• l’estimation des travaux : enfin, si le bien nécessite un rafraîchissement ou si vous envisagez une nouvelle disposition, la contre-visite est l’occasion de faire estimer le montant des travaux par un professionnel qui vous accompagne (artisan et/ou architecte). C’est également le moment où vous pouvez confirmer la possibilité effective de réaliser ou non le nouvel aménagement envisagé (notamment par rapport aux murs porteurs).