Nos conseils pour un achat en tontine réussi en 2024

Qu’est-ce que l’achat en tontine ?

L’achat en tontine consiste à acquérir un bien immobilier à plusieurs, tout en insérant une clause de tontine dans l’acte de vente. La clause prévoit qu’à son terme les signataires de l’acte de vente survivant deviennent propriétaires du bien et se partagent le montant de l’investissement. 

L’originalité du mécanisme tient au fait que le ou les survivants deviennent propriétaires uniques rétroactivement à la date de signature de l’acte de vente. Jusqu’au dénouement de la tontine, les signataires de l’acte de vente ne sont donc pas propriétaires du bien en tontine. C’est une solution d’épargne collective à long terme. La tontine est également utilisée en tant que vecteur de transmission d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession.

C’est l’article 1044 du Code civil qui prévoit cette possibilité. Le principe du pacte tontinier est très ancien puisqu’il est apparu pour la première fois en 1844. Le directeur de l’école Polytechnique crée alors l’association Le Conservateur destinée à gérer des placements sous forme de tontine. Le Conservateur est encore aujourd’hui le spécialiste de la tontine.

La clause de tontine est aussi appelée « pacte tontinier » ou « clause d’accroissement ». Il faut noter que l’achat en tontine peut également être utilisé pour un bien meuble.

Achat en tontine : quelles sont les conditions préalables ?

L’achat en tontine est un contrat aléatoire puisque son dénouement repose en grande partie sur la date de décès des parties. Il faut donc respecter les conditions de l’aléa. L’ordre de décès ne doit pas pouvoir être estimé à l’avance. Les acquéreurs doivent respecter deux conditions principales :

• financer une partie du bien immobilier ;
• avoir une espérance de vie similaire.

L’achat en tontine peut se faire en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. La plupart du temps, l’achat est réalisé par deux personnes, mais il n’existe pas de limite de nombre. Les associations tontinières peuvent être composées de plusieurs dizaines de personnes. Le plus souvent, l’achat en tontine est réalisé entre époux pour protéger le conjoint survivant.

Dans le cas contraire, la tontine pourra être requalifiée en donation. En effet, si des grands-parents procèdent à un achat en tontine avec leurs petits-enfants, alors il est raisonnable de penser que les petits-enfants deviendront propriétaires du bien au terme de la tontine. Cette situation revient à dissimuler une donation pour éviter les règles de la fiscalité successorale.

Du vivant des acquéreurs, l’unanimité est requise pour effectuer toute démarche ou action relative au bien immobilier en tontine. Il n’existe pas de mécanisme de résolution des conflits par voie judiciaire, comme cela peut être le cas dans l’indivision.

Tontine immobilière : que se passe-t-il lors du décès d’un des acheteurs ?

Pendant la durée de la tontine, toute partie qui décède est considérée comme n’avoir jamais acheté l’immeuble. Le bien immobilier ne fait pas partie de son patrimoine. Ses héritiers n’ont donc aucun droit sur le bien en tontine. Il n’y a aucune démarche particulière à effectuer pour que les conséquences de la tontine soient officielles.

Au terme de la tontine, seuls l’acquéreur ou les acquéreurs survivant(s) sont considérés comme les uniques propriétaires depuis l’origine de la vente. Les propriétaires doivent payer des droits de succession évalués en fonction de leur degré de parenté qu’ils entretiennent avec le participant à la tontine décédé. Les droits de succession entre époux ou partenaires pacsés sont gratuits. La même règle s’applique entre les associés d’une société de personnes. Les droits de succession entre concubins s’élèvent eux à 60 % après abattement.

Il existe une exception. Lorsque le bien immobilier en tontine est aussi la résidence principale du défunt et de son conjoint et que sa valeur n’excède pas 76 224,50 €, alors la transmission n’est pas soumise aux droits de succession. Elle est toutefois assujettie à des droits de mutation à titre onéreux dont le taux maximum est de 5,81 %.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la clause de tontine ?

L’avantage principal de la tontine réside dans son régime fiscal. Les biens immobiliers acquis par un pacte tontinier ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Il faut toutefois noter que la partie survivante de la tontine n’est pas exemptée de droit de succession. L’avantage fiscal existe uniquement si le bien immobilier en question est la résidence principale des parties concernées.

La tontine permet également d’éviter les désagréments liés à l’indivision. Il n’est pas possible de demander au juge de trancher un litige. Aucun nouveau partenaire ne peut entrer dans la tontine sans l’unanimité des parties déjà présentes. De plus, la question de la propriété est réglée à la fin de la tontine. Elle n’est jamais indivise.

La clause de tontine est souvent utilisée pour favoriser une personne par rapport aux autres héritiers.

La tontine présente plusieurs inconvénients dont il faut avoir conscience avant de se lancer. Tout d’abord, il faut savoir qu’avant son terme, il est impossible de récupérer son investissement. La tontine peut donc devenir un piège. De plus, les épargnants qui décèdent avant le terme de la tontine perdent leur part. Elle revient de plein droit aux autres membres de la tontine.

Ensuite, les banques refusent de constituer une hypothèque sur un bien immobilier acheté en tontine puisque la propriété est incertaine pendant toute la durée de la clause. Personne ne peut être sûr du dénouement d’un pacte tontinier.

Enfin, la tontine ne peut pas être annulée judiciairement. En cas de désaccord, la seule solution possible est d’attendre le décès d’une des parties.

Quelles sont les démarches pour créer une tontine ?

La tontine se matérialise par une clause insérée dans l’acte de vente du bien immobilier concerné. Elle est obligatoirement rédigée par un notaire dans le cadre d’une tontine immobilière. Une attention particulière devra être portée à la rédaction de la clause puisque, comme nous l’avons vu plus haut, aucun autre mécanisme ne permettra de résoudre un désaccord entre les parties à la tontine. 

La clause doit fixer les conditions d’utilisation du bien immobilier pendant la durée de la tontine. Elle doit également préciser les quotes-parts de chacune des parties et fixer un terme à la tontine. Ce peut être soit au décès d’un certain nombre de parties, soit lorsqu’il ne reste plus qu’un survivant.
La clause doit enfin identifier précisément le bien concerné, notamment lorsque l’achat se fait à travers une société civile immobilière. Il est important de ne pas oublier d’insérer un mécanisme de résolution des conflits, médiation par exemple.

La tontine est un mécanisme contractuel. Elle ne fait pas l’objet d’un enregistrement ou d’une déclaration officielle.