Acheter un bien immobilier à plusieurs : les risques

Quels sont les risques en demandant un prêt immobilier à plusieurs ?

Se regrouper à plusieurs pour acheter un bien immobilier permet d’acquérir une surface de logement plus importante. Pour ce faire, l’ensemble des acquéreurs a souvent l’obligation d’emprunter au sein d’une seule et même banque.

Les co-emprunteurs ne participeront pas nécessairement au même niveau dans le projet. Cependant, si l’obtention d’un crédit immobilier à plusieurs permet de cibler des biens à un budget supérieur, la défaillance d’un emprunteur suppose une solidarité indéfinie des autres co-emprunteurs exigée par les banques.

Acheter à plusieurs peut vous exposer à des risques majeurs en cas d’insolvabilité de l’un des co-emprunteurs. Il convient alors de bien anticiper tous les scénarios possibles lors de l’élaboration d’un tel projet pour éviter de fâcheuses déconvenues.

Quelles sont les solutions juridiques pour acheter à plusieurs ?

Acheter à plusieurs comporte des risques. C’est la raison pour laquelle il convient de choisir le cadre juridique le plus adapté à votre situation.

Trois statuts s’offrent à vous : 

• la détention en indivision est la forme la plus simple et la moins coûteuse. Chaque indivisaire devient propriétaire du bien en proportion de son investissement, sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée. Les copropriétaires sont aussi solidaires pour les dépenses de fonctionnement, et toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité.
• la Société Civile Immobilière (SCI) reste plus complexe à créer, néanmoins, elle protège davantage qu’une indivision. Ce type de structure permet d’acquérir des biens immobiliers à plusieurs, tout en partageant les loyers et en profitant d’un cadre fiscal avantageux en cas de transmission.
• la tontine consiste à mettre en commun un capital pour acheter un bien immobilier. Au décès de l’un des participants, sa part est automatiquement partagée aux autres. In fine, le bien immobilier acheté appartient au dernier survivant. En revanche, la sortie d’une tontine est impossible à moins d’obtenir l’unanimité des autres parties pour vendre le logement ou pour que l’un des acquéreurs rachète la part de l’autre.

Que faut-il savoir sur l’indivision ? 

L’indivision apparaît comme la formule la moins contraignante et la plus facile pour acheter à plusieurs. En effet, aucune démarche ni formalité spécifique ne sont exigées.
Chaque investisseur devient propriétaire du bien à proportion de sa contribution financière. En cas de revente, les acquéreurs récupèrent une somme calculée au prorata de leur apport.

Quels sont les risques en achetant à plusieurs en indivision ? 

Dès la signature de l’acte de vente, chacun des indivisaires a des droits sur l'intégralité du bien. Néanmoins, les décisions doivent se prendre à l’unanimité, ce qui peut engendrer des situations de blocage.

De plus, les impôts et les travaux réalisés dans le logement sont réglés par chaque indivisaire en proportion de sa quote-part. Il est donc fondamental d'évaluer les risques de mésentente avant de se lancer dans une acquisition à plusieurs.  

Enfin, l’indivision correspond à un régime provisoire. En effet, la loi expose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Cela signifie qu’un indivisaire peut décider de vendre sa quote-part sans que les autres ne puissent s’y opposer, néanmoins ces derniers disposent malgré tout d’un droit de préemption. 

À quoi correspond un droit de préemption ? Il s’agit d’un droit légal donné aux autres indivisaires d’acquérir en priorité la quote-part cédée au sein de leur indivision.
Dans le cas où aucun autre indivisaire n’est en mesure de racheter la part cédée, ou qu’aucun tiers ne se présente, alors le bien doit être vendu. Acheter à plusieurs comporte donc des risques majeurs de se retrouver dans une telle situation. 

Heureusement, il est possible d’anticiper une telle mésaventure via une convention d’indivision rédigée par un notaire, et suivie d’une publication au Service de publicité foncière.

La convention d’indivision est conclue pour une durée de cinq ans maximum, renouvelable sur simple accord ou par tacite reconduction. Elle permet d’organiser la gestion de l’indivision et de fixer les règles de fonctionnement. Un aménagement des dépenses peut être envisagé, tout comme la nomination d’un gérant, etc.

En cas de situation de blocage émanant d’un indivisaire sur la vente d’un bien indivis, alors l’autorisation de vendre peut être demandée au Tribunal par les autres indivisaires représentant au minimum les ⅔ des droits indivis. Dans ce cas, l'intervention d’un notaire est une nécessité. 

La création d’une SCI

La Société Civile Immobilière permet de répartir des parts sociales entre les associés, proportionnellement au montant de leurs apports. Cet outil juridique simplifie la répartition des droits si vous décidez d'acheter à plusieurs, cela permet donc de restreindre les risques de discorde.

Une acquisition immobilière effectuée par le biais d’un regroupement de plusieurs personnes au travers d’une SCI permet notamment d’augmenter la capacité d’achat et de faciliter l’obtention d’un prêt bancaire. 

Toutefois, la création d’une SCI nécessite au préalable la rédaction de statuts par un notaire ou un avocat. Ce dernier procède ensuite à leur enregistrement auprès de l’Administration fiscale, puis il immatricule la SCI pour ensuite l’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Notez que l’intervention de ces professionnels dans la création d’une SCI engendre des frais.

La SCI se distingue par son efficacité dans la distinction entre pouvoir et propriété. De plus, elle n’impose aucun capital social minimum à sa création. Il s’agit d'un outil idéal pour transmettre par anticipation un patrimoine immobilier à moindre frais.

Quels sont les risques en achetant un bien immobilier à plusieurs en SCI ? 

Il existe néanmoins des inconvénients à acheter à plusieurs à travers une SCI. En effet, les associés sont responsables indéfiniment en fonction de leurs apports.
Toutefois, la réelle problématique repose sur la demande inéluctable de l'établissement prêteur, exigeant que les associés soient solidaires les uns des autres dans le cas où un emprunt a été souscrit. En d’autres termes, si l’un des associés fait défaut, alors les autres se retrouvent dans l’obligation de payer à sa place. 

Comment choisir la meilleure solution pour acheter à plusieurs ?

Acheter à plusieurs nécessite des connaissances en matières juridiques, fiscales et financières afin d’optimiser son opération et en limiter les risques. Pour cela, l’idéal est de faire appel à un courtier.

Grâce à lui, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit immobilier compétitif et parfaitement adapté à votre profil. Cet expert vous fera également profiter de ses conseils en vous accompagnant dans l’ensemble de vos démarches, et ce, jusqu’à la concrétisation de votre projet.