Acheter un bien immobilier avec ses parents : options et astuces

Que pense l’établissement prêteur d’un achat avec ses parents ?

Lorsqu’il est question d’un achat immobilier, les établissements bancaires se montrent particulièrement attentif à différents critères, tels que :

• le fait d’être célibataire ou en couple ;
• la nature de votre contrat de travail (CDI, CDD, etc.) et le montant de votre rémunération ;
• l’apport personnel que vous pouvez fournir ;
• l’état général de vos finances.

Ainsi, pour une banque, le profil idéal est souvent le même : un couple dont chaque membre est titulaire d’un CDI et qui présente une situation financière stable ainsi qu’un apport conséquent d’au moins 10% du prix total du bien convoité.

Pourquoi ce profil en particulier ? Tout simplement, car il est celui qui présente le moins de risques.
Qui plus est, à une période où les taux immobiliers sont reconnus comme étant historiquement bas, les établissements prêteurs se montrent d’autant plus sélectifs au niveau des dossiers à traiter.

Comment convaincre les banques de nous laisser une chance quand on est jeune et que nos ressources sont jugées trop limitées ? Acheter avec ses parents peut ici s’avérer une option viable d’un point de vue financier, susceptible de rassurer d’éventuels créanciers. Toutefois, une banque peut aussi se montrer réticente face à quelqu’un qui désire acheter une maison avec ses parents, car cela peut impliquer diverses complications.

En cas de conflit familial, comment répartir l’occupation du bien ? Que se passe-t-il au moment de l’héritage si vous avez des frères et sœurs ?  Pour rassurer les établissements bancaires, il existe différents moyens d’acheter avec ses parents.

Les parents peuvent-ils se porter caution lors du prêt immobilier d’un enfant ?

Si vous estimez que votre dossier n’est pas assez solide pour convaincre les banques de vous accorder un crédit immobilier pour financer votre achat, vous pouvez tout à fait solliciter vos parents en tant que garants. Ces derniers doivent alors se porter caution auprès de l’organisme prêteur, ce qui offre un niveau de garantie supplémentaire.

Il est important de préciser qu’en se portant garant, vos parents n’héritent pas du statut de co-emprunteur pour autant. Leur rôle est celui d’assurer le remboursement du prêt contracté en cas de défaillance de paiement de votre part. Cela implique donc que vos parents disposent de revenus suffisants pour vous épauler le cas échéant sans avoir à se mettre en danger.

En effet, se porter caution solidaire est un acte irrévocable. Il n’y a pas de retour en arrière possible.
Si vos parents rencontrent eux aussi des difficultés à assurer le remboursement de vos mensualités, alors leur bien peut servir d’hypothèque pour l’établissement qui a accepté de vous accorder le crédit immobilier.
Il ne s’agit donc pas d’une décision à prendre à la légère.

Acheter avec ses parents en tant que garants solidaires est donc possible, mais pas nécessairement apprécié par les banques compte tenu des risques que cela implique. Qui plus est, les parents doivent être en mesure de présenter des garanties importantes, aussi bien au niveau des ressources financières que de leur état de santé pour convaincre l’établissement prêteur.

Acheter un bien immobilier avec ses parents en indivision

Acheter un bien immobilier avec ses parents en indivision est un bon moyen de convaincre un établissement bancaire lorsque vos moyens financiers sont considérés comme trop justes. Contrairement au cas de la caution solidaire, l’indivision implique d’être co-emprunteur avec ses parents. En clair, cela signifie que chaque membre qui contribue financièrement à l’indivision obtient un statut de propriétaire à part entière.

Ce statut - également connu sous le nom d’indivisaire - est défini par rapport au montant injecté par chaque partie. Ainsi, dans le cas de figure où vous et vos parents investissez la même somme pour l’achat du bien immobilier, vous êtes propriétaire à hauteur de 50% de ce dernier.

L’achat en indivision présente donc des avantages certains, notamment celui de faire grimper votre budget immobilier. D’un point de vue pratique, celui-ci est très simple à mettre en place. Par ailleurs, vos parents peuvent très bien décider de vous céder ou de vous revendre le capital détenu par la suite, faisant de vous l’unique propriétaire.

Si l’on se penche à présent sur la gestion du logement au quotidien, c’est ici que peuvent survenir les premières complications. En tant que copropriétaires, vos parents détiennent une partie du logement et de sa gestion courante, à hauteur du montant investi. Ils ont donc leur mot à dire sur la gestion du bien au quotidien.

Pour simplifier cette gestion, consulter un notaire dans le but d’établir une convention d’indivision est vivement conseillé. Celle-ci débouche sur la désignation d’un gestionnaire en charge qui - comme son nom l’indique - est responsable des décisions liées à l’entretien du bien. Il est cependant à préciser que pour les décisions les plus importantes (travaux, revente, etc.) nécessitent l’accord de l’ensemble des propriétaires.

Acheter une maison avec ses parents en indivision peut s’avérer attractif à court terme, mais plus compliqué par la suite en cas de différends familiaux. En effet, vos parents ne sont pas tenus de rester dans l’indivision et peuvent vous proposer le rachat de leur part.

Si vous n’êtes pas en mesure de la racheter, vous vous retrouvez alors dans une situation délicate, où votre bien immobilier peut être contraint à la vente. Cela explique pourquoi certains établissements bancaires ne se montrent pas toujours très favorables à des projets d’achat en indivision.

Que se passe-t-il en cas de décès pour une indivision ?

Le cas de l’héritage du bien immobilier en cas de décès peut poser quelques problèmes si celui-ci a été acheté en indivision. En cas de disparition de l’un de vos parents, sa quote-part est transmise à ses ayants droit selon les règles classiques de la succession, ou en fonction de ce qui a été décidé au sein d’une éventuelle convention d’indivision.

Si la part est trop importante à supporter pour le parent survivant ou pour vous et que vous ne pouvez plus honorer le remboursement du prêt, alors le bien est mis en vente. Dans la situation où vos deux parents sont décédés, la situation peut se compliquer si vous avez des frères et sœurs. En effet, ils héritent des parts de vos parents et deviennent coindivisaires.

Plusieurs options s’offrent alors à vous :

• racheter leurs parts s’ils souhaitent les vendre et si votre capital le permet afin de devenir propriétaire exclusif ;
• rester dans l’indivision si vos frères et sœurs acceptent de devenir indivisaires à leur tour ;
• vendre le bien s’ils décident de vendre leurs parts et que vous ne pouvez pas les racheter.

Dans le cas où vous êtes le seul héritier et que le remboursement du crédit immobilier est terminé, vous récupérez la propriété du bien sans frais ni taxes de succession.

Qu’est-ce que l’achat en démembrement de propriété ?

L’achat en démembrement de propriété est un cas assez particulier où parents et enfants se partagent le bien immobilier. En l’occurrence, vos parents jouissent de l’usufruit du logement tandis que vous héritez de la nue-propriété.

Bien que cela signifie que vos parents conservent la jouissance du bien, ils peuvent très bien décider de vous la laisser à disposition. En contrepartie - et en tant que nu-propriétaire - vous devez seulement vous acquitter des charges du logement.

L’un des principaux avantages de l’achat en démembrement de propriété réside dans l’absence de taxes et de frais à payer lors de la succession. En effet, suite au décès de vos parents, vous récupérez la pleine propriété du bien sans rien avoir à débourser.

Acheter avec ses parents : la SCI familiale

Quand il est question d’acheter un bien avec ses parents, la SCI familiale est souvent présentée comme étant la solution à privilégier. La raison ? Elle est plus sécurisante pour l’ensemble des parties prenantes et est également très avantageuse lors de la transmission du bien immobilier.

À travers la création d’une société civile immobilière familiale, vous disposez d’un budget plus conséquent pour l’acquisition de votre logement grâce à l’apport financier de vos parents. Contrairement à un achat en indivision, ici c’est la SCI en tant que société qui est l’unique propriétaire du bien immobilier. Cela signifie également qu’une SCI doit répondre à toutes les obligations légales d’une société, parmi lesquelles :

• la définition des statuts ;
• la désignation d’un siège social ;
• la définition du régime d’imposition (impôts sur le revenu ou impôts sur les sociétés).

Créer une SCI a donc un coût (généralement entre 200 € et 300 €) et demande une certaine organisation.
Le pilotage de la société est toutefois facilité par la désignation d’un ou de plusieurs gérants. En effet, toutes les modalités propres au rôle de chacun des associés sont définies lors de la création de la société civile immobilière.

La différence majeure avec un achat en indivision réside dans le fait que le bien immobilier ne peut être forcé à la vente. Si l’un des membres de la SCI familiale décide de se retirer, il doit alors céder ses parts à un autre membre ou à un tiers.

Que se passe-t-il en cas de décès pour une SCI familiale ?

En cas de décès d’un des membres d’une SCI familiale sans qu’aucune prédisposition n’ait été prise au préalable, c’est aux héritiers que revient le rôle d’intégrer la société. Néanmoins, dans le cadre de l’achat d’une maison avec ses parents, il apparaît logique que la question de la répartition des parts sociales suite au décès de l’un des membres eut été fixée lors de l’élaboration des statuts de la SCI.

Généralement, ces derniers prévoient qu’à la disparition d’un parent, c’est au conjoint survivant que revient la transmission de la part sociale du défunt. Dans le cas du décès des deux parents, c’est à l’ensemble des héritiers que reviennent ces parts. Par ailleurs, il est bon de souligner que les droits de succession sont très avantageux dans le cadre d’une SCI familiale.

Existe-t-il d’autres solutions pour acheter un bien immobilier avec l’aide de ses parents ?

Il existe d’autres solutions pour acheter un bien immobilier avec ses parents. À travers un prêt ou un don de leur part, vous bénéficiez d’une plus grande capacité d’emprunt auprès d’un établissement bancaire tout en restant le seul et unique propriétaire du bien immobilier.

Le prêt familial

Plutôt que de vous tourner vers une banque, vous pouvez très bien solliciter votre famille pour obtenir un prêt à destination de votre projet immobilier. Ici, l’avantage indéniable est que, contrairement à un organisme de prêt, vous n’avez pas à attendre le moment opportun pour obtenir le taux le plus intéressant !

Vous pouvez définir avec vos parents les conditions de remboursement et toutes les modalités spécifiques à cet emprunt familial. Sachez également que vous avez la possibilité d’officialiser ce prêt auprès d’un notaire, tout comme il est possible de transformer ce dernier en don, en suivant quelques règles particulières.

Le don familial

La première chose à savoir concernant le don familial est qu’il est soumis à un encadrement strict. Pour éviter d’avoir à vous acquitter des droits de donation, sachez que chaque parent est légalement autorisé à verser une somme maximale de 100 000 € à chaque enfant par période de 15 ans. En d’autres termes, vous pouvez recevoir jusqu’à 200 000 € sans craindre de voir une partie de cet argent partir dans des taxes et autres frais tous les 15 ans.

Ainsi, dans le cas de figure où vos parents sont prêts à vous aider financièrement afin de gonfler votre capacité d’emprunt, le don familial s’avère une excellente solution si vous souhaitez être le seul et unique propriétaire du logement à acquérir.