SCPI : risques, sécurité et conseils pour investisseurs avisés

Les 10 principaux dangers liés aux SCPI

Même s’il comporte plusieurs avantages, l’investissement en SCPI n’est pas sans risque. On peut isoler une dizaine de dangers liés aux SCPI qui concernent essentiellement le marché, les liquidités, la rentabilité et le capital, ainsi que l’impact de la fiscalité.

1.Risque de fluctuations du marché

Les variations du marché de l’immobilier peuvent dévaloriser les biens détenus par la SCPI. Dans ce cas, la valeur des parts ou les loyers baissent et entraînent une moins bonne rentabilité.

Pour autant, la plupart des SCPI essaient d’atténuer ce risque en diversifiant leur portefeuille sur des biens divers : résidentiel, bureaux, commerces…

2.Risque de liquidité des parts

La particularité des placements en SCPI est d’investir sous forme d’actifs immobiliers qui sont considérés comme peu liquides. Concrètement, cela veut dire que vous ne pouvez pas obtenir des fonds rapidement et simplement comme avec un livret A par exemple.

Les liquidités s’obtiennent grâce à la revente des parts que vous avez souscrites. Or, les SCPI ne garantissent jamais qu’elles pourront revendre vos parts si vous souhaitez récupérer votre placement. La revente des parts peut prendre du temps, car il faut que les demandes d’achat couvrent les demandes de retraits.

Le placement en SCPI est généralement sur du long terme (au moins 8 ans).

3.Risque de perte en capital

La valeur de la part de SCPI est fixée par rapport à celle du patrimoine détenu par la SCPI. Si les biens immobiliers perdent en valeur, le prix de chaque part baisse. Ainsi, le capital que vous avez investi au départ peut ne pas vous être restitué intégralement lorsque vous vendez vos parts.

Il est généralement préférable d’attendre que la valeur de la part remonte avant de vendre (mais là encore, sans aucune garantie).

4.Risque lié au rendement

Les revenus perçus par les associés d’une SCPI prennent la forme de dividendes versés selon les conditions de location des biens. Mais ces revenus sont soumis à de fortes fluctuations en fonction :

• du taux d’occupation des biens ;
• de la variation des valeurs locatives ;
• du paiement des loyers par les locataires.

Pour limiter ce risque, il faut prêter attention au taux d’occupation financier (TOF) qui correspond au rapport entre le montant des loyers effectivement encaissés et celui des loyers potentiellement encaissables (si tout était loué).

Vous pouvez aussi vérifier le WALB (weight average lease break) qui doit être le plus élevé possible puisqu’il s’agit de la durée moyenne des baux.

5.Risque lié à la hausse des taux d'intérêt

La hausse des taux d’intérêt par les banques centrales affecte la valorisation des actifs immobiliers et entraîne la baisse des valeurs des parts. Les investissements immobiliers deviennent moins attractifs.

Lorsque les taux sont élevés, le financement de nouveaux investissements coûte en outre plus cher et limite la capacité de la SCPI à se diversifier ou à développer son portefeuille.

6.Risque lié à la fiscalité

Placer votre argent en SCPI est considéré par l’administration fiscale comme un achat immobilier direct. La fiscalité qui s’applique aux revenus perçus est donc la même :

• taux marginal d’imposition (TMI) ;
• prélèvements sociaux (17,20 %) ;
• intégration à la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Selon votre profil fiscal, l’investissement en SCPI doit être adapté sur des véhicules pertinents. Par exemple, si votre TMI est supérieur à 30 % et que vous avez besoin d’un complément de revenus, il est préférable de se tourner vers des SCPI européennes. Si les revenus importent peu, vous pouvez opter pour des SCPI en démembrement, plus intéressantes.

7.Risque de change

Aussi appelé risque de devise, le risque de change concerne les SCPI investissant à l’étranger. La fluctuation des taux de change affecte la valeur des investissements, mais aussi celle des revenus versés.

Il faut donc examiner la stratégie des SCPI investissement hors de la zone euro pour évaluer les fluctuations possibles.

8.Risque de défaillance de la société de gestion

La société de gestion est l’organisme qui s’occupe de gérer, acquérir et entretenir les actifs immobiliers de la SCPI. Une société de gestion défaillante nuit à la solvabilité ou la performance de la SCPI. Pour éviter ce risque, il faut vérifier que la société de gestion dispose d’un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et examiner les différents indicateurs de solvabilité.

9.Risque de non-diversification de la SCPI

La diversification du portefeuille de la SCPI limite l’impact des fluctuations du marché immobilier. Choisir une SCPI non-diversifiée accroît les risques, puisque tous les secteurs n’ont pas les mêmes taux de rendement. De plus, une SCPI de niche s’expose davantage à un événement ou une crise sectorielle ou géographique.

10.Risque en cas de crise économique

Les crises économiques affectent la demande locative, mais aussi le paiement des loyers. Les revenus peuvent donc baisser et le taux d’occupation financier chuter. Par ailleurs, une récession peut diminuer durablement la valeur des biens immobiliers et donc la valeur des parts de SCPI.

SCPI : comment évaluer correctement le niveau de risque ?

Pour évaluer les risques associés aux différentes SCPI, il faut tenir compte de deux paramètres : la situation personnelle de l’investisseur et les conditions du marché.

Certains indicateurs permettent de surveiller les performances et d’évaluer le niveau de risque de chaque SCPI.

• Le taux d’occupation financier indique le rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers potentiels si l’ensemble des biens était loué.
• Le taux de distribution indique le rendement de la SCPI. L’avantage est qu’il est calculé sur la même base pour toutes les SCPI et permet donc la comparaison entre les différents véhicules de placement.
• Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité d’une part achetée sur des périodes entre 5 et 15 ans. Mais il faut se souvenir que ce taux ne mesure que les performances passées et ne préjuge en rien celles à venir.
• La capitalisation correspond à la valeur totale de la SCPI et permet d’en connaître la taille. Plus elle est importante et plus le risque est réparti entre les associés.

Il faut aussi vérifier la composition du portefeuille de la SCPI, en privilégiant celles qui sont diversifiées, que ce soit au niveau du nombre d’immeubles, de leur type, de leur localisation ou du secteur d’activité. 

Comment anticiper et gérer les risques en SCPI ?

Anticiper et gérer les risques en SCPI nécessite de mettre en place des stratégies pour effectuer une sélection rigoureuse des SCPI, en diversifiant le portefeuille et en suivant régulièrement les placements.

Les erreurs à éviter lors d'un investissement en SCPI

Les deux pièges les plus courants consistent à ne pas diversifier ses placements et à surestimer les performances passées.

Ne pas diversifier son portefeuille

La diversification du portefeuille des SCPI est primordial pour limiter les risques de dévalorisation des biens ou des parts en cas de fluctuation du marché. La diversification peut aussi s’appliquer de manière plus large concernant votre épargne globale. Ainsi, il est souvent plus prudent de ne pas investir la totalité de ses liquidités dans les SCPI et d’en conserver une partie pour des placements en obligations, en actions ou sur des livrets. Cette solution permet en outre de pouvoir garder de l’argent disponible en cas de besoin.

Se fier aux performances passées des SCPI

Toutes les SCPI doivent afficher cette mise en garde : les performances passées ne présagent pas des performances futures. La SCPI peut parfaitement afficher une performance globale en hausse sans pour autant avoir augmenté les dividendes des associés ou la valeur de la part.

Par ailleurs, une SCPI qui a eu de belles performances par le passé peut tout à fait ne pas connaître la même évolution dans le futur, que ce soit à cause d’un marché en récession ou d’erreurs d’investissements ou de gestion.

Les meilleures pratiques pour une gestion de risque efficace en SCPI

Pour éviter tous ces risques, le mieux est de bien examiner les différentes SCPI en évaluant les critères et optimiser son investissement. Vous pouvez vous faire aider par un courtier ou votre banquier pour sélectionner les SCPI les plus intéressantes au regard de votre profil et de vos souhaits. 

Risques SCPI : ce qu'il faut retenir

• Les SCPI sont des véhicules de placement financier intéressants dans l’immobilier, mais elles comportent de nombreux risques dont il faut avoir conscience.
• Le risque de perte en capital et en revenus sont réels et doivent être bien évalués.
• Une fiscalité inadaptée peut aussi réduire l’intérêt d’une SCPI.
• La diversification de son portefeuille est la clé d’un bon investissement en SCPI.
• Il faut enfin vérifier la solidité de la société de gestion et sa gouvernance.