SCPI : les avantages de l'investissement dans la pierre papier

Pourquoi les SCPI sont-elles considérées comme un investissement attractif ?

Investir dans une SCPI comporte des avantages et des inconvénients, mais correspond en particulier aux investisseurs souhaitant se lancer dans l'immobilier sans les complications associées à la détention et à la gestion en direct. Parmi les avantages clés des SCPI, on distingue ⁽¹⁾ :

• ses rendements ;
• sa diversification ;
• l’absence de gestion.

Les rendements que l’on peut espérer d'une SCPI

Reconnues pour leurs rendements attractifs, les SCPI se distinguent par la possibilité de générer des revenus réguliers sous forme de dividendes issus des loyers collectés. Les rendements de SCPI sont intéressants. En effet, en 2023, le taux de distribution moyen était de 4,52 % selon l'ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier).

Certaines SCPI ont même enregistré un rendement supérieur à 7 % (Iroko Zen, Remake Live et Transitions Europe).

Pour un investissement locatif en direct, les taux de rendement net varient en fonction des villes (de 3,55 % par an pour Paris à 4,77 % à Marseille en 2023, selon France Capital, pour un studio de 25 à 30 mètres carrés avant impôts et charges).

La diversification du patrimoine

L'un des atouts majeurs des SCPI réside dans leur diversification. En effet, elles permettent de se positionner sur un vaste éventail de biens immobiliers, répartis sur différents secteurs et régions, diluant ainsi les risques liés à l’investissement dans un seul type de bien ou de marché. Une SCPI peut ainsi se composer de bureaux, de commerces, de logements ou d'hôtellerie, répartis dans diverses localités, assurant une diversification à la fois géographique et sectorielle.

La facilité de gestion d'un investissement en SCPI

Cet aspect est souvent un argument décisif pour l'investissement en SCPI. De nombreux investisseurs préfèrent éviter les problèmes courants liés à la gestion des locataires ou à la réalisation de travaux. Investir dans des SCPI permet donc de se libérer de ces contraintes prises intégralement en charge par la société de gestion des SCPI, garantissant ainsi aux associés une tranquillité d'esprit. C’est la raison principale pour laquelle les SCPI sont considérées comme une forme d'investissement immobilier intégrant les avantages, sans avoir à supporter les inconvénients.

Quels sont les avantages fiscaux liés aux SCPI ?

Face à l’imposition élevée des revenus fonciers pouvant atteindre jusqu’à 45 % en raison de la Tranche marginale d’imposition (TMI), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, les investisseurs cherchent le moyen de diminuer l'impact fiscal de leurs investissements immobiliers.

Optimiser sa fiscalité grâce aux SCPI

Afin de réduire la fiscalité associée aux SCPI, diverses stratégies peuvent être adoptées :

• investir dans des SCPI fiscales offrant des avantages fiscaux liés à l'investissement dans l'immobilier neuf ou rénové, avec des réductions d'impôts spécifiques selon le type de SCPI (Pinel, Malraux, etc.) ;
• opter pour des SCPI en nue-propriété permettant de bénéficier d’une fiscalité allégée pendant la période de démembrement, avec une exemption de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et des revenus fonciers ;
• acheter des SCPI à crédit diminuant l'assiette imposable via la déductibilité des intérêts d'emprunt ;
• intégrer des SCPI dans un contrat d'assurance-vie, car les revenus générés sont exempts de l'impôt sur le revenu tant qu'ils ne sont pas retirés du contrat. De plus, investir dans une assurance-vie permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse en cas de rachat ou de transmission du capital, et d’une meilleure liquidité qu’en direct ;
• utiliser le déficit foncier permettant de déduire des revenus fonciers imposables certaines charges d'entretien ou d'amélioration d'un bien immobilier.

Choisir la bonne stratégie dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et de ses objectifs d'investissement.

Les SCPI étrangères pour une fiscalité avantageuse

Les SCPI européennes offrent des avantages fiscaux en investissant hors de France.

D'abord, le taux d'imposition sur les revenus fonciers est souvent plus bas à l'étranger, comme en Allemagne où il est de 15,8 % contre 30 % en moyenne en France. Ensuite, les plus-values peuvent être exonérées d'imposition après une détention de 10 ans. De plus, les investisseurs sont exonérés des prélèvements sociaux de 17,2 % en investissant dans une SCPI européenne.

Tableau comparatif de la fiscalité des SCPI françaises et étrangères

Critères	SCPI Françaises	SCPI Européennes
Taux d'imposition sur les revenus fonciers	En fonction de la TMI, de 11 à 45 %	Fiscalité intéressante (exemple : 15,8 % en Allemagne)
Exonération des plus-values	La plus-value est exonérée après 22 ans de détention et après 30 ans pour les prélèvements sociaux	Exonération après 10 ans de détention
Prélèvements sociaux	17,2 % sur les revenus fonciers	Exonération
Fiscalité pour les entreprises	Impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de résultat, puis 25 %	Exonération de l'impôt sur les sociétés

Comment les SCPI assurent-elles la sécurité de l'investissement ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont réputées pour leur capacité à offrir une sécurité accrue dans l'investissement immobilier. Cette sécurité se manifeste principalement par la mutualisation des risques, un avantage clé des SCPI.

En quoi la mutualisation des risques est-elle un atout majeur des SCPI ? 

La mutualisation des risques est l'une des pierres angulaires de la sécurité offerte par les SCPI. Ce concept repose sur la répartition des actifs immobiliers au sein de la SCPI. Voici comment cela fonctionne :

• diversification des actifs : les SCPI investissent dans une variété de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements ou encore des établissements dédiés à la santé, à l'éducation ou encore à la logistique. Cette diversification réduit la dépendance et équilibre ainsi les risques ;
• répartition géographique : en plus de la diversité des types de biens, les SCPI répartissent également leurs investissements sur différentes zones géographiques. Cela peut inclure plusieurs régions au sein d'un même pays ou s'étendre à l'échelle européenne. Une telle répartition géographique permet de diluer les risques liés à des fluctuations économiques locales.

L'importance de la gestion professionnelle 

La sécurité des investissements dans les SCPI est grandement renforcée par une gestion professionnelle. Les sociétés de gestion, aux commandes des SCPI, apportent leur expertise dans le secteur immobilier. Elles jouent un rôle fondamental dans la sélection rigoureuse des actifs immobiliers, la gestion efficace des baux, et l'engagement proactif dans les actions nécessaires pour maintenir et valoriser le patrimoine immobilier.

Parallèlement, la structure organisationnelle des SCPI leur confère une capacité à réagir rapidement et de manière informée aux changements et aux tendances du marché immobilier. Cette aptitude à prendre des décisions d'investissement éclairées, en temps réel, s'avère être un facteur clé dans la stabilisation et la sécurisation des investissements des associés.

Quelle est la place des SCPI dans une stratégie d'investissement immobilier ? 

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent une approche flexible et stratégique dans le domaine de l'investissement immobilier, adaptée à divers objectifs.

Pourquoi intégrer les SCPI dans son portefeuille d'investissement ? 

Pourquoi investir dans des SCPI est-il intéressant ? Tout simplement, car les SCPI répondent à différents besoins d’investissement :

• préparer sa retraite : les SCPI offrent des revenus réguliers, avec des options d'investissement variées comme l'achat au comptant, à crédit ou en nue-propriété. Ces caractéristiques font des SCPI une solution adaptée pour compléter les pensions de retraite ;
• création de revenus complémentaires : les dividendes réguliers issus des loyers des biens immobiliers des SCPI constituent une source de revenus complémentaires, souvent plus avantageuse que les placements traditionnels tels que les livrets d’épargne ou les assurances-vie. En outre, l'appréciation potentielle de la valeur des parts offre une opportunité de gain à la revente ;
• transmission de patrimoine : la SCPI facilite la transmission du patrimoine immobilier, avec une division et une transmission des parts plus simples et fiscalement avantageuses par rapport à l'immobilier traditionnel.

Comment choisir la SCPI adaptée à ses besoins ? 

Le choix de la SCPI la plus appropriée selon vos objectifs personnels d’investissement dépend des critères suivants :

• analyse des indicateurs financiers : le taux d’occupation financier (TOF), et le report à nouveau (RAN) sont des indicateurs clés pour évaluer la performance et la santé financière d’une SCPI ;
• typologie et la localisation des biens : les SCPI varient en termes de type de biens (bureaux, commerces, hôtels, etc.) et de localisation (France, Europe), influençant à la fois les rendements et les avantages fiscaux ;
• capitalisation : la taille de la SCPI, reflétée au travers de sa capitalisation, peut donner des indications sur sa stabilité et sa capacité à attirer des investissements.

Les autres avantages des SCPI 

En plus des bénéfices évoqués précédemment, les SCPI présentent d’autres avantages qui les rendent intéressantes.

Un ticket d’entrée accessible 

L’un des atouts majeurs des SCPI repose sur leur accessibilité. Contrairement à l'investissement immobilier traditionnel qui exige souvent un capital conséquent, les SCPI permettent d'entrer sur le marché immobilier avec un ticket d'entrée nettement plus bas. En effet, le montant initial requis pour investir dans une SCPI est généralement abordable, se situant autour de 1 000 euros. Il existe même certaines SCPI où l'investissement peut débuter avec l'acquisition d'une seule part, pour 150 ou 200 euros.

Un placement réglementé 

Les SCPI sont soumises à une réglementation stricte, assurant une transparence et une sécurité accrues pour les investisseurs. Elles sont supervisées par des autorités de régulation, comme l’Autorité des marchés financiers (AMF) en France, ce qui garantit un niveau de contrôle et de suivi élevé de ces véhicules d’investissement.

L’achat de part en démembrement 

Le démembrement de propriété représente un autre avantage intéressant offert par les SCPI. Cette approche permet de diviser les droits de propriété d’une part de SCPI en deux parties distinctes :

• la nue-propriété ;
• et l’usufruit.

Le démembrement s’avère particulièrement avantageux sur le plan fiscal, notamment pour la transmission de patrimoine ou pour réaliser un investissement à moindre coût tout en se constituant un patrimoine à long terme.

Avantages des SCPI : ce qu'il faut retenir 

Les SCPI se distinguent comme un choix d'investissement immobilier judicieux grâce à :

• des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux d’autres formes d’investissements immobiliers ;
• la diversification des investissements dans divers types de biens immobiliers et dans différentes zones géographiques, réduisant les risques ;
• l’absence de gestion locative directe, prise en charge par la société de gestion ;
• la possibilité de minimiser l’impact fiscal via diverses stratégies comme les SCPI fiscales, l’achat à crédit, ou l’investissement via une assurance-vie ;
• la supervision par des autorités de régulation, offrant une transparence et une sécurité pour les investisseurs ;
• un ticket d’entrée relativement accessible comparé à un investissement immobilier en direct.

Ces multiples avantages font des SCPI un choix privilégié afin de diversifier votre portefeuille d'investissement et de vous lancer dans l'immobilier avec une approche simplifiée et sécurisée.