SCPI ou investissement locatif : quelle option choisir ?

Quels sont les fondamentaux de l'investissement en SCPI ?

Le principe de la SCPI

La SCPI est un véhicule de placement immobilier collectif. Elle collecte l’argent auprès des investisseurs pour acquérir, gérer et mettre en location un bien.

L’investisseur, quant à lui, n’investit pas directement dans l’immobilier locatif et ne s’occupe pas de gérer le bien. Il achète des parts de la SCPI et devient associé. Il touche des revenus fonciers (appelés aussi dividendes) au prorata du nombre de parts qu’il détient, lorsque le bien est loué.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI.

• Les SCPI de rendement ont pour but principal de générer des revenus complémentaires.
• Les SCPI de plus-value acquièrent des biens décotés pour les transformer et les revendre avec le maximum de plus-value.
• Les SCPI fiscales sont liées à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie…). Pour l’investisseur, l’objectif est double : il obtient des revenus locatifs et il diminue ses impôts.

Points forts et points faibles de la SCPI

L’investissement en SCPI comprend des avantages et des inconvénients.

Pour commencer, voici ses points forts :

• Le placement en SCPI permet d’investir dans l’immobilier locatif (bureaux, commerces, résidentiel, tourisme…) sans se soucier de gérer et de louer le bien.
• Il permet de se constituer un revenu complémentaire et/ou de baisser ses impôts.
• Il est possible d’investir en SCPI de différentes manières : au comptant, à crédit, via un contrat d’assurance vie ou en démembrement de propriété.
• Le ticket d’entrée débute à 200 € la part (chiffre constaté auprès de plusieurs opérateurs), ce qui rend ce type de placement accessible à un grand nombre de profils d’épargnant.
• L’investissement en SCPI offre enfin une mutualisation des risques, c’est-à-dire que les risques (perte en capital, vacances locatives…) sont partagés entre tous les associés et tous les immeubles du parc de la SCPI.

Cependant, investir en SCPI possède aussi des points faibles, comme tout placement financier et/ou immobilier.

• Il faut prendre en considération les frais liés à l’investissement, tels que les frais de souscription et les frais de gestion. Entre 5 et 12 % pour les premiers et entre 8 et 10 % pour les seconds selon le site economie.gouv.fr
• Il s’agit d’un investissement à long terme qui s’envisage sur plusieurs années (la société de gestion collecte les fonds, achète l’immeuble, le rénove, le met en location…). Généralement, les spécialistes recommandent de garder le placement entre 8 et 10 ans au minimum.
• La revente des parts peut s’avérer moins facile qu’une revente classique de bien locatif.
• L’achat de parts en SCPI présente aussi des risques de perte en capital en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Avantages et inconvénients de la SCPI

Comment fonctionne l'investissement locatif direct ?

L’investissement locatif direct consiste à acquérir un bien immobilier par ses propres moyens, à le mettre en location et à le gérer. Il permet de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires. Il s’oppose ainsi à l’investissement en SCPI, qui s’effectue via une société de gestion, le rendant de fait indirect.

L’investisseur est pleinement propriétaire et gérant. Il doit s’occuper des travaux s’il y en a et des réparations, trouver des locataires et s’acquitter des charges (taxe foncière par exemple). L’avantage d’un investissement locatif direct est que l’investisseur possède un patrimoine tangible qui peut prendre de la valeur avec le temps et qui peut se revendre assez facilement.

SCPI ou investissement locatif : quelle est la meilleure rentabilité ?

Est-il plus rentable d’investir dans une SCPI ou dans l’immobilier en direct ? Il est difficile de répondre à cette question car de nombreuses variables sont à prendre en compte (type de bien et SCPI, emplacement géographique, capital investi…).

• La rentabilité d’un investissement en SCPI est plus lisible. Seuls, les frais de souscription et de gestion sont à déduire des dividendes.
• Le rendement d’un bien locatif va dépendre du montant :
  • des dépenses courantes (taxes foncières, primes d’assurance, travaux, charges diverses…) ;
  • du loyer ;
  • des impôts sur les revenus fonciers ;
  • des frais de notaire et d’agence ;
  • des frais de garantie
  • de l’échéance de prêt si l’achat est à crédit.

Selon les sites les Échos et Capital, la rentabilité d’un investissement locatif direct est d’environ 3 % à Paris et le rendement d’une SCPI oscille entre 4,5 et 6 % en 2023.

Du point de vue fiscal, les revenus générés par ces deux types de placements sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont à déclarer comme revenus fonciers. Comme il existe de nombreux cas de figure (bien locatif meublé, SCPI fiscale, investissement locatif avec emprunt…), il est compliqué de détailler la fiscalité propre à ces deux investissements.

Tableau comparatif de rentabilité SCPI vs investissement locatif à Paris

Critère	Immobilier locatif direct	SCPI
Rentabilité	3 %	entre 4,5 et 6 %

Quelle option offre le plus de flexibilité et de simplicité ?

L’investissement en SCPI se détache nettement en termes de flexibilité et de simplicité. En effet, c’est la société de gestion qui prend en charge toutes les démarches (acquisition, travaux, mise en location…).

L’investissement en SCPI est aussi plus simple et accessible car l’épargnant achète un nombre de parts. L’investissement locatif nécessite généralement un capital de départ assez élevé et inclut des frais annexes conséquents (les frais de notaire ou d’agence immobilière entre autres).

Dans certains cas, il peut être aussi plus facile pour un épargnant en SCPI de revendre ses parts (à un autre associé par exemple) qu’un bien immobilier locatif.

Comment la fiscalité influence-t-elle le choix entre SCPI et investissement locatif ?

La fiscalité fait partie des points à étudier avant de procéder à un investissement en SCPI ou à un achat immobilier direct.

Investissement locatif direct et fiscalité

L’imposition dépend du type de bien mis en location (vide ou meublé, neuf ou ancien…).

• Si vous louez un bien vide, vous relevez du régime micro-foncier jusqu’à 15 000 € de revenus annuels et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers. Au-delà de 15 000 €, vous basculez dans le régime réel et vous pouvez déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien, taxe foncière…) des revenus fonciers. Si le montant des charges réelles est supérieur à celui des revenus locatifs, vous pouvez déclarer un déficit foncier qui permet de réduire l’imposition des autres revenus.
• Si vous mettez en location un bien meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos recettes locatives ne dépassent pas le seuil de 77 700 €, vous relevez du régime micro-BIC et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs. Si vos recettes sont supérieures au plafond, vous basculez dans le régime réel et vous pouvez imputer vos charges réelles aux loyers.

Il existe aussi des dispositifs de défiscalisation particuliers, tels que le déficit foncier, Pinel, Denormandie…

Voici quelques précisions :

• La loi Pinel : si le bien se situe dans l’une des agglomérations concernées par une pénurie de logement, le bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 9 à 24 % (pour un investissement réalisé en 2024) selon la durée de mise en location du bien neuf, comprise entre 6 et 12 ans.
• Le dispositif Denormandie : le bien locatif doit aussi se trouver dans une zone géographique éligible. Le propriétaire doit effectuer des travaux d’un montant équivalent à 25 % ou plus du prix du bien ancien et le mettre en location pour 6 ans minimum. Il dispose alors d’un abattement fiscal allant de 12 à 21 % selon la durée de mise en location (entre 6 et 12 ans).

Exemple :

Un particulier perçoit 14 000 € de revenus locatifs, il bénéficie de l’abattement forfaitaire de 30 % du régime micro-foncier. Il peut déduire de ses revenus fonciers 4 200 € (14 000 x 30 / 100 = 4 200 €). Il sera imposable sur 9 800 € (14 000 - 4 200 = 9 800 €).

Investissement en SCPI et fiscalité

La fiscalité d’un investissement SCPI est la même que celle d’un bien immobilier locatif direct. Elle varie aussi selon le type de SCPI visé. Les SCPI fiscales sont liées notamment aux dispositifs de défiscalisation (Denormandie, Malraux, Pinel…).

Exemple :

Un particulier achète 100 parts d’une SCPI Pinel pour un montant de 30 000 € (soit 300 € la part) avec un engagement de location de 6 ans. Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 9 % avec le dispositif Pinel soit 30 000 x 9 / 100 = 2 700 €, soit 450 € par an sur les 6 ans de mise en location du bien. L’investisseur peut déduire de ses revenus fonciers 450 €.

SCPI et investissement locatif : quels sont les risques ?

Que vous projetiez un investissement locatif direct ou en SCPI, l’un comme l’autre comporte des risques. Il est préférable de les connaître en amont pour choisir en connaissance de chose et éventuellement les anticiper.

Le risque locatif

Le risque locatif est moindre dans un investissement SCPI que dans un investissement locatif classique. Car la plupart du temps les biens acquis et gérés par la SCPI sont issus du tertiaire (bureaux, commerces, hôtels…), dont le turn-over est plus faible. Les baux commerciaux sont signés généralement pour trois à neuf ans.

Le risque locatif est par ailleurs mutualisé avec une SCPI sur la totalité des biens constituant le parc et entre tous les associés.

Le risque de perte en capital

Il est effectif pour les deux types d’investissement, même s’il peut être plus prononcé pour un placement SCPI. En effet, l’épargnant peut à tout moment perdre une partie ou la totalité de la somme qu’il a investi. Le propriétaire, quant à lui, peut voir son bien décoté en fonction de l’évolution du marché immobilier, mais il conserve tout de même un patrimoine qu’il peut revendre.

Le risque de liquidité

Il est possible de revendre des parts de SCPI à l’unité ce qui offre une plus grande souplesse et flexibilité. Généralement la société de gestion attend de trouver de nouveaux investisseurs pour procéder à la revente, délai qui peut être plus ou moins long. La revente peut aussi être complexe, notamment par exemple dans le cas des SCPI fiscales. L’attrait des parts après application du dispositif fiscal est moindre pour les investisseurs.

Pour récupérer son capital dans un investissement locatif direct, il convient de revendre le bien. Ce qui prend au minimum trois mois (délai comprenant la signature du compromis de vente et de l’acte authentique chez le notaire).

SCPI ou investissement locatif : ce qu'il faut retenir

• La SCPI permet d’investir dans l’immobilier locatif et de percevoir des revenus sans avoir à gérer le bien.
• L’immobilier locatif direct permet de se constituer un patrimoine tangible et de toucher des revenus complémentaires. En contrepartie, le propriétaire doit s’occuper du bien et des locataires.
• Les revenus générés par ces deux types d’investissement sont à déclarer en tant que revenus fonciers. Il existe de nombreux cas de figure en fonction du montant des recettes locatives et du type de bien loué (meublé ou vide), ainsi que de nombreux dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux…) pour diminuer les revenus imposables.
• SCPI ou location directe : ces deux investissements possèdent des avantages et des inconvénients. Il convient de prendre en compte ses objectifs patrimoniaux, la fiscalité et les risques pour faire un choix entre les deux.