SCI ou SCPI : quelles différences entre ces deux types d'investissement ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Définition

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, qu'elles soient physiques ou morales, de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Conçue principalement pour la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier, la SCI est caractérisée par sa nature non commerciale. Elle permet une grande flexibilité en termes de gestion, et offre la possibilité de mieux organiser la transmission des biens à ses héritiers. Par ailleurs, en dissociant les biens immobiliers du patrimoine personnel des associés, elle peut s'avérer être un outil précieux pour la protection des actifs.

Dans quels cas faire une SCI ?

Opter pour une SCI est particulièrement judicieux lorsque plusieurs personnes souhaitent un bien immobilier ensemble. Cela simplifie la gestion et la répartition des parts. La SCI est également très prisée pour faciliter la transmission d'un bien immobilier et éviter le morcellement du patrimoine. Elle est souvent utilisée par les familles pour éviter les conflits d'héritage. En outre, pour les couples non mariés, acheter en SCI peut être judicieux, car elle offre une structure permettant d'acquérir un logement ensemble tout en protégeant chaque associé en cas de séparation ou de décès.

Les avantages et les inconvénients d’une SCI

Les avantages de la SCI

• Souplesse de gestion: la SCI permet une gestion adaptée aux besoins des associés.
• Optimisation fiscale: possibilité de choisir le régime fiscal le plus avantageux.
• Facilité de transmission: simplification de la transmission du patrimoine immobilier, en particulier les droits de succession.
• Protection des associés: pour les couples non mariés, la SCI offre une protection en cas de séparation.

Les inconvénients de la SCI

• Gestion administrative: la SCI nécessite la tenue d'une comptabilité et peut engendrer des frais.
• Responsabilité indéfinie: les associés peuvent être tenus responsables des dettes sur leurs biens personnels.
• Conflits potentiels: risque de mésentente si les statuts ne sont pas clairement établis.
• Liquidité: la vente d'un bien peut nécessiter l'accord de tous les associés.

Comment investir avec une SCI ?

Investir via une SCI nécessite d'abord sa création, un processus qui commence par la rédaction des statuts. Ces derniers traitent les règles de fonctionnement et les droits de chaque associé. Une fois la SCI constituée, elle peut transférer des biens immobiliers, que ce soit pour les louer, les vendre ou les occuper. La gestion de ces biens est alors assurée collectivement par les associés, en fonction des clauses établies.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Définition

La Société Civile de Placement Immobilier, communément appelée SCPI, est un instrument d'investissement qui permet aux particuliers d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. En achetant des parts d'une SCPI, l'investisseur devient copropriétaire d'un ensemble de biens immobiliers professionnels, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des logements d’habitation.

Gérée par une société de gestion immobilière spécialisée, la SCPI se charge de l'acquisition, de la gestion immobilière, et de la valorisation du patrimoine. En contrepartie, l'investisseur reçoit des revenus locatifs proportionnels à sa participation, offrant ainsi un moyen d'accéder aux rendements immobiliers sans les contraintes de la gestion directe.

Dans quels cas faire investir en SCPI ?

Investir en SCPI est recommandé pour diverses raisons. Tout d'abord, pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille d'investissement sans les tracas de la gestion immobilière directe. La SCPI permet de bénéficier des rendements de l'immobilier tout en déléguant la gestion à des professionnels. Deuxièmement, elle convient aux investisseurs désireux d'accéder à des marchés immobiliers normalement inaccessibles en direct, comme des bureaux haut de gamme ou des commerces en centre-ville. Enfin, pour ceux qui souhaitent profiter d'un revenu régulier, les dividendes des SCPI offrent une source de revenus stable grâce aux loyers perçus.

Les avantages et les inconvénients

Les avantages de la SCPI

• Diversification: les SCPI permettent d'investir dans un vaste éventail de biens immobiliers, ce qui dilue les risques associés à une propriété unique.
• Gestion professionnelle: la gestion, l'entretien et la valorisation des biens sont pris en charge par des experts.
• Accessibilité : avec un faible ticket d'entrée, les SCPI sont accessibles à un large public d'investisseurs.
• Revenus réguliers: les dividendes émis des loyers offrent une source de revenus stable.

Les inconvénients de la SCPI

• Liquidité: la vente de parts peut s'avérer plus longue comparée à d'autres investissements financiers.
• Frais de gestion: les sociétés de gestion prélèvent des frais qui peuvent impacter la rentabilité.
• Pas de levier du crédit: il est souvent plus compliqué d'obtenir un financement pour acheter des parts de SCPI que pour un bien immobilier direct.
• Risque de marché: comme tout investissement, les SCPI ne sont pas à l'abri des fluctuations du marché immobilier.

 

Comment investir en SCPI ?

L'investissement en SCPI s'effectue par l'achat de parts auprès de sociétés de gestion ou via des plateformes en ligne spécialisées. Une fois décidé du montant à investir, l'investisseur choisit la SCPI correspondant à ses objectifs (rendement, fiscalité, type de bien).

Après souscription, le souscripteur reçoit des dividendes proportionnels à sa participation, issus des loyers perçus. Il est essentiel de faire des recherches sur les performances passées, les frais associés, la fiabilité de la société de gestion et la stratégie d'investissement de la SCPI avant d’en souscrire des parts.

SCI vs SCPI : les différences entre ces deux types d’investissement

Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, la question d’investir en SCI ou SCPI peut interpeller. Bien que les deux structures permettent d'investir toutes deux dans la pierre, leurs fonctionnements, avantages et inconvénients diffèrent.

La SCI est une entité juridique permettant de détenir et de gérer un bien immobilier à plusieurs. Tandis que la SCPI offre la possibilité d'investir dans un portefeuille de biens gérés par une société spécialisée. Toutefois, il est possible de détenir des SCPI dans une SCI. Mais, pour clarifier SCI vs SCPI, examinons un tableau comparatif qui expose la différence entre SCI et SCPI.

SCI ou SCPI ?

Critère	SCI	SCPI
Nature	Entité juridique	Instrument d’investissement financier
Gestion	Gestion librement par les associés	Gestion par une société de gestion externe et spécialisée
Investissement	Bien(s) immobilier(s) en direct	Portefeuille de biens immobiliers diversifiés
Accessibilité	À ceux qui ont les moyens d’investir dans l’immobilier	À un large public
Revenus	Variables selon le bien	Généralement stables avec des dividendes réguliers
Liquidité	Restreinte	Peu liquide, mais les parts peuvent se vendre à tout moment
Durée de détention	Long terme	Moyen ou long terme
Fiscalité	Choix entre impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)	Imposition des dividendes

Comment choisir entre un investissement en SCPI ou en SCI ?

Le choix entre SCI ou SCPI dépend largement des objectifs et des préférences de l'investisseur. Si l'on recherche une gestion simplifiée, sans tracas quotidien, et une diversification immédiate, la SCPI est idéale.

À l'inverse, pour ceux qui préfèrent avoir un contrôle direct sur le bien, avec une fiscalité modulable et une capacité à personnaliser la structure, la SCI est à privilégier.

Il est essentiel d'évaluer ses priorités, son appétence au risque et sa vision à long terme pour orienter son choix entre SCI ou SCPI.