Comment faire un prêt immobilier pour une SCI ?

Rappel de ce qu’est une SCI

Une SCI est une structure juridique permettant de constituer et de gérer un patrimoine immobilier (un ou plusieurs biens). Elle rassemble au minimum deux associés.

Le patrimoine immobilier acheté en SCI est détenu par la société (et non par les associés à titre personnel). Par contre, des parts sociales sont attribuées à hauteur de l’apport de chaque associé. 

Le fonctionnement de la SCI est défini par des statuts, qui détaillent entre autres les modalités de prises de décision, les apports de chaque associé et leur nombre de parts sociales.

Une SCI peut-elle faire un prêt immobilier ?

Une société civile immobilière peut réaliser un emprunt immobilier pour acquérir ou construire un bien. Le crédit est souscrit à son nom et c’est la SCI qui assume les échéances.

Achat immobilier en SCI : faut-il emprunter séparément ou au nom de la SCI ?

Pour effectuer un achat immobilier en SCI, il est possible pour les associés :

• soit de contracter un prêt personnel ;
• soit de souscrire un crédit au nom de la SCI. 

Faire un emprunt personnel pour acheter en SCI

Chaque associé emprunte à titre personnel des fonds qu’il attribue ensuite à la SCI (apport en numéraire (c’est-à-dire que la somme est incorporée dans le capital social de la SCI) ou compte courant d’associé). Celle-ci se charge après de l’acquisition du bien immobilier. 

Par exemple, trois associés empruntent 150 000 € séparément. Ils reversent les fonds à la SCI, qui dispose alors d’un capital de 450 000 € pour acheter le bien. 

Avec cette option, chaque associé est responsable du remboursement de son crédit. En cas de défaillance, l’activité et la santé financière de la SCI ne sont pas impactées. 

Emprunter séparément pour financer la SCI a l’avantage d’offrir aux associés un retour sur investissement proportionnel à leur apport. En effet, tous n’ont pas la même capacité d’emprunt et ne vont pas contribuer à la SCI de la même façon. Cela permet à ceux qui réalisent un apport plus élevé d’avoir une rétribution plus importante. Cependant, la capacité d’investissement de la SCI dépend directement de la capacité d’emprunt de chaque associé.

Faire un emprunt au nom de la SCI

Il est aussi possible de réaliser un crédit au nom de la SCI dans le but de financer un achat immobilier. Dans ce cas-là, les associés versent chacun un apport personnel et la SCI emprunte la somme manquante nécessaire à l’acquisition. 

Par exemple, trois associés effectuent un apport de 75 000 € chacun, soit un capital social de 225 000 €. Le bien immobilier visé coûte 300 000 €. La SCI va donc demander un crédit de 75 000 € pour concrétiser l’opération. 

Avec cette solution, tous les associés sont solidaires. C’est-à-dire que si la SCI n’honore pas ses échéances de crédit, ils sont tous responsables des dettes de la société proportionnellement à leur apport. L’organisme prêteur peut se retourner contre les associés et exiger le remboursement d’emprunt à hauteur de leur part sociale. Par exemple, pour un crédit de 150 000 € non honoré, la banque peut demander 50 000 € aux trois associés qui possèdent un tiers du capital.

Les avantages de l’emprunt en SCI 

L’emprunt en SCI possède certains avantages. Le fait que les associés sont responsables des dettes de la SCI en cas de défaillance apporte plus de garanties à la banque. En effet, elle peut se retourner vers plusieurs personnes pour récupérer les fonds, ce qui maximise ses chances d’une restitution. Dans le cas d’un crédit supporté par un associé, elle ne peut faire valoir ses droits qu’auprès d’une seule personne. 

Autre avantage : les associés mettent en commun leur capacité d’emprunt (qui est fonction de leur situation et leur patrimoine), ce qui facilite l’obtention d’un prêt, participe à l’effet de levier immobilier et augmente la capacité d’investissement. Recourir à un emprunt en SCI permet en effet de maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier. Par exemple, si des associés ont un apport de 100 000 € et que la SCI souscrit un crédit de 100 000 €, ils doublent leur capacité d’emprunt, mais aussi la rentabilité de leur investissement. 

Le prêt immobilier en SCI comprend aussi des inconvénients. Il est notamment obligatoire d’obtenir l’accord unanime des associés, ce qui peut être complexe dans certaines situations.

Combien peut-on emprunter au nom d’une SCI ?

Vous vous demandez combien peut emprunter une SCI ? Il n’y a ni plancher minimum, ni plafond maximum pour un prêt en SCI. Le montant du crédit va dépendre de plusieurs paramètres (capital de la société, situation personnelle et patrimoine des associés, prix d’achat du bien immobilier envisagé…). Vous pouvez utiliser nos outils en ligne afin d’effectuer pour votre prêt immobilier en SCI une simulation. 

Le taux immobilier est-il moins avantageux pour un emprunt avec une SCI ou plus intéressant ? Il n’existe pas de prêt immobilier spécifique à un SCI, ni de taux d’intérêt spécial SCI. Celui-ci fluctue comme pour les crédits immobiliers de particuliers, en fonction du marché financier, de la somme empruntée et de la durée de remboursement.

Peut-on emprunter sans apport pour financer une SCI ?

Il est possible d’obtenir un prêt immobilier en SCI sans apport, notamment si le crédit est destiné à financer un projet locatif. La banque va prendre en compte le montant des loyers et les échéances prévisionnelles d’emprunt. Si les loyers couvrent les mensualités, les risques de défaillance de remboursement sont limités. Ce qui est plutôt positif pour elle. 

Dans tous les cas, pour acheter en SCI sans apport et par le biais d’un prêt immobilier, il est primordial de présenter des garanties et un dossier solide.

La marche à suivre pour faire un prêt immobilier au nom de la SCI

Avoir l’accord de tous les associés pour emprunter

Pour souscrire un crédit immobilier en SCi, tous les associés doivent apporter leur accord au projet.

Avoir un capital suffisant qui servirait d’apport

Les banques vont étudier les ressources et les charges de la SCI, comme lors d’une demande de prêt classique, afin de déterminer la capacité d’emprunt de la société. Elles vont aussi analyser et tenir compte des ressources personnelles et du taux d’endettement de chaque associé. 

Disposer d’un capital qui servirait d’apport et permettrait de couvrir une partie de l’acquisition immobilière est un atout pour la SCI. Les banques financent rarement la totalité de l’opération (achat immobilier + frais d’agence + frais de notaire). Elles sont plus enclines à prêter des fonds, si la SCI possède un capital de départ.

Choisir le type d’assurance emprunteur

En règle générale, les établissements financiers exigent la souscription d’une assurance emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier de particulier. Celle-ci protège l’emprunteur et sa famille en cas d’accident de vie majeur (invalidité, incapacité de travail, décès…). Elle représente aussi une garantie pour la banque car en cas de sinistre, l’assurance rembourse les échéances ou le capital restant à la place de l’emprunteur. 

Même si une SCI est une structure juridique qui ne peut pas se retrouver concrètement en invalidité ou en incapacité de travail, les organismes bancaires réclament une assurance pour un prêt en SCI afin de faire face à toutes les éventualités. 

Deux solutions s’offrent alors à la SCI :

• opter une assurance au nom de la SCI et diviser les frais entre les associés ;
• choisir une assurance emprunteur individuelle au nom de chaque associé.

Contacter un courtier immobilier pour trouver votre prêt

Pour gagner du temps dans vos démarches et obtenir plusieurs propositions de financements en SCI personnalisées, adressez-vous à un courtier immobilier. Ce spécialiste vous aide à monter un dossier solide et clair. Il sait aussi mettre en avant les points forts de votre profil et de votre projet auprès des banques partenaires.