Doit-on créer une SCI pour louer un bien immobilier ?

Est-ce qu’une SCI peut louer un bien ?

La société civile immobilière est une personne morale, fondée par deux associés ou plus. Elle a pour but la gestion d’un patrimoine immobilier. Ainsi, créer une SCI pour louer un appartement ou une maison fait partie des objectifs d’une telle structure.

Il convient, dans ce cas, de choisir la forme de SCI qui s’adapte le mieux à votre projet, puis de bien inscrire cette activité dans les statuts.

• La SCI de location vise à gérer un bien immobilier et à en tirer des revenus réguliers en le louant.
• La SCI familiale regroupe des membres d’une même famille en vue d’organiser la transmission du patrimoine dans de bonnes conditions.
• La SCI de construction-vente exerce une activité de promotion immobilière.
• La SCI d’attribution achète ou construit un bien en vue de le diviser par fractions au profit des associés.
• La SCI à jouissance partagée réglemente les périodes d’occupation d’un logement ou d’un local en fonction du pourcentage de détention des parts sociales.

Pourquoi créer une SCI pour de l’investissement locatif ?

La SCI est une structure juridique particulièrement appropriée pour réaliser un investissement locatif.

Pouvoir acheter un bien immobilier à plusieurs

La création d’une SCI facilite l’achat d’un appartement ou d’une maison par un groupe d’associés. Les statuts régissent alors leurs interactions et leur pouvoir de décision.

Chacun est libre d’effectuer l’apport en capital selon ses moyens financiers. En échange, ils reçoivent un nombre de parts sociales correspondant à leur participation. Ce pourcentage de détention permet aussi de calculer leur droit sur les bénéfices dégagés par la société.

Bénéficier d’avantages fiscaux

La SCI de location offre, à ses associés, la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux sous forme de réductions d’impôt.

Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les associés paient leur impôt selon leur participation dans le capital social. En cas de déficit foncier, ils peuvent le déduire de leur revenu global à hauteur de 10 700 € ou de leur revenu foncier si le déficit résulte des intérêts d’emprunt. Cette déduction diminue la base d’imposition et donc l’impôt à verser.

Les associés peuvent aussi profiter du dispositif Pinel si l’investissement locatif correspond aux critères d’éligibilité. Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location et du prix de revient du bien immobilier. Pinel est limité à 2 logements et doit respecter les plafonds suivants :

• le montant total investi est de 300 000 € par contribuable et par an ;
• le prix de la surface habitable ne dépasse pas 5 500 € par m².

Optimiser la transmission du patrimoine immobilier

La SCI permet d’anticiper la transmission des biens aux héritiers. Le droit de propriété des associés porte sur des parts sociales. Au fil des années, ils ont la possibilité de donner une partie des parts de la société à leurs enfants tout en bénéficiant d’un abattement de 100 000 €, tous les 15 ans, sur les droits de donation.

L’autre solution consiste à procéder au démembrement des parts sociales de la SCI. Vous cédez alors à vos descendants la nue-propriété des parts et vous en conservez l’usufruit.

Éviter les conflits

Bien que le statut de l’indivision soit encore répandu, le système de SCI est plus simple et permet d’éviter des conflits  liés à des mésententes entre les héritiers. En effet, de par la nature d’une SCI, il est impossible qu’il y ait des blocages dans le fonctionnement de la société. Si l’un des associés veut quitter la SCI, il n’a qu’à vendre ses parts. Dans ce cas, seuls les 5 % de droits d’enregistrement sont à payer. S’il s’agit d’une indivision, l’intervention d’un notaire est nécessaire.

Faciliter l’accession au prêt bancaire

Quand on achète un appartement en SCI pour le louer, il est parfois nécessaire de souscrire un crédit immobilier. La présence de plusieurs associés simplifie l’accès à l’emprunt. La banque tient compte à la fois :

• des ressources de la SCI ;
• des biens personnels des détenteurs de parts sociales.

Ainsi, à plusieurs, la capacité de financement est augmentée et le dossier de demande de crédit présente moins de risques pour l’établissement prêteur.

Ce qu’il faut savoir avant d’investir en SCI pour louer

Avant de créer une SCI pour louer un bien immobilier, soyez attentif à la rédaction des statuts et à la portée de votre engagement.

Bien rédiger les statuts

Les statuts sont à rédiger avec soins, car ils conditionnent le fonctionnement de votre activité. C’est à cette étape que vous choisissez l’objet social de votre SCI, c’est-à-dire sa raison d’être.

Ils comportent également différents éléments comme :

• la dénomination sociale ;
• le capital social et l’adresse de la société ;
• l’identité des associés ;
• le montant des apports effectués ;
• la nomination du gérant, etc.

Une responsabilité des associés sans limite

Les associés d’une société civile immobilière sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leurs parts dans le capital social. Les créanciers peuvent donc se retourner contre eux et demander la saisie de leurs biens personnels si la structure se révèle défaillante.

Toutefois, si un associé ne rembourse pas ses dettes, les autres détenteurs de parts ne sont pas sollicités pour honorer ses paiements.

Certains prêts aidés ne sont pas compatibles avec la SCI

Prêt à taux zéro, PAS, prêt action logement… La majorité des prêts aidés sont destinés à l’achat de la résidence principale et ne sont pas compatibles avec une société de location immobilière.

Peut-on créer une SCI pour louer meublé ?

Si vous souhaitez créer une SCI pour louer un bien déjà meublé, vous devez connaître certaines subtilités.

Imposition à l’IR ou à l’IS pour une location meublée ?

La location meublée est assimilée à une activité commerciale par nature. À ce titre, la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés sur les loyers encaissés après déduction des charges imputables à cette activité. La SCI paie alors l’IS sur le résultat et vous êtes imposé à l’IR sur les dividendes versés.

SCI ou LMNP pour un investissement locatif

La SCI permet de réaliser et gérer un investissement locatif meublé à condition de basculer sur le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés.

Le statut de LMNP (location meublée non professionnelle) s’adresse, quant à lui, aux personnes qui veulent louer un bien immobilier meublé pour un revenu annuel total inférieur à 23 000 €. La somme des loyers perçus ne doit pas dépasser 50 % des revenus du ménage. La LMNP profite du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux plus avantageux que celui des revenus fonciers.

Le choix entre une SCI et une LMNP dépend de vos objectifs en tant qu’investisseur. La LMNP est par exemple plus adaptée à la location saisonnière ou occasionnelle que la SCI. Cette dernière implique davantage de formalités administratives et peut se révéler moins rentable que la LMNP.

TVA et location meublée en SCI

La SCI est exonérée de TVA pour ses locations à usage d’habitation sauf si vous proposez au moins trois prestations telles que :

• le petit déjeuner ;
• le nettoyage régulier des locaux ;
• la fourniture de linge de maison ;
• la réception de la clientèle.

Faut-il créer une SCI pour un investir en couple ?

Créer une SCI pour acheter une maison quand on est en couple permet de protéger son concubin en cas de décès. Les partenaires sortent alors du régime de l’indivision et la transmission en faveur du survivant est plus sereine.

Le mécanisme de « l’achat croisé » repose sur le démembrement des parts sociales.

1. Le couple acquiert, par exemple, 10 parts d’une SCI.
2. Chacun dispose de 5 parts en nue-propriété et 5 parts en usufruit.
3. Au moment du décès de l’un des 2, l’usufruit s’éteint et le concubin survivant jouit de 100 % de l’usufruit.

Faut-il créer une SCI pour louer un local commercial ?

Un entrepreneur peut choisir d’acheter son local commercial en constituant une SCI. Cette dernière devient propriétaire et loue à l’entreprise le local professionnel.

Ce montage financier poursuit plusieurs objectifs :

• il protège le patrimoine immobilier en cas de défaillance de l’exploitation ;
• l’entrepreneur peut céder son activité tout en conservant les locaux ;
• il peut organiser la transmission de l’entreprise familiale à différents niveaux (immobilier, exploitation, gérance, etc.).