Comment faire un prêt immobilier avec une SCI familiale ?

Pour quelle raison créer une SCI familiale ?

Pour débuter, il convient de définir ce qu’est une SCI familiale. Le terme SCI désigne une société civile immobilière. À travers sa création, le but est de mutualiser les capitaux des associés afin de pouvoir faciliter l’acquisition d’un bien immobilier en commun. Comme son nom l’indique, la SCI bénéficie du statut de société. Cela implique certaines prérogatives telles que :

• la création des statuts ;
• trouver un nom à la SCI ;
• définir les apports des associés ;
• la constitution d’un dossier d’immatriculation.

Si tout le monde est en mesure d'acheter en SCI, il est important de souligner que cela nécessite un minimum d’organisation.

La SCI familiale se distingue des autres sociétés civiles immobilières par le lien qui unit les différents associés. En effet, tous doivent être de la même famille, et ce jusqu’au quatrième degré. Ainsi, il est possible de créer une SCI familiale avec :

• vos parents ;
• vos frères et soeurs ;
• vos grands-parents ;
• vos petits-enfants ;
• vos arrière-grands-parents ;
• vos oncles et tantes ;
• vos cousins germains ;
• vos grands-oncles et tantes ;
• vos neveux et nièces ;
• vos petits neveux et nièces.

De manière générale, la SCI familiale permet d’obtenir plus simplement un emprunt auprès d’un établissement bancaire dans le cadre d’un projet immobilier. Elle est aussi et surtout reconnue pour ses avantages fiscaux au moment de la transmission dudit bien.

Quels sont les avantages d’une SCI dans la gestion d’un bien immobilier ?

La SCI familiale se démarque par la gestion simplifiée du bien immobilier acheté. En effet, un gérant (ou plusieurs si vous le souhaitez) est désigné lors de la création de la société civile immobilière. C’est à lui que revient la prise de décisions pour l’entretien et la gestion du bien au quotidien. Il peut également être le référent pour les sujets plus importants, comme pour la réalisation de travaux ou la mise en location du logement. Le but est ici d’éviter les conflits liés à la gestion du bien comme cela peut-être le cas en situation d’indivision.

Pour rappel, l’indivision est le régime de base attitré à la gestion d’un bien immobilier. Beaucoup plus instable par nature, l’indivision peut rapidement devenir un véritable casse-tête en cas de désaccords sur les décisions à prendre. Si aucun terrain d’entente n’est trouvé, il arrive fréquemment que le bien soit mis à la vente, ce qui n’est pas possible dans le cadre d’une SCI familiale. Malheureusement, les conflits familiaux sont nombreux dans ce genre de situations. La gestion d’un logement acheté en SCI familiale est donc un gage d’assurance supplémentaire.

SCI familiale et transmission d’un bien immobilier : quel est l’avantage ?

Le principal avantage d’un prêt immobilier en SCI familiale se trouve dans le cadre de la transmission du bien. Lors de la création de la société civile immobilière, chaque membre définit le montant de sa contribution financière au projet, c’est-à-dire sa part sociale. Pour faciliter la transmission du bien, chaque membre est en mesure de transmettre jusqu’à 100 000 € de part sociale tous les 15 ans à un autre associé. C’est ce que l’on appelle les abattements successifs. Ces derniers ne sont soumis à aucune taxe, raison pour laquelle ils sont particulièrement appréciés.

Ainsi, dans un schéma traditionnel d’une SCI familiale où vous achetez avec vos parents, ils peuvent préparer sereinement la transmission du bien de leur vivant à travers une donation de 200 000 € net d’impôts tous les 15 ans. À noter que si l’un de vos deux parents est le gérant de la SCI, il peut conserver la gérance du bien après vous avoir transmis ses parts selon ce qui a été convenu lors de l’élaboration des statuts.

Comment faire un prêt immobilier en SCI familiale ?

Effectuer un emprunt immobilier en SCI familiale ne diffère pas d’un prêt traditionnel. Après la création de votre société civile immobilière, il vous suffit de rentrer en contact avec un établissement bancaire pour y soumettre votre projet. La forme d’une SCI familiale peut s’avérer plus rassurante pour les banques en raison des garanties présentées. En effet, en tant que société représentée par plusieurs associés, vous bénéficiez d’une capacité d’emprunt plus importante ainsi que d’un apport personnel conséquent.

Si l’on se penche à présent sur les caractéristiques propres à la SCI familiale en matière d’emprunt, il est possible d’obtenir un crédit in fine, à taux fixe comme à taux variable ou encore amortissable.
On peut néanmoins souligner qu’une SCI familiale désigne une personne morale et non physique.
En conséquence, il est impossible de bénéficier de crédits aidés à destination des particuliers comme un prêt Action Logement ou un PTZ (prêt à taux zéro).

Pour quels projets faut-il emprunter en SCI familiale ?

Dans les faits, une SCI familiale peut convenir à tous types de projets immobiliers. Ainsi, si vous n’avez pas la capacité financière suffisante pour acheter une maison par vous-même, inclure vos parents dans le projet peut s’avérer une option très intéressante pour vous. Toutefois, l’absence de prêts aidés due au statut de société ainsi que l’impossibilité d’avoir recours à un PEL (plan épargne logement) peuvent être un frein dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale.

Une SCI familiale pour un emprunt immobilier est donc rationnellement plus avantageuse pour une résidence secondaire. En effet, il est quasiment impossible d’avoir recours à des prêts aidés lors de l’acquisition d’une résidence secondaire. Le statut de personne morale propre à la SCI ne présente alors aucun désavantage, contrairement à un projet pour une résidence principale.

Il est également bon de mentionner le prêt pour un investissement locatif en SCI familiale. Il s’agit en effet d’un projet particulièrement apprécié par la souplesse et les avantages fiscaux propres à un achat via une société civile immobilière. En investissant à plusieurs, vous êtes susceptible de convaincre plus facilement les banques, mais aussi et surtout d’acquérir un bien plus important et ainsi gagner en rentabilité. Il est aussi possible de profiter de régimes fiscaux attractifs et obtenir des réductions d’impôts grâce à certains dispositifs (Pinel, Malraux ou Denormandie notamment).

Comment emprunter en SCI familiale ?

Pour emprunter en SCI familiale, il est nécessaire de connaître certains points importants.

Quel montant peut-on emprunter pour acheter une maison en SCI familiale ?

Il n’existe pas de montant maximum en SCI familiale pour un emprunt à destination d’un projet immobilier.
La somme qu’il va être possible d’obtenir dépend simplement de l’apport personnel de chaque associé ainsi que de sa capacité d’emprunt (taux d’endettement, revenus mensuels, etc.). 

Du côté de l’établissement bancaire, accorder un prêt à une SCI familiale présente des avantages.
Une société civile immobilière n’accorde pas la responsabilité limitée à ses membres. En résulte une garantie de la part de chaque associé en cas d’impayés.

En bref, on peut évoquer un accord donnant-donnant entre la banque et la SCI familiale. Au plus vous et vos associés êtes en mesure de proposer des garanties financières importantes, au plus elle sera disposée à vous octroyer un emprunt conséquent.

La durée d’un prêt en SCI

La durée d’un prêt en SCI familiale est similaire à celle d’un emprunt classique. Un crédit immobilier est généralement compris entre 7 et 25 ans. Sans surprise, au plus vous optez pour un crédit étalé dans le temps, au plus celui-ci reviendra cher. À noter que c’est la banque qui détermine avec vous la durée du crédit immobilier selon la capacité d’emprunt de la SCI.

Quel est le taux quand on emprunte avec une SCI familiale ?

De la même manière qu’une banque adapte son taux en fonction du profil d’un particulier qui souhaite obtenir un prêt immobilier, elle module son taux en fonction des garanties apportées par les associées de la SCI familiale. Au plus vous sollicitez un emprunt étalé dans le temps, au plus les taux proposés seront importants en raison des risques encourus par l’établissement bancaire. 

Peut-on déduire des charges pour un prêt immobilier en SCI ?

En premier lieu, il convient de revenir sur le régime fiscal des SCI. En tant que société civile immobilière, vous êtes naturellement orienté vers l’impôt sur le revenu. Toutefois, vous pouvez choisir d’opter pour le modèle de l’impôt sur la société si vous le souhaitez. À noter que si vous exercez des opérations commerciales qui représentent au moins 10% du chiffre d’affaires de la SCI - comme cela peut être le cas à travers un investissement locatif - vous êtes automatiquement soumis à l’impôt sur les sociétés. 

Pour en venir aux différences entre ces deux fiscalités, il faut retenir qu’il est possible de déduire les intérêts de l’emprunt de la SCI familiale sur vos revenus fonciers si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu. De la même manière, vous pouvez déduire certaines dépenses liées à la réalisation de travaux ainsi qu’une partie des charges courantes afférentes au bien immobilier.

Du côté de la SCI familiale soumise à l’impôt sur les sociétés, il est également possible de déduire les intérêts du prêt souscrit. Il en va de même pour les frais d’acquisition et les amortissements du bien, tout comme sur la rémunération du gestionnaire.

Prêt immobilier en SCI familiale : quelles sont les garanties demandées par les banques ?

Lorsqu’une SCI familiale souscrit un emprunt immobilier auprès d’une banque, celle-ci s’assure d’un minimum de garanties. Outre l’analyse du profil et des capacités financières de chacun des associés, l’établissement bancaire peut imposer d’autres conditions pour accorder un crédit immobilier.

L’assurance de prêt immobilier pour SCI

À l’image d’un prêt immobilier souscrit par un particulier, une SCI familiale doit également signer un contrat d’assurance pour obtenir un emprunt de la part de la banque. Pour rappel, bien qu’elle ne soit légalement pas obligatoire, cette assurance est exigée par l’ensemble des organismes de prêt. Pour une SCI familiale, le niveau d’assurance minimale demande généralement les garanties décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie).

Du côté de la répartition des cotisations, les associés d’une SCI familiale peuvent choisir entre trois options au niveau des quotités souscrites :

• chaque membre peut décider de s’assurer à 100%, ce qui offre une meilleure couverture, mais des cotisations plus élevées ;
• chaque membre peut contribuer au financement des cotisations en se basant sur la quote-part détenue sur le bien immobilier, c’est-à-dire qu’un associé qui détient 30% du bien va financer 30% de l’assurance ;
• une répartition est faite entre seulement quelques membres de la SCI du moment que les frais de cotisations sont assurés à 100%.

Il est également bon de souligner que vous avez le choix entre le contrat groupe proposé par l’établissement bancaire qui vous accorde le prêt ou une délégation d’assurance. Pour que celle-ci soit valide, il est nécessaire que le niveau de garanties souscrit auprès du prestataire externe soit au moins équivalent au contrat groupe. Vous avez également l’opportunité de changer d’assurance en cours de prêt si vous n’êtes pas satisfait.

La sûreté réelle et personnelle par les associés de la SCI

Par sûreté réelle, il faut comprendre les garanties que la banque prend sur le bien immobilier dont vous faites l’acquisition. En d’autres termes, il s’agit ni plus ni moins que d’une garantie hypothécaire sur le logement acheté en SCI. Cela signifie qu’en cas d’impayés, la banque se réserve le droit de saisir votre bien. Sachez par ailleurs que l’inscription en hypothèque se fait obligatoirement devant un notaire. Ces frais notariés sont alors à la charge de la SCI familiale.

Si l’on se penche à présent sur la sûreté dite personnelle, on entend des garanties prises directement sur les associés de la SCI. Généralement, il s’agit d’une caution solidaire ou personnelle. Dans le cadre d’une SCI familiale, la banque demande à ce que chaque associé se porte caution à hauteur des parts détenues dans la société. Si vous possédez une quote-part de 25 % sur un bien estimé à 200 000 €, alors vous devez vous porter caution à hauteur de 50 000 €.

Prêt immobilier au nom de la SCI ou prêt personnel des associés, quelle est la meilleure solution ?

Lorsqu’il est question de prêt immobilier au nom de la SCI, deux options sont envisageables : souscrire l’emprunt collectivement au nom de la SCI ou laisser chaque associé faire une sa propre demande de crédit.

Dans le cas d’un prêt immobilier par les associés de la société civile immobilière, chaque membre est amené à démarcher la meilleure offre auprès des banques dans le but de solliciter un emprunt. Deux cas de figure sont alors possibles au niveau des remboursements :

• l’emprunt de chaque associé est directement affecté au capital social de la SCI, les mensualités sont remboursées individuellement par chaque membre qui obtient des parts sociales proportionnelles au montant apporté ;
• l’emprunt de chaque associé est affecté au compte courant de la SCI et ces derniers pourront récupérer les montants versés lorsque la trésorerie le permettra.

Toutefois, il ne s’agit pas du modèle le plus avantageux, notamment en raison des frais de dossiers qui sont multipliés par le nombre d’associés. Qui plus est, négocier avec les banques peut s’avérer plus difficile lorsque l’on emprunte seul. Par ailleurs, la situation peut s’avérer plus complexe dans le cas où l’un des associés fait face à des difficultés financières et s’endette personnellement.

À l’inverse, un prêt immobilier au nom de la SCI est moins risqué en plus de permettre de convaincre et rassurer plus facilement les banques. Ici, l’emprunt est versé sur le compte courant de la SCI familiale et les remboursements se font depuis les fonds propres de la société.

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’objectif est que les mensualités de l’emprunt soient totalement remboursées par les loyers perçus. Si les revenus octroyés sont trop faibles ou que vous ne trouvez pas de locataires, vous pouvez rembourser la part restante des mensualités via votre compte courant d’associés.

SCI familiale : à quoi faut-il prêter attention avant la souscription d’un emprunt immobilier ?

Bien que la création d’une SCI familiale pour un emprunt immobilier présente de nombreux avantages, il ne faut pas oublier pour autant qu’elle implique des responsabilités et des engagements en matière de remboursement.

Ainsi, en vous lançant en tant qu’associé au sein d’une société civile immobilière, vous êtes responsable de ses dettes de manière permanente, à hauteur du montant investi au sein du capital. Cela signifie qu’en cas d’impayés, c’est depuis votre patrimoine personnel que vous allez devoir procéder aux remboursements.

Toutefois, en tant que société, les créanciers doivent en premier lieu se tourner vers la SCI pour demander des comptes. Qui plus est, la responsabilité des associés n’étant pas solidaire dans le cadre d’une société civile immobilière, vous n’êtes pas tenu de contribuer au remboursement de leurs dettes à partir du moment où vous avez honoré les vôtres.