Comment calculer la quotité d'acquisition quand on achète à plusieurs ?

Immobilier : qu’est-ce que la quotité d’acquisition ?

Il est essentiel de déterminer dans quelle proportion chacun des copropriétaires acquiert un bien immobilier acheté en indivision. Cette portion détenue est appelée la quote-part d’acquisition.

Les personnes concernées par le calcul des quotités d’acquisition sont les suivantes :

• les personnes non mariées (entre conjoints, avec un frère ou une sœur, entre amis, etc.) ;
• les partenaires de PACS ;
• les époux mariés sous un régime de séparation de biens.

Pourquoi calculer les quotités d’acquisition ?

La quotité d’acquisition correspond à la réalité du financement opéré par chaque co-indivisaire. En définissant la quote-part en immobilier, les responsabilités et le paiement des futures charges (impôts, travaux) sont clairement établis en amont. Le calcul des quotités acquises permet ainsi d’éviter les conflits à court, moyen ou long terme. De fait, aucune contestation ne sera possible ultérieurement.

Comment calculer la quotité d’acquisition ?

Pour calculer la quotité d’acquisition, il faut préalablement définir le prix de revient, puis distinguer les apports personnels ou communs, et enfin connaître le montant du prêt immobilier le cas échéant.

1.Calculer le coût revient du bien

Avant de procéder au calcul de la quote-part d’acquisition de l’indivision, il faut commencer par déterminer le prix de revient du bien immobilier en additionnant les éléments suivants :

• le prix d’achat ;
• l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie ;
• les frais de notaire (les émoluments du notaire, les droits, taxes et débours) ;
• la commission de l’agence immobilière le cas échéant ;
• le compte de prorata en cas d'achat en copropriété (le fonds de roulement du syndic, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc.).

Prenons un exemple : vous envisagez d’acquérir une maison ancienne avec votre conjoint pacsé pour un montant de 300 000 €. Les frais de notaire de 8 % s’élèvent à 24 000 €. Les frais d’agence se montent à 3 %, soit 9 000 €. Le prix de revient de cette maison est donc de : 300 000 + 24 000 + 9 000 = 333 000 €.

2.Définir le montant de l’apport versé par chacun

La répartition de la quotité d’acquisition est établie en fonction du constat réalisé par le notaire. En tant qu’indivisaire, juridiquement, vous devez participer au financement de votre logement.

Pour déterminer les quotités acquises par chacun des indivisaires lors du versement des apports, il convient de distinguer :

• ce qui est apporté en nom propre, c’est-à-dire émanant à 100 % de votre compte personnel ;
• et ce qui découle d’une participation commune sur un compte joint, c’est-à-dire partagé entre les indivisaires. Si vous êtes deux, alors le notaire comptabilise le versement à hauteur de 50 % chacun. Si l’indivision est composée de plus de deux membres, alors le partage s’effectue à l'identique, toujours à parts égales.

3.Calculer le montant emprunté par chacun

Lorsque les indivisaires se financent par un prêt immobilier, la banque les considère comme des codébiteurs solidaires, c’est-à-dire que chacun a la même part de responsabilité dans le remboursement du prêt. Si vous êtes deux, chaque indivisaire représente une quotité de 50 %, si vous êtes trois, 33 %, et ainsi de suite. 

Deux situations dérogent à la règle des quotités acquises lors d’un emprunt bancaire, à savoir :

• quand chacun des acquéreurs contracte séparément une offre de prêt ;
• lorsque la banque exige une obligation de remboursement différente.

Attention, cette règle juridique reste indépendante des remboursements effectifs que chaque indivisaire réalisera.