Que faire si le propriétaire ne rend pas la caution ?

Dans quels cas le propriétaire peut-il garder la caution ? 

La caution, aussi appelée dépôt de garantie, est une somme d’argent que le propriétaire ou l’agence immobilière demande au locataire lors de la signature du bail. Elle est conservée durant toute la durée de la location dans le but de couvrir d’éventuels manquements du locataire. Mais attention, le propriétaire ne peut retenir la caution que dans certains cas spécifiques : 

• loyers impayés et charges locatives : si le locataire n’a pas réglé tout ou partie de ses loyers ou charges locatives à la fin du bail ;
• détérioration du logement : la caution peut être retenue pour couvrir les frais de réparation des dégradations constatées dans le logement lors de l’état des lieux de sortie (trous dans les murs ou les sols, peintures ou papiers peints abîmés, équipements endommagés, etc.)
• travaux de remise en état ou de nettoyage du logement en cas de défaut d’entretien locatif courant (changement de joints, contrôle chaudière, ramonage de cheminée, jardin, etc.).
• non-respect des obligations prévues dans le contrat de bail, comme le remplacement d’équipements fournis en bon état, mais endommagés au cours de la location. 

Quels que soient les motifs utilisés par votre propriétaire pour retenir la caution, il doit impérativement les justifier. Pour cela, il peut utiliser des devis, des photos, factures et autres documents. En revanche, si aucun problème n’a été signalé lors de l’état des lieux et qu’aucun défaut de paiement n’a été constaté, le propriétaire doit obligatoirement vous restituer la caution après votre départ.

Quels sont les recours possibles si mon propriétaire ne veut pas me rendre ma caution ?

Si votre propriétaire refuse de vous rendre votre caution sans raison valable, plusieurs recours sont à votre disposition. Voici les étapes à suivre pour tenter de récupérer votre caution : 

1.Mise en demeure par lettre recommandée 

Avant toute chose, il convient de relancer votre propriétaire en lui adressant une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier, vous devez :

• indiquer les faits ;
• rappeler les délais légaux ;
• exiger la restitution de la caution dans un délai précis (en général, 8 à 15 jours).
• mentionner que vous engagerez des démarches juridiques si la caution n’est pas restituée. 

2.Saisie de la Commission départementale de conciliation (CDC) 

Si la lettre de mise en demeure reste sans réponse du propriétaire, il est possible de saisir la commission de conciliation du département où se situe le logement. Cette procédure gratuite vous aide à résoudre les litiges à l’amiable dans le cas où la somme due est inférieure à 5 000 €. Pour cela, vous devez simplement rédiger une demande écrite par lettre recommandée à la commission. Il s’agit d’expliquer le litige et de veiller à joindre les copies des documents pertinents à l’étude du dossier (contrat de bail, état des lieux, courriers échangés, photos, etc.). 

3.Recours au tribunal d’instance 

Si la conciliation échoue et que le montant dû par le propriétaire est supérieur à 5 000 €, vous pouvez porter l’affaire devant un juge de proximité ou le tribunal d’instance.

Le juge peut ordonner la restitution du dépôt de garantie, éventuellement majoré d’intérêts de retard. En effet, en vertu de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des intérêts de retard équivalents à 10 % du montant mensuel du loyer pour chaque mois de retard peuvent être appliqués si le propriétaire ne respecte pas le délai de restitution de la caution.

Quel est le délai de restitution de la caution ?

Le délai de restitution de la caution dépend de la situation concernant l’état des lieux de sortie par rapport à l’état des lieux d’entrée.

État des lieux conforme

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, c’est-à-dire qu’aucune dégradation ou manquement n’ont été constatés, le propriétaire ne peut pas conserver la caution. Il est tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire.

État des lieux non conforme 

Dans le cas où des dégradations ou des manquements sont constatés lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire dispose alors d’un délai supplémentaire. Il peut ainsi conserver le dépôt de garantie jusqu’à deux mois à compter de la remise des clés. La caution sera alors diminuée des sommes éventuellement dues. Attention, pour toute retenue de caution effectuée, le propriétaire doit fournir des pièces justificatives (devis, facture, constat fait par un commissaire de justice, etc.).

Nos conseils pour éviter que le propriétaire ne garde votre caution

Pour éviter que le propriétaire ne retienne votre caution, voici quelques conseils à suivre :

Faire un état des lieux précis

L’état des lieux est une étape à ne pas négliger lorsqu’on loue un bien. Qu’il s’agisse de l’entrée dans les lieux ou de la sortie, il est important de prendre le temps de vérifier tous les éléments, pièce par pièce, tels que :

• l’état des surfaces (revêtement, tapisserie, moquettes, sols, murs, etc.) ;
• les portes et fenêtres ;
• les équipements (appareils, robinets, chasse d’eau, etc.) 

Vous pouvez ainsi comparer le logement à l’entrée et à la sortie des locataires et justifier, si nécessaire, la retenue ou la restitution de la caution. N’hésitez pas à prendre des photos. Pour être valide, ce document doit être signé par les deux parties. 

 Reboucher les trous dans les murs

Avant de quitter le logement, il est recommandé de reboucher tous les trous que vous avez pu faire pour accrocher des tableaux, des étagères ou d’autres objets. Il suffit d’utiliser de l’enduit de rebouchage adapté. 

 Nettoyer le logement avant l’état des lieux

Un logement propre est un logement prêt à être reloué sans encombre. Prenez soin de nettoyer chaque pièce, y compris derrière les meubles ou les électroménagers. Un nettoyage minutieux réduit les risques de réclamations de la part du propriétaire pour des frais de nettoyage additionnels.

 Lessiver ou repeindre les murs

Avec le temps, les murs peuvent se salir ou se ternir. Un nettoyage des murs est généralement suffisant. Toutefois, dans certains cas, il peut être nécessaire de repeindre les murs pour redonner un aspect neuf à l’intérieur.

 Réparer les éventuels équipements ou objets cassés

Si des objets ou éléments appartenant au logement ont été endommagés pendant la location, vous devez le signaler. Il faut alors procéder à leur réparation, voire leur remplacement avant de quitter le logement. Cela inclut les poignées de porte, les carreaux cassés ou encore les stores abîmés. En faisant preuve de bonne foi et en veillant à remettre en état le bien loué, vous évitez ainsi des retenues sur votre caution.

Entretenir régulièrement votre logement 

Enfin, un entretien régulier du bien loué est souvent la clé pour éviter de gros travaux avant votre départ. Il faut ainsi veiller à procéder :

• des nettoyages fréquents ;
• une réparation immédiate des petites dégradations constatées.
• une vigilance constante.