La caution de location ou dépôt de garantie : à quoi ça sert ?

Caution de location et dépôt de garantie : définition et différences

La caution et le dépôt de garantie sont deux termes utilisés dans le cadre d’un contrat de bail. Ils peuvent créer une ambiguïté. En effet, ils désignent deux mécanismes différents. Pourtant, par abus de langage, ils sont utilisés comme des synonymes. 

Le dépôt de garantie désigne la somme versée au moment de la signature du bail pour sécuriser le propriétaire. Elle lui permet de s’indemniser facilement en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Par exemple, si le locataire ne paye pas un de ses loyers, le propriétaire peut utiliser le dépôt pour se dédommager. De la même façon, si un élément du logement est endommagé pendant la location, le bailleur est en droit d’utiliser le dépôt pour indemniser le sinistre. 

La caution, elle, désigne la personne se portant garant du locataire. Elle est désignée par un acte de cautionnement et paye le loyer au propriétaire si le locataire est défaillant. 

En pratique, le terme de caution est utilisé pour désigner le dépôt de garantie. Les deux termes ne doivent pas être confondus, car ils recouvrent des réalités très différentes. 

Quel est le montant de la caution pour une location ? 

Le montant de la caution de garantie varie en fonction du type de location.

• Pour un logement meublé : il est de deux mois de loyer hors charges, au maximum.
• Pour un logement vide : il est d’un mois de loyer hors charges, au maximum.
• Pour une location saisonnière : le dépôt est fixé librement par le bailleur. En pratique, il ne dépasse généralement pas le montant total de la location.
• Pour un bail commercial : il est librement négocié entre les parties. Il est souvent de trois mois de loyer hors TVA si les loyers sont payés en avance et de six mois de loyer si les loyers sont versés à terme. 

Le propriétaire reste libre de fixer un dépôt de garantie plus faible que celui prévu dans la loi. Seuls les montants des cautions des baux à usage d’habitation sont encadrés par la loi Alur du 27 mars 2014.

Le propriétaire encaisse-t-il le dépôt de garantie ? 

Le propriétaire demande le versement du dépôt de garantie au moment de la signature du bail. Même s’il est remis par chèque, il peut être encaissé par le bailleur. 

Le fait pour un locataire de ne pas remettre la caution représente un acte résolutoire du bail. Le bailleur peut exiger le départ du locataire de l’habitation louée dans un délai d’un mois. 

Pour être légitime, le dépôt de garantie doit être prévu dans le contrat de location. La clause doit préciser :

• le montant du dépôt ;
• le délai pour le verser ;
• le délai pour le rendre à la fin du bail. 

Le locataire doit anticiper le versement de son dépôt de garantie au moment de l’entrée dans les lieux. Le montant peut être important. Il est nécessaire de disposer de l’épargne personnelle pour y faire face. Si ce n’est pas le cas, des solutions existent. Le locataire peut tout d’abord obtenir un prêt familial. Il peut également demander le soutien d'organismes publics, comme Action Logement ou le Fonds de solidarité logement (FSL). 

Action Logement propose l’Avance Loca-Pass. Il s’agit d’un prêt à taux zéro destiné à financer le dépôt de garantie pour permettre à un locataire d’accéder plus facilement à un logement. 

Est-ce qu’on peut utiliser la caution pour payer le dernier mois de loyer ? 

Le dépôt de garantie est un mécanisme destiné à indemniser le propriétaire en cas de manquement du locataire. Il ne peut à aucun moment être utilisé pour payer le dernier loyer du contrat de bail. 

Ne pas verser son dernier loyer en comptant sur le dépôt de garantie est illégal. En effet, cela prive le propriétaire de sa garantie d’indemnisation en cas de dommage dans le logement. 

Le locataire a l’obligation de payer ses loyers tous les mois jusqu’à la fin du bail. S’il ne le fait pas, même pour le dernier loyer, il risque de se voir poursuivre par le propriétaire. Il risque également de ne pas se voir délivrer la dernière quittance de loyer. Or ce document est incontournable pour continuer à toucher les aides au logement de la Caf. 

Pour retrouver son loyer, le bailleur peut exécuter une saisie conservatoire, sans avoir à recourir à un juge. Il lui suffit de solliciter un commissaire de justice. 

Le fait de ne pas payer son dernier loyer expose aussi le locataire à des dommages-intérêts. 

Quel est le délai pour rendre la caution au locataire ? 

Le délai pour rendre la caution au locataire est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme. 

Au contraire, si l’état des lieux de sortie indique des dégradations, le propriétaire dispose de deux mois pour rendre tout ou partie de la caution. Ce délai lui sert à chiffrer les sinistres. 

Si le montant des dommages est supérieur à celui de la caution, le locataire en reste redevable. Le dépôt de garantie n’est pas une limitation de la responsabilité du locataire.

Que faire si le propriétaire ne veut pas rendre la caution ? 

Si l’état des lieux de sortie est conforme, le propriétaire est dans l’obligation de rendre le dépôt de garantie. S’il ne le fait, le locataire peut en obtenir la restitution en respectant la procédure suivante :

• Mise en demeure de restituer la caution par courrier recommandé avec accusé de réception.
• Demander une procédure de conciliation devant un conciliateur de justice ou la Commission départementale de conciliation (CDC).
• Saisie d’un juge si la conciliation est infructueuse. 

Pour les cautions de plus de 5 000 €, il est possible de saisir le juge directement sans passer par l’étape de la conciliation. 

Pour tout mois de retard de versement de la caution, le locataire peut demander une pénalité équivalente à 10 % du loyer hors charge. Ainsi, si le loyer hors charge est de 120 € et la caution de 90 €, le locataire peut exiger 12 € de pénalité pour un mois de retard et 60 € après cinq mois de retard.