Montant de la caution en location

Caution ou dépôt de garantie : définition 

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail. 

Il a pour objet de couvrir les éventuels manquements aux obligations fixées dans le contrat :

• Loyer impayé.
• Dégradation du logement.
• Non-réparation d’un sinistre locatif. 

La somme est conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail. Il restitue le montant au locataire à la fin du contrat de location. Il est en droit de déduire du dépôt de garantie tous les dommages causés par le locataire. 

Le dépôt de garantie est parfois désigné sous le terme « caution ». Il ne faut toutefois pas le confondre avec le cautionnement. La caution est en réalité la personne acceptant de garantir le paiement des loyers du locataire. On parle aussi parfois de garant. Ce peut être une personne physique (un proche du locataire) ou une société spécialisée. 

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur) de mars 2014 a encadré le mécanisme du dépôt de garantie. Depuis, le dépôt doit obligatoirement être mentionné dans le bail pour être valable. De plus, la loi limite le montant du dépôt de garantie. Elle fixe aussi le délai pour le rendre à la fin du bail. 

Comment est fixé le montant de la caution pour un bail d’habitation ? 

Le montant du dépôt de garantie varie en fonction du type de bail. 

• Pour un bail meublé, le propriétaire a le droit de réclamer un dépôt uniquement dans trois situations. Si le loyer est payé par avance tous les mois ou tous les deux mois. Le montant du dépôt est limité à deux mois de loyer sans les charges. Le propriétaire a la possibilité d’exiger moins, par exemple un mois de loyer ou un mois et demi de loyer. Le montant du dépôt de garantie ne peut pas augmenter en cours de bail ou lors d’un renouvellement. Dans le cas du paiement des loyers par trimestre, demander un dépôt de garantie est interdit. 

• Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charge. Comme pour le bail meublé, il ne peut pas augmenter en cours de bail ou lors du renouvellement. Si les loyers sont versés tous les trimestres, le propriétaire n’a pas la possibilité de demander un dépôt de garantie. 

Il n’est pas obligatoire d’encaisser le dépôt de garantie. En pratique, la majorité des propriétaires le font. 

Quel est le montant de la caution pour une location saisonnière ? 

Le propriétaire ou le gestionnaire d’une location saisonnière peut demander un dépôt de garantie en début de séjour. 

Il n’existe pas de loi encadrant la pratique du dépôt de garantie en location saisonnière. Ses modalités sont donc définies dans le contrat de location, tant pour le montant que pour le délai de restitution. 

Il est possible de négocier le montant du dépôt de garantie avec le propriétaire. En pratique, il n’excède jamais le prix total de la location saisonnière, sauf exception (location d’une salle des fêtes, par exemple). L’objectif du mécanisme est d’être suffisamment dissuasif pour pousser le locataire à respecter les lieux. Si des dégradations ont été commises et qu’elles excèdent le montant de la caution, le loueur est en droit de demander au vacancier la différence. Le dépôt de garantie ne limite pas la responsabilité du locataire. 

Le bailleur a le droit d’encaisser votre chèque de dépôt de garantie. 

La pratique du dépôt de garantie pour les locations saisonnières est la même pour un bailleur particulier ou professionnel.

À quel moment est versé le dépôt de garantie ? 

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail. Il peut être réceptionné directement par le propriétaire ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. 

Le locataire peut utiliser son épargne personnelle pour constituer le dépôt de garantie. Il peut aussi faire appel à un organisme comme Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). 

Le paiement en espèce du dépôt de garantie donne lieu à la fourniture d’un reçu du propriétaire. 

À quel moment le propriétaire doit-il rendre la caution ? 

Le propriétaire doit rendre la caution dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés. Le montant rendu au locataire dépend de l’état du logement.

• Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui réalisé à l’entrée du bail, le dépôt de garantie est rendu dans un délai maximum d’un mois. Le propriétaire conserve la possibilité d’effectuer une retenue pour prendre en compte un montant restant dû par le locataire.
• Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui réalisé à l’entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire à deux mois pour estimer les montants des détériorations. 

Si le propriétaire ne rend pas la caution dans les temps, le locataire doit le mettre en demeure de le faire. Cette action est réalisée par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Sans réponse, il peut saisir un conciliateur de justice et ensuite un juge si le montant du dépôt de garantie est supérieur à 5 000 €.

Montant des baux commerciaux : quel est le montant du dépôt de garantie ? 

Le bail commercial réglemente la location d’un local à un professionnel. La pratique du dépôt de garantie existe aussi pour ce type de contrat, même si elle n’est pas obligatoire. 

Dans une situation professionnelle, la libre volonté des parties fait loi. C’est à elles de fixer le montant du dépôt de garantie et de le préciser dans le bail commercial. 

Dans la pratique, on distingue deux options majoritaires :

• Le locataire verse trois mois de loyer en garantie quand les loyers sont payables en avance.
• Le locataire verse six mois de loyer en garantie si les loyers sont payables en fin de terme. 

Le bailleur encaisse le dépôt de garantie. Si celui-ci dépasse deux mois de loyer, le propriétaire doit des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre. 

Le dépôt de garantie n’est pas soumis à TVA. 

Le montant du dépôt de garantie est révisé avec le loyer et à chaque renouvellement du bail.