⏱L'essentiel en quelques mots
Avec la vente sur plan, vous devenez propriétaire d’un logement neuf non construit ou en cours de construction. Mais même dans le cadre de cette vente anticipée, la première étape de votre projet consiste à trouver un prêt pour financer la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Obtenir un crédit pour une VEFA implique toutefois des démarches différentes par rapport à un emprunt immobilier classique.
- Pour obtenir un prêt pour financer une VEFA, vous devez rassurer la banque quant à la fiabilité du promoteur et votre capacité à rembourser le crédit.
- Il existe des prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt conventionné ou le prêt d’accession sociale (PAS) pour réduire le coût total de votre financement.
- Le crédit immobilier pour une VEFA est débloqué progressivement selon l’avancée des travaux. Vous recevez un appel de fonds et c’est la banque qui se charge de payer le promoteur au fur et à mesure.
Sommaire
- VEFA et prêt immobilier : quelles particularités ?
- Convaincre le banquier de financer votre projet en VEFA
- À quels prêts immobiliers avez-vous droit pour un achat en VEFA ?
- Quel est le montant de l’apport personnel en VEFA ?
- Comment fonctionne le déblocage des fonds ?
- À quel moment commence-t-on à rembourser un prêt immobilier pour un achat en VEFA ?
VEFA et prêt immobilier : quelles particularités ?
La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est un type de vente particulier, puisque vous achetez un bien immobilier dont la construction n’a pas encore démarré. Grâce à un contrat signé entre le promoteur et l’acheteur, un notaire authentifie la cession des droits sur le sol et les constructions attenantes au terrain.
La particularité d’un prêt pour une VEFA réside dans le financement même du projet et la transmission des droits de propriété.
En effet, le promoteur est rémunéré au fur et à mesure de l’avancée des travaux de construction, avec des échéances de paiement. Il peut ainsi disposer du bien seulement à l’achèvement final des travaux et devenir enfin légalement propriétaire.
Convaincre le banquier de financer votre projet en VEFA
Comme pour tout projet immobilier, l’une des premières étapes pour devenir propriétaire du logement consiste à obtenir un prêt VEFA pour financer votre acquisition. Vous devez donc rassurer votre banque quant à la fiabilité du projet et du promoteur. N’hésitez pas à lui fournir un maximum de documents comme le contrat de réservation : ce dernier mentionne toutes les garanties souscrites par le promoteur et participe à sa crédibilité.
Vous devez également rassurer l’organisme de crédit quant à votre solvabilité et votre capacité à rembourser le crédit. Votre banque va évaluer votre capacité d’emprunt en tenant compte de vos revenus, de vos charges, du montant de votre apport personnel, etc. Plus vous avez un dossier solide et rassurant, plus rapidement vous obtiendrez votre prêt immobilier !
Bon à savoir
Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier, cet expert du financement saura vous orienter vers la solution la plus adaptée à votre profil et à votre projet. Grâce à son expertise, il trouve pour vous la meilleure offre pour financer votre achat en VEFA.
À quels prêts immobiliers avez-vous droit pour un achat en VEFA ?
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé destiné aux ménages modestes qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Le PTZ permet de financer jusqu’à 40 % du prix d’achat, sans intérêts. Le montant du PTZ dépend de plusieurs critères dont le nombre de personnes qui composent le foyer. Si vous êtes éligible au PTZ, vous pouvez même possible pour l’emprunteur de bénéficier d’un différé de remboursement sur 5, 10 ou 15 ans. Le PTZ est attribué sous conditions. Vous devez entre autres, respecter les plafonds de ressources. C’est le revenu fiscal de l’année N-2 qui est pris en compte dans votre demande de financement.
Le prêt à l’accession sociale (PAS)
Le prêt à l’accession sociale (PAS) est un prêt aidé octroyé sous conditions de ressources. Les plafonds de revenus varient en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien convoité. Ce prêt aidé permet uniquement de financer l’acquisition d’une résidence principale avec une surface minimale calculée selon le nombre de personnes qui sont destinées à l’occuper.
Le prêt à taux conventionné (PC)
Enfin, le prêt à taux conventionné est un crédit accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat et dont les modalités sont encadrées par la loi. Il est accordé sans conditions de ressources et permet de financer l’acquisition d’un logement neuf à titre de résidence principale à un taux plafonné. Le bien immobilier doit répondre à certains critères, notamment de surface minimale. Ce prêt conventionné peut s’étendre de 5 à 30 ans, et financer partiellement ou totalement le prix d’acquisition de la maison ou de l’appartement.
Bon à savoir
Le prêt conventionné peut être complété par d’autres prêts aidés comme le prêt à taux zéro, le prêt 1 % logement ou le prêt d'épargne logement (PEL).
Quel est le montant de l’apport personnel en VEFA ?
Dans le cadre d’un financement VEFA, vous devez présenter un apport personnel, comme pour tout crédit immobilier classique. Toutefois, l’apport demandé par les banques est moins élevé que si vous achetez dans l’ancien. Votre apport personnel doit couvrir les frais de notaire et le dépôt de garantie. En effet, cette épargne devrai couvrir le dépôt de garantie de 5 % et les frais de notaire de 2 à 3 % du prix d’achat.
Comment fonctionne le déblocage des fonds ?
Le financement d’une VEFA est toujours échelonné. Le paiement est fait en plusieurs versements, par appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux et de la construction du logement. Les appels de fonds VEFA sont donc progressifs, et la banque débloque le capital prêté au fur et à mesure de la construction de votre bien.
Voici le montant du capital débloqué par appels de fonds en fonction des réalisations :
- 35 % à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau ;
- 95 % à l’achèvement de la construction ;
- 100 % à la remise des clés avec un logement conforme au contrat de réservation VEFA.
Ainsi, l’emprunteur reçoit un nouvel appel de fond à chaque étape de la construction. Il doit ensuite le transmettre à sa banque, qui se charge de débloquer la somme correspondante et de la verser au promoteur ou au constructeur. L’emprunteur reçoit également une attestation de réalisation de travaux.
Attention
Avec l’échelonnement du paiement, il faut tenir compte des intérêts intercalaires. Ce sont des frais supplémentaires qui prennent la forme d’intérêts mensuels que vous devez à la banque dès qu’elle procède à un déblocage des fonds. Ces intérêts intercalaires se calculent selon le taux du crédit, et augmentent au fil de la construction.
À quel moment commence-t-on à rembourser un prêt immobilier pour un achat en VEFA ?
Un prêt pour un achat en VEFA peut être remboursé de 3 façons :
- Vous décidez de rembourser l’emprunt immobilier dès la signature du contrat de vente. Il faut donc être capable d’assumer toutes les charges de votre logement actuel en complément du prêt pour le futur logement neuf.
- Vous payez seulement les intérêts intercalaires pendant la construction et vous commencez à rembourser le prêt seulement à partir de la livraison du bien acquis en VEFA et de la remise des clés.
- Vous différez le remboursement des intérêts intercalaires, qui s’ajoutent au montant initial de votre crédit immobilier. Vous paierez les intérêts et le capital en même temps une fois le bien achevé.
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