Comment fonctionnent les appels de fonds pour un achat en VEFA ?

Appels de fonds en VEFA : de quoi parle-t-on ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous faites l’acquisition d’un logement qui n’est pas construit ou qui est en cours de construction. Contrairement à une acquisition immobilière classique, vous n’effectuez pas le paiement en une seule fois, mais bien en plusieurs versements par le biais d’appels de fonds VEFA.

En effet, le paiement de votre appartement ou de votre maison est conditionné par sa réalisation. Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, vous recevez plusieurs appels de fonds correspondant à la réalisation effective d’une phase de la construction. Chaque versement est une fraction du montant total de votre futur logement.

À quel moment les appels de fonds sont-ils déclenchés ?

1.Au moment de la réservation

Le premier appel de fonds VEFA est lancé lors de la signature du contrat de réservation en VEFA  : c’est à ce moment qu’il vous faudra effectuer le premier versement. Son montant correspond à :

• 5 % du prix d’achat si la signature du contrat de vente VEFA a lieu dans l’année suivant le contrat de réservation ;
• 2 % du prix d’achat si la signature du contrat de vente VEFA a lieu 1 à 2 années après le contrat de réservation.

Toutefois, si plus de 2 ans séparent les signatures du contrat de réservation et du contrat de vente, vous ne devrez effectuer aucun versement. De plus, il n’est pas possible de demander un appel de fonds avant la date de signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

2.Au fur et à mesure de l’avancement des travaux

Ensuite, les appels de fonds en VEFA se font au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon l’échéancier prévu par la loi (code de la construction et de l’habitation).  Ce sont donc des sommes intermédiaires à verser, correspondant à des fractions du montant total de l’achat :

• 35 % à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau (c’est-à-dire lorsque les toitures sont posées) ;
• 95 % à l’achèvement de l'immeuble.

Chaque appel de fonds correspond à un pourcentage maximal du prix d’acquisition que le promoteur peut vous demander, selon les conditions prévues par l’échéancier du contrat de VEFA et les modalités de paiement.

3.À la livraison du bien

Enfin, le dernier appel de fonds VEFA désigne les 5 % restants du prix de vente. Ils doivent être versés lors de la  livraison du bien en VEFA, soit au moment de la remise des clés.

Lors de la prise de possession des lieux, vous devez alors vérifier que l’appartement ou la maison livrée est bien conforme au contrat et aux plans de la VEFA. C’est le cas ? Vous pouvez payer les 5 %. Mais si vous constatez des défauts de conformité ou des malfaçons, vous pouvez consigner cette somme jusqu’à ce que le vendeur procède aux changements et réparations nécessaires.

Comment débloquer les sommes suite à un appel de fonds ?

Avec un prêt immobilier

Une fois que vous recevez l’appel de fonds, vous devez le transmettre à votre organisme bancaire avec la mention « bon pour déblocage d’un montant de XXXXX € ». C’est ce qu’on appelle des bons de décaissement : ils permettent de formaliser votre accord pour le déblocage progressif de votre prêt VEFA. C’est ensuite la banque qui se charge de débloquer la somme convenue et de payer le promoteur, pour faciliter les mouvements bancaires.

Avec un paiement comptant

Si vous désirez éviter les intérêts intercalaires et que vous payez comptant votre logement neuf, vous pouvez régler chaque appel de fonds par virement bancaire ou par chèque simple (souvent dans un délai de 15 jours). Le dernier appel de fonds VEFA doit être réglé par virement bancaire ou chèque de banque.

Retard de règlement des fonds : quels sont les risques ?

Vous disposez d’un délai de paiement pour chaque appel de fonds VEFA, délais qui sont prévus dans votre contrat. Cela vous permet de réaliser les démarches nécessaires. Toutefois, si vous dépassez ce délai imparti, des pénalités de retard de 1 % de la somme à débloquer, peuvent être appliquées.

Appel de fonds : comment s’assurer de l’avancement des travaux ?

Lorsque vous achetez en VEFA, le promoteur prévoit 2 visites : la visite cloison et la visite de livraison. La visite de cloison permet de vérifier le bon avancement des travaux. Elle se déroule souvent 6 mois avant la visite de livraison.

Durant la visite de livraison, vous prenez connaissance des lieux après la réception des travaux et vous pouvez inscrire vos éventuelles retenues dans un procès-verbal. Il est alors possible de refuser la livraison ou de l’accepter sous réserve de réparations.

En complément de ces deux visites obligatoires, il est tout à fait possible de demander à votre promoteur de visiter le chantier avec chaque appel de fonds VEFA. L’article L231-3 du code de la construction et de l’habitation oblige le promoteur à accepter ces demandes de visite.

Est-il possible de contester un appel de fonds ?

Comme mentionné précédemment, il vous est possible de contester le dernier appel de fonds si vous n’êtes pas satisfait du logement livré, c’est-à-dire si vous constatez des malfaçons ou des défauts de conformité. Dans ce cas, vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à votre promoteur pour lui demander de régulariser la situation en faisant des travaux de mise en conformité. Les 5 % du dernier appel de fonds VEFA sont alors consignés chez le notaire.