⏱L'essentiel en quelques mots
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) vous intéresse et vous vous interrogez sur la manière dont s’effectue la livraison ? Il s’agit de la dernière étape dans le processus de vente, et c’est un moment très important : c’est l’occasion pour l’acheteur de prendre possession du logement, mais aussi de vérifier la conformité du bien et d’émettre de potentielles réserves.
- La date de réception des travaux en VEFA est différente de celle de la livraison : la réception des travaux se fait entre le promoteur et les entreprises de construction, avant la livraison à l’acheteur.
- L’acquéreur doit réaliser de nombreuses vérifications le jour de la livraison et dans le mois qui suit cette date pour déclarer tout défaut de conformité ou malfaçons. D’autres garanties (biennale et décennale) permettent également de couvrir l’acheteur en cas de sinistre.
- En cas de retard de livraison qui ne serait pas dû à des évènements extérieurs à la volonté du promoteur, il est possible de percevoir des indemnités.
Sommaire
VEFA : à quel moment a lieu la livraison du logement ?
Il ne faut pas confondre réception des travaux et livraison du logement. Le vendeur, en tant que maître d'ouvrage, réalise la « réception des travaux » avec les entreprises de BTP impliquées dans la construction. C’est donc une étape qui se déroule avant la livraison du bien. Le vendeur établit un procès-verbal dans lequel il consigne les possibles malfaçons et défauts apparents.
Si le promoteur émet des réserves, il peut demander au constructeur de reprendre les travaux pour remédier à ces défauts, le tout dans un délai fixé au préalable. Mais la date de réception des travaux est importante puisqu’elle marque le début de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale et de la garantie décennale.
La date de livraison d’une VEFA, quant à elle, correspond à la date à laquelle le futur propriétaire reçoit les clés du logement neuf. C’est à ce moment-là que l’acquéreur devient propriétaire de la maison ou de l’appartement et peut en prendre possession pleinement. Il doit cependant également inspecter le logement pour vérifier sa conformité avec le contrat de réservation VEFA et il peut émettre des réserves consignées par procès-verbal (PV). Nous vous conseillons d’ailleurs de toujours demander une copie de ce PV.
Bon à savoir
Si aucun procès-verbal n'est rédigé entre l'entreprise et le maître d'ouvrage, on parle de réception tacite. C’est un mode de réception reconnu par la jurisprudence : le maître d’ouvrage a démontré une volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, par exemple avec le paiement du prix, l’absence de réserves ou encore une prise de possession de l'ouvrage.
Quelles vérifications effectuer une fois le bien livré ?
Le jour de la livraison
Le jour de la livraison VEFA, le promoteur doit délivrer un logement 100 % conforme à la description du contrat de vente et aux mentions des documents publicitaires : surface, qualités techniques, équipements, etc.
Le défaut de conformité concerne donc tout élément qui serait techniquement correct, mais qui diffère de ce qui est promis dans le contrat, dans les annexes et/ou dans les plans. À titre d’exemple : le contrat prévoit un garage pouvant accueillir 2 véhicules, et vous obtenez un garage qui ne peut en contenir qu’un seul. C’est un défaut de conformité.
Au moment de la livraison du bien, l’acheteur aura versé 95 % du prix de vente final. Cependant, dans la mesure où l’achèvement final des travaux ne protège pas contre les vices cachés ou les défauts de conformité, il est possible d’effectuer une consignation du prix de 5 %. Cette somme est bloquée par un notaire ou une Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la réparation des désordres signalés. Un vendeur ne peut pas légalement refuser de remettre les clés à l’acheteur si ce dernier a consigné le solde du prix : c’est considéré comme un refus abusif !
L'acquéreur est ainsi certain que le vendeur se chargera des mises en conformité réclamées. Sinon, il peut demander à un juge l'autorisation d'utiliser ces 5 % consignés pour réaliser les travaux nécessaires lui-même ou avec une autre entreprise.
Bon à savoir
Le jour de la livraison du bien acheté en VEFA, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel le jour de la visite. Ce dernier a l’expérience nécessaire pour repérer tous les défauts et les potentielles malfaçons.
Le mois suivant la livraison
Vous continuez à constater des malfaçons après avoir pris possession de votre logement neuf ? Pas d’inquiétude : après réception d’un appartement VEFA ou d’une maison, vous disposez d’un délai d’un mois pour signaler les malfaçons. Si vous constatez des malfaçons, vous devez en informer votre promoteur en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Le promoteur doit alors obligatoirement effectuer les réparations dans l’année qui suit. Et fait ainsi jouer la garantie des vices apparents. S’il ne respecte pas ce délai, vous pouvez saisir le tribunal et obtenir une diminution du prix ou bien une annulation du contrat de vente.
Dans les années qui suivent la livraison des biens
Plusieurs autres garanties engagent la responsabilité du promoteur ou du constructeur dans les années qui suivent la livraison d’un bien acquis VEFA :
- La garantie biennale : couverture de 2 ans pour tous les éléments d'équipement séparables du gros œuvre.
- La garantie décennale : couverture pour les défauts appartenant au gros œuvre, qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité.
Retard de livraison : quels sont les recours possibles ?
Le retard de livraison en VEFA peut avoir des conséquences importantes : non seulement vous ne pouvez pas prendre possession du logement, mais vous devrez payer des loyers supplémentaires, des frais de garde-meuble ou d'hôtel, ou bien supporter une perte de loyer dans le cadre d’un investissement locatif. Il vous est alors possible de demander des indemnités de retard au vendeur. Et ce, même si le montant de ces pénalités n'est pas indiqué dans le contrat de VEFA.
En cas de mauvaise foi du promoteur et en l'absence d'accord amiable, l’acheteur peut engager la responsabilité du promoteur devant un tribunal pour tenter d’obtenir des dommages et intérêts après décision du juge.
Bon à savoir
Si le retard survient après un évènement exceptionnel (fortes intempéries, vandalisme, grèves, etc.), il n’est toutefois pas possible d’exiger une indemnisation.
La livraison VEFA en bref
La livraison d’un logement VEFA désigne donc le moment où le promoteur (le vendeur) remet les clés du bien immobilier à l’acquéreur. Cette livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux : celle-ci intervient avant, entre le promoteur et les entreprises de BTP en charge de la construction. C’est la date exacte de la réception des travaux qui détermine le début des garanties constructeurs à mettre en œuvre en cas de malfaçons.
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