Quels sont les risques à acheter en VEFA ?

Les risques de retard de livraison

Quels sont les recours possibles en cas de retard de livraison ?

Pour protéger les acquéreurs souhaitant acheter en VEFA, la date de livraison du logement (renseignée en trimestre) est une mention obligatoire dans un contrat de vente définitif. Il arrive fréquemment que l’acquéreur tolère des jours supplémentaires de retard au promoteur ou au constructeur, à hauteur de 30 jours maximum. Au-delà de ce délai, l'acquéreur est en droit de réclamer des dommages et intérêts en sus de la mise à disposition de son bien.  

Pour autant, en cas de force majeure ou de causes légitimes prévues au contrat, le vendeur ne peut être tenu pour responsable d’un retard de livraison. C’est le cas notamment :

• des intempéries ;
• des difficultés techniques ;
• des problèmes avec les fournisseurs ;
• des ruptures de stocks ;
• de la découverte d’un site archéologique.

Dans de telles circonstances, le promoteur est alors en droit de repousser de quelques mois la date de livraison initialement prévue, sans aucune compensation au profit de l’acquéreur.

Quelles indemnités suis-je en droit de réclamer si les délais ne sont pas respectés ?

En cas de non-respect des délais de livraison, l’acheteur est protégé par une clause qui doit être prévue dans l’acte de vente définitif rédigé par le notaire. L’acquéreur percevra alors une indemnité pouvant prendre différentes formes :

• des pénalités dues par jour de retard s’élevant en général à 1/3000e du prix total d’achat du logement par jour de retard, donc à compter de la date supposée de livraison ;
• un dédommagement des frais réels engagés (paiement des frais d'hôtel, frais de location d’un garde-meubles, etc.).

Les risques de malfaçon et vices de construction

Pour protéger les acquéreurs des risques de malfaçons dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ces derniers bénéficient de garanties.

Quelles sont les garanties de l’acheteur ?

Voici les garanties dont un acquéreur bénéficie pour se prémunir contre certains risques en achetant en VEFA :

• la garantie de parfait achèvement : le constructeur a l’obligation de réparer tous types de désordres ou de malfaçons notés sur le procès-verbal de réception des travaux ou apparus durant l’année suivant ce PV (robinetterie défaillante, travaux de peinture, fuite de radiateur, etc.) ;
• la garantie biennale ou de bon fonctionnement : le constructeur s’engage à réparer ou remplacer tous les éléments d’équipement défaillants pouvant être enlevés sans dégrader le bâti, et ce, pendant deux ans suivant la réception des travaux (ballon d’eau chaude, fenêtres, etc.) ;
• la garantie décennale : elle couvre l'acquéreur contre les défaillances du gros œuvre pendant 10 ans suivant la réception des travaux. Ces dommages compromettent la solidité du bâti ou le rendent inhabitable (maçonnerie, charpente, couverture, chauffage central, canalisation, terrasse, etc.) ;
• la garantie d'isolation phonique : cette garantie est actionnable pendant un an après la prise de possession du bien. Elle est due au premier occupant du logement, et répond à une réglementation acoustique afin de protéger ce dernier de nuisances sonores ;
• l'assurance dommages-ouvrage : cette garantie couvre l’acheteur dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement. Elle permet la prise en charge des travaux de réparation suite à des dommages liés à la construction couverts par la garantie décennale.

Comment l’acheteur peut-il se retourner ?

Dès que l'acheteur s’aperçoit d’une malfaçon liée à la construction ou à un défaut de non-conformité, il doit envoyer au promoteur une mise en demeure aux fins d’exécution des travaux de réparation ou de mise en conformité par lettre recommandée avec AR.

Concernant les malfaçons de construction relevant de la garantie décennale, l'acquéreur doit également envoyer une déclaration de sinistre par lettre recommandée avec AR à l’assureur dommages-ouvrage.

Si la mise en demeure n’est pas suivie d’effet, alors l’acquéreur peut engager une action en justice.

Les risques liés au promoteur

Quels sont les recours si le promoteur fait faillite ?

En cas de faillite du promoteur, l'acquéreur est protégé par la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA). Effectivement, un promoteur doit disposer d'une garantie extrinsèque prenant en charge le montant des travaux nécessaires à l’achèvement du projet immobilier en cas de défaillance de sa part.

Cette caution protège les investisseurs achetant en VEFA contre les risques de non-achèvement ou de non-remboursement des sommes versées (dépôt de garantie et acomptes). En effet, le garant (une banque, une société d’assurance, etc.) vient en substitution du promoteur en cas de défaillance de ce dernier.

Que faire si le promoteur change le prix une fois le contrat de réservation signé ?

S’agissant d’un prix prévisionnel, le montant renseigné dans un contrat de réservation est susceptible d’évoluer jusqu’à la signature du contrat de vente définitif. Néanmoins, la marge d'augmentation est encadrée en VEFA pour protéger les acheteurs des risques d’abus des vendeurs. Ainsi, l’acquéreur est en droit de renoncer à son achat et peut récupérer la totalité de son dépôt de garantie dans les deux situations suivantes :

• si le prix de vente est supérieur à 5 % du prix prévisionnel ;
• en cas de clause de révision, si la hausse du prix définitif excède 70 % de la variation de l’indice national du bâtiment publié chaque mois au Journal officiel, entre la signature du contrat de réservation et celle du contrat de vente définitif.

Que faire si le promoteur modifie le projet initial ?

Un investisseur peut s’exposer à certains risques s’il décide d’acheter en VEFA. En effet, il faut savoir qu’un vendeur a la possibilité de modifier un projet de construction après la signature du contrat de réservation, avec la seule obligation de réserver un lot à l’acheteur. Néanmoins, ce dernier est protégé, car en cas de modification majeure entraînant une perte de valeur de plus de 10 %, il peut renoncer à son achat sans pénalité financière. Dans ce cas, une expertise sera nécessaire pour valider cette diminution de valeur.

Pour se retourner contre le vendeur en cas de non-conformité ou non-réalisation des travaux prévus, l'acheteur devra enclencher la garantie de parfait achèvement valable un an à compter de la réception du bien.

VEFA : 4 conseils pour anticiper les risques

1.Se renseigner sur le promoteur immobilier

Avant de vous lancer avec un promoteur immobilier, renseignez-vous sur sa réputation via les réseaux sociaux, Internet et le bouche-à-oreille. Recherchez également ses anciennes réalisations pour mieux cerner son travail, ses méthodes, etc. Enfin, pour s’assurer de sa solidité et de sa fiabilité, analyser également son assise financière.

2.Analyser le contrat de réservation pour éviter les mauvaises surprises

Lisez attentivement votre contrat de réservation et vérifiez que l’acte authentique de vente est conforme à ce dernier, notamment au niveau de la qualité de la construction et des matériaux utilisés. Négociez la suppression de la clause de tolérance de 5 %, légale mais injuste eu égard au prix de l’immobilier, car si la surface manquante est inférieure à 5 %, vous ne pourrez rien faire.

3.Ne pas verser les 5 % du prix tant que vous n’avez pas les clés

Selon le code de la construction et de l’habitation, le paiement du prix s’échelonne en quatre périodes :

• 35% du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d’eau ;
• 95% à l'achèvement de l’immeuble ;
• le solde des 5 % à la livraison du bien.

Vous ne devez jamais verser les 5 % restants avant d’avoir les clés de votre logement entre les mains.

4.Ajouter une clause prévoyant des pénalités en cas de retard

Dans votre contrat de vente définitif, ajoutez bien une clause vous permettant de percevoir des indemnités en cas de retard de livraison, à savoir des pénalités dues par jour de retard et un dédommagement sur les frais réels engagés.