Le CCMI : le contrat de construction pour sa maison

Qu'est-ce que le CCMI ? 

Le CCMI, ou Contrat de construction de maison individuelle, est un contrat strictement encadré par la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 et le décret n° 91-1201 du 27 novembre 1991, destiné à régir la construction de maisons individuelles ou de petits immeubles (comportant au maximum deux logements destinés au même maître d’ouvrage).

Ce contrat s’applique dans deux cas principaux :

• lorsqu’un constructeur est engagé pour la réalisation de l’ensemble du projet de construction, y compris la conception des plans ;
• ou uniquement pour l’exécution des travaux de gros œuvre (mise hors d’eau et hors d’air). 

L'objectif principal du CCMI est de protéger le client en lui fournissant un cadre juridique clair et sécurisant pour la réalisation de son projet de construction de maison individuelle. En effet, le CCMI impose plusieurs garanties obligatoires au constructeur, telles que la garantie de livraison à prix et délais convenus, la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale, ainsi qu'une assurance dommages-ouvrage à souscrire par le maître d’ouvrage. 

Le CCMI est obligatoire dès lors que le constructeur intervient pour des travaux de gros œuvre, incluant la couverture (mise hors d’eau) et l’installation des portes et fenêtres (mise hors d’air). Il doit être signé avant le début des travaux et envoyé au maître d'ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment rédiger un CCMI ?

Pour vous aider, voici un modèle de CCMI conforme à la réglementation en vigueur comprenant les principales étapes à suivre :

• mentionner toutes les informations obligatoires sur le terrain, telles que l'adresse, la surface, et le titre de propriété, ainsi que des détails sur les caractéristiques techniques de la maison à construire ;
• définir clairement les rôles et obligations des parties, notamment les responsabilités du constructeur (par exemple, la garantie de livraison à prix et délais convenus) et du maître d’ouvrage (comme l'assurance dommages-ouvrage) ;
• inclure des conditions suspensives permettant de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la réalisation de certains événements, tels que l’obtention du permis de construire ou le financement complet du projet ;
• prévoir des pénalités de retard correspondantes aux sanctions financières que le constructeur devra payer en cas de non-respect des délais de livraison convenus ;
• fournir tous les documents annexes nécessaires tels que le permis de construire, les plans de construction, les notices descriptives des travaux et les attestations d’assurance.

Les clauses obligatoires d'un CCMI 

Le modèle de CCMI diffère sensiblement qu’il s’agisse d’un contrat avec fourniture de plan ou sans. Voici les principales clauses présentes dans un contrat CCMI, accompagnées d’exemples.

Informations générales 

Les informations générales concernent les détails essentiels à inclure dans un CCMI :

• avec fourniture de plan : la désignation précise du terrain, la mention du titre de propriété, les justificatifs des garanties de remboursement et de livraison fournis par le constructeur, et la référence de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage ;
• sans fourniture de plan : la désignation du terrain, l’engagement de l’entrepreneur à fournir la garantie de livraison à prix et délais convenus, et la référence de l'assurance dommages-ouvrage.

Informations relatives à la construction 

Cette section décrit les exigences techniques et réglementaires que votre projet doit respecter :

• avec fourniture de plan : il s’agit de la conformité du projet aux règles du Code de la construction et de l’habitation et du Code de l'urbanisme, des caractéristiques techniques du bâtiment à construire, de l’obtention des autorisations nécessaires et des démarches administratives pour construire une maison, de la date d'ouverture du chantier et du délai d'exécution ;
• sans fourniture de plan : la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, le délai d’exécution des travaux et les pénalités en cas de retard.

Prix, financement, et modalités de règlement 

Cette partie aborde les aspects financiers à notifier dans un CCMI, à savoir :

• avec fourniture de plan : le prix forfaitaire et définitif de la maison, les modalités de règlement en fonction de l’avancement des travaux, et les modalités de financement (nature et montant des prêts) ;
• sans fourniture de plan : le prix forfaitaire et définitif convenu pour la construction ainsi que les modalités de règlement.

Documents annexes 

Les documents annexes précisent les pièces justificatives devant obligatoirement accompagner le CCMI :

• avec fourniture de plan : la copie du permis de construire, les plans de la construction, la notice descriptive des caractéristiques techniques, et toutes les attestations nécessaires (garanties et assurances) ;
• sans fourniture de plan : l’attestation de garantie de livraison, la notice descriptive des travaux, les éventuels plans, et la notice d’information sur la réglementation applicable.

Conditions suspensives 

Les conditions suspensives déterminent les situations dans lesquelles le contrat CCMI peut être suspendu :

• avec fourniture de plan : les conditions suspensives doivent inclure l’acquisition du terrain, l’obtention des autorisations administratives, des prêts et des assurances ;
• sans fourniture de plan : non obligatoires, les conditions suspensives peuvent être ajoutées selon les mêmes modalités qu’un contrat CCMI avec fourniture de plan.

Quels sont les deux types de contrats 

Le CCMI se décline en deux versions, selon la fourniture ou non de plans de construction par le constructeur.

Le CCMI avec fourniture de plan 

Dans cette version, le constructeur fournit les plans de la maison, soit directement, soit via un tiers, comme un architecte. Cela signifie que le constructeur prend en charge non seulement l'exécution des travaux, mais aussi la conception, ce qui en fait une solution clé en main pour le maître d’ouvrage. Ce modèle de CCMI doit inclure :

• le titre de propriété ou droits réels permettant de construire sur le terrain spécifié ;
• la désignation du terrain (l’adresse, la surface et les références cadastrales) ;
• les caractéristiques techniques détaillées tels que les travaux d'adaptation au sol, les raccordements, les équipements intérieurs et extérieurs ;
• le prix définitif incluant toutes les taxes et coûts de garantie de livraison ;
• les pénalités de retard en cas de non-respect des délais ;
• les documents annexes obligatoires (plans de construction, permis de construire, notices d'information et attestations de garanties).

Le CCMI sans fourniture de plan           

Le CCMI sans fourniture de plan est utilisé lorsque le maître d’ouvrage dispose déjà d’un plan architectural ou souhaite utiliser un plan spécifique. Dans ce cas, le constructeur se limite à l’exécution des travaux sans participer à la conception. Ce modèle de CCMI comprend :

• la désignation du terrain avec les informations similaires du contrat avec fourniture de plan ;
• les caractéristiques techniques basées sur le plan fourni par le maître d’ouvrage ou du tiers ;
• le prix forfaitaire et définitif fixé pour les travaux à réaliser sans inclure la conception ;
• les pénalités de retard identiques au CCMI avec plan pour compenser les conséquences inhérentes ;
• les documents annexes (attestation de garantie de livraison, notices descriptives et tout plan fourni).