Qu'est-ce que le certificat d'urbanisme et comment l'obtenir ?

Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme (CU) est un document précieux pour tout porteur de projet immobilier. Délivré par les services municipaux ou intercommunaux, le CU informe sur la situation juridique et les règles d’urbanisme d’une parcelle. En d’autres termes, il permet de donner des éléments sur :

• les règles de construction ;
• les servitudes ;
• les possibilités de viabilisation (raccordement à l’eau, électricité, etc.) ;
• les restrictions éventuelles qui s’appliquent à un terrain.

Même s’il n’est pas obligatoire, le certificat d’urbanisme est fortement recommandé lorsque vous envisagez d’acheter ou de construire sur un terrain. Il permet en effet de vérifier la faisabilité de votre projet.

Les deux types de certificat d’urbanisme

Il existe deux catégories de certificat d’urbanisme : le certificat d’information de type A (CUa) et le certificat d’urbanisme opérationnel de type B (CUb). Chacun répond à des besoins spécifiques et doit être choisi en fonction des informations recherchées. 

Le certificat d’urbanisme d’information de type A (CUa)

Le CUa, ou certificat d’information, est un document consultatif. Comme son nom l’indique, il sert à fournir des informations générales sur les règles d’urbanisme en vigueur pour une parcelle donnée, comme :

• les règles du plan local d’urbanisme (PLU) ou du plan d’occupation des sols (POS).
• les limites au droit de propriété avec les servitudes (restrictions liées à des projets d’intérêt général ou des protections environnementales) ;
• l’existence d’une zone soumise au droit de préemption ;
• la situation du terrain en termes d’accessibilité aux réseaux (électricité, eau, assainissement).

Le CUa ne se prononce pas sur la faisabilité d’un projet spécifique. Il est donc utile pour obtenir des informations de base, sans pour autant valider un projet particulier.

Le certificat d’urbanisme opérationnel de type B (CUb)

Le CUb, ou certificat d’urbanisme opérationnel, est plus complet. En plus des informations générales fournies par le CUa, il évalue la faisabilité d’un projet immobilier sur le terrain concerné. C’est pourquoi ce type de certificat est davantage recommandé une fois que vous avez défini votre projet immobilier.

Grâce au CUb, vous pouvez ainsi obtenir des renseignements sur :

• la compatibilité du projet avec les règles d’urbanisme.
• la viabilité du terrain pour une opération immobilière spécifique.
• la constructibilité de la parcelle.

En d’autres termes, le CU opérationnel est idéal pour vous prémunir contre les mauvaises surprises et orienter le choix de votre projet immobilier.

Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?

Pour obtenir un certificat d’urbanisme, il faut déposer une demande auprès de la mairie ou de l’intercommunalité dont dépend le terrain. Le processus est simple et nécessite de respecter quelques étapes.

1. Préparer la demande par le biais du formulaire Cerfa n° 13410*11 disponible en ligne sur le site du service public ou directement à la mairie. Inclure une description du projet envisagé.
2. Joindre les pièces nécessaires : avec un plan de situation (accessible sur le site géoportail.gouv.fr) et un plan du terrain et, si nécessaire, un plan du projet pour un CUb.
3. Déposer le dossier : le dossier complet doit être déposé ou envoyé par courrier recommandé à la mairie. Cette demande de certificat doit être effectuée en plusieurs exemplaires.
4. Recevoir la réponse : le délai de traitement d’une demande de certificat d’urbanisme d’information (type A) est généralement de 1 mois, tandis qu’il est de 2 mois pour un certificat d’urbanisme opérationnel (type B). Une fois la réponse obtenue, celle-ci reste valable pendant 18 mois. Vous pouvez demander une prolongation si nécessaire.

Pourquoi demander un certificat d’urbanisme ?

Vous l’aurez compris, le certificat d’urbanisme joue un rôle majeur dans un projet immobilier. Il permet notamment de :

• visualiser les informations générales en ce qui concerne les contraintes légales (risques naturels, servitudes d’utilité publique, zones protégées, etc.) ;
• sécuriser un projet immobilier en vérifiant la faisabilité de celui-ci ;
• disposer d’un document qui a une certaine valeur juridique et permet de figer les règles d’urbanisme durant une période de validité de 18 mois ;
• valider la vente et éviter de s’engager dans une acquisition de terrain qui pourrait se révéler non constructible ;
• préparer le permis de construire.

Quelle est la différence entre un permis de construire et un certificat d’urbanisme ?

Bien que le certificat d’urbanisme et le permis de construire soient deux documents importants pour la réalisation d’un projet immobilier, ils ne remplissent pas la même fonction.

• Le certificat d’urbanisme est un document d’information. Il vous permet de connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain et, dans le cas d’un CUb, de vérifier la faisabilité d’un projet spécifique. Il ne vous autorise pas à commencer les travaux, mais constitue une étape préalable pour sécuriser votre projet.
• Le permis de construire, en revanche, est une autorisation administrative qui permet de démarrer légalement la construction. Il est délivré après vérification de la conformité du projet aux règles d’urbanisme, aux normes techniques et aux exigences environnementales. Un permis de construire est obligatoire pour toute nouvelle construction ou rénovation d’envergure, et son obtention est soumise à des délais de réponse de plusieurs mois.