Tout ce qu'il faut savoir sur la location d'un logement conventionné

Qu’est-ce qu’un logement conventionné

Le logement conventionné est une solution permettant à un certain type de public de louer un logement à des tarifs réduits. Elle est notamment particulièrement avantageuse pour les locataires. On vous explique le principe de ce type de location.

Définition

Un logement conventionné s’apparente à un bien immobilier qui a donné lieu à la signature d’une convention entre un propriétaire et les pouvoirs publics. Celle-ci oblige ainsi le propriétaire à respecter un certain nombre de contraintes pour la location de son bien en contrepartie du bénéfice de différentes prérogatives et notamment d’avantages fiscaux.

Le propriétaire est alors tenu de respecter différentes exigences relatives au profil du locataire, au montant du loyer ou encore à la durée du contrat à savoir :

• louer le logement à un prix ne dépassant pas le prix plafond fixé par l'État, qui varie selon les zones géographiques ;
• s’adresser uniquement à des locataires qui respectent les conditions d’attribution édictées par l'État notamment en matière de ressources ;
• trouver un locataire obligatoirement extérieur au cercle familial ;
• s’engager pour un contrat de location d’une durée minimale de 6 ans ou de 9 ans en cas de travaux.

Avec ce dispositif, les pouvoirs publics souhaitent aider les personnes disposant de faibles ressources à trouver plus facilement un logement, le tout avec des loyers modérés et des conditions de confort décentes. Les logements proposés doivent en effet également répondre à des normes strictes en matière d'équipements, d'efficacité énergétique ou de sécurité pour que le propriétaire puisse obtenir le conventionnement.

Les 2 types de logements conventionnés

Il existe à l’heure actuelle deux types de conventions pouvant être signées entre les propriétaires et l’Etat :

Les logements rattachés à la convention APL (aide personnalisée au logement)

Les propriétaires s'engagent à respecter certaines règles pour la mise en location de leur bien pendant une période de six ans :

• le logement doit ainsi être loué à titre de résidence principale :
• il doit également être occupé par un locataire dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond autorisé en fonction notamment de la composition du foyer ainsi que de la zone géographique ;
• il doit enfin respecter certains critères de décence et de conditions minimales d'occupation.

Le locataire peut alors bénéficier d’une prise en charge partielle du loyer par les pouvoirs publics via l'aide personnalisée au logement (APL). Le propriétaire n’est pas en reste puisqu’en contrepartie de ces concessions, il perçoit directement cette prestation sociale, qui est alors déduite du montant du loyer, cette méthode permettant ainsi de réduire les risques liés aux loyers impayés.

Les logements rattachés à l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) : 

Les logements rattachés à l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) : les propriétaires s’engagent là encore à mettre leurs biens en location pour une durée de six ans qui peut être étendue à neuf ans lorsque des travaux sont prévus dans le bien grâce à un financement de l’Anah. Les critères sont relativement similaires à la convention APL avec deux éléments à respecter :

• l’obligation de louer le logement à un loyer modéré ;
• l’engagement à choisir un locataire dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds.

La contrepartie est cette fois plutôt fiscale avec la possibilité de bénéficier de déductions d’impôts sur les loyers perçus comprises entre 30 et 85 %. Le pourcentage de déduction fiscale de la nature du contrat de location et de la zone géographique où est situé le bien.

Quels sont les avantages d’un logement conventionné ?

Le conventionnement procure différents avantages, d’abord pour le locataire, mais également du point de vue du propriétaire.

Pour le locataire

Avec une habitation conventionnée, le locataire bénéficie d’un logement à loyer modéré et de conditions préférentielles dans l’accès au logement. Il dispose aussi d’une garantie quant à la nature du logement loué puisque les biens mis en location doivent respecter certaines normes d’équipements, de confort et de sécurité. Ils peuvent également percevoir l’allocation personnalisée au logement (APL) pour réduire sensiblement le montant de leur loyer.

Pour le propriétaire

Pour le propriétaire, les avantages sont essentiellement de deux ordres :

• fiscaux : dans le cadre de la convention Anah, le propriétaire bailleur bénéficie d’une déduction fiscale sur les loyers encaissés. Elle dépend du type de convention (avec ou sans travaux), de la localisation ou encore du montant du loyer (de 50 à 70 % pour un loyer social ou très social ; de 15 à 30 % pour un loyer intermédiaire ; jusqu’à 85 % lorsque la gestion locative est confiée à une association ou un organisme agréé ) ;
• sécuritaires : dans le cadre de la convention APL, la CAF prend en charge une partie du loyer qui est versée directement sur le compte du bailleur en déduction du loyer, ce qui lui assure un revenu récurrent, réduisant ainsi le risque d’impayés. Les propriétaires ayant passé une convention Anah peuvent, eux, bénéficier de la garantie VISALE couvrant les impayés pendant les trois premières années du bail pour une mise en location de neuf ans.

Quels sont les inconvénients d’un logement conventionné ?

Malgré leurs avantages, les dispositifs de conventionnement peuvent présenter quelques contraintes.

Pour le locataire

Les inconvénients pour le locataire n’en sont pas vraiment puisqu’ils font seulement figure de limitation dans les conditions d’accès au niveau des ressources, de la zone géographique et du respect de la résidence principale. Les publics cibles concernés par ces dispositifs sont donc limités. Pour les profils éligibles en revanche, les logements conventionnés sont particulièrement avantageux.

Pour le propriétaire

En contrepartie des avantages (notamment pour les loyers dits “social” ou “très social”), les propriétaires doivent cependant réaliser quelques concessions en signant une convention de logement :

• ils s’engagent pour une période de mise en location relativement longue (six ans ou neuf ans en cas de travaux). Le propriétaire ne peut ainsi pas donner congé au locataire librement pendant cette période ;
• ils ne peuvent fixer librement le montant du loyer ;
• ils s’engagent à louer le logement à titre de résidence principale.

Avantages et inconvénients d’un logement conventionné pour les locataires et les propriétaires	Avantages d’un logement conventionné	Inconvénients d’un logement conventionné
Pour le locataire	Loyer modéré ; Bail de longue durée ; Logement décent disposant d’équipements confortables ; Possibilité de bénéficier de l’APL.	Restrictions quant à l’accès au dispositif (en termes de ressources, de zone géographique ou de conditions d’occupation).
Pour le propriétaire	Déduction fiscale sur les loyers encaissés Perception directe de l’APL qui est déduite du loyer limite les risques de loyers impayés	Le montant du loyer ne peut être fixé librement ; Impossibilité de mettre fin au bail pour au minimum six ans ; Mise en location possible uniquement à titre de résidence principale.

Qui peut bénéficier d’un logement conventionné ?

Les publics éligibles doivent respecter un certain nombre de critères dont les plafonds de ressources qui diffèrent notamment selon le type de convention signée.

Pour un conventionnement APL

Dans le cas d’un conventionnement par l’APL, les profils éligibles doivent remplir certaines conditions de ressources dont les plafonds dépendent également de la zone géographique et de la composition du foyer. Voici le tableau des plafonds de ressources pour pouvoir bénéficier d’un logement conventionné APL en février 2023.

Composition du foyer / Zone géographique	Zone A bis	Zone A	Zone B	Zone B2	Zone C
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €	28 217 €
Couple sans personne à charge	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 861 €	37 861 €
Avec une personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 134 €	45 314 €
Avec deux personnes à charge	89 439 €	82 776 €	60 783 €	54 705 €	54 705 €
Avec trois personnes à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354 €	64 354 €
Avec quatre personnes à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €	72 526 €
Par personne à charge supplémentaire	+ 12 286 €	+ 12 286 €	+ 8 990 €	+ 8 089 €	+ 8 089 €

Pour un conventionnement Anah

Concernant le conventionnement Anah, il est là encore question de plafonds de ressources à ne pas dépasser selon la composition du foyer et la zone géographique (Paris et communes limitrophes, Ile-de-France ou autres régions). Un élément supplémentaire détermine néanmoins les plafonds de ressources à savoir le type convention passé par le propriétaire (social, très social ou intermédiaire).

Les loyers maximum sont également dépendant de ces mêmes conditions de ressources, de localisation et de composition du foyer. Les différentes grilles peuvent être consultées directement sur le site de l’Anah.

Où trouver un logement conventionné ?

Pour obtenir un logement conventionné, il est possible de contacter les mairies ou l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) qui peuvent fournir des opportunités de logements conventionnés. Les étudiants peuvent pour leur part se tourner vers le CROUS. Il est enfin possible de préciser cette requête au moment de contacter une agence immobilière pour une recherche locative.