Succession : comment fonctionne l'indivision entre les héritiers ?

Indivision successorale : définition

Les biens du défunt sont placés en indivision jusqu’au partage de la succession. Cela signifie que les biens appartiennent à tous les héritiers désignés par la loi ou via un testament. La part revenant à chaque héritier, que l’on appelle indivisaire, est définie par une quote-part. Il faut savoir que l’indivision répond à un certain nombre de règles, que ce soit sous forme 

• de droits ;
• et d’obligations.

Succession : que faire quand on devient propriétaire d’un bien en indivision ?

En devenant propriétaire d’un appartement ou d’une maison en indivision suite à une succession, il convient d’établir une convention et de régler les frais de succession.

Établir une convention entre les héritiers

Pour qu’une indivision successorale fonctionne parfaitement, les héritiers peuvent établir une convention afin de fixer des règles précises.

Une convention doit répondre au formalisme suivant :

• être rédigée par écrit ;
• répertorier l’ensemble des biens de l’indivision ;
• stipuler les droits de chaque indivisaire ;
• spécifier la durée (déterminée ou indéterminée) ;
• être établie par un notaire en présence d’un bien immobilier.

Comment s’occuper de la gestion d’un bien en indivision suite à une succession ? Deux solutions s’offrent aux héritiers :

• nommer l’un d’entre eux comme gestionnaire ;
• ou désigner une tierce personne appelée le mandataire. Cette solution peut être prévue dans la convention, ou être prise à l’unanimité par les héritiers ultérieurement.

Régler les frais de succession

Si vous êtes bénéficiaire d’un héritage en indivision, vous êtes dans l’obligation de vous acquitter des droits de succession exigibles au moment de la déclaration de succession, sauf cas spécifiques d’exonération. Aux yeux de la loi, les héritiers demeurent solidaires du paiement des droits de succession. En clair, le Fisc peut réclamer la totalité des droits dus à un seul héritier. Dans une telle situation, l'héritier en question peut se retourner contre les autres indivisaires pour obtenir un remboursement.

En tant que légataire, le Fisc calcule le montant de vos droits dus simplement sur votre part dans la succession.

Quels sont les droits des héritiers en cas d’indivision ?

Dans une indivision successorale, les héritiers doivent respecter des règles quant aux prises de décision, l’utilisation du bien indivis ou encore la cession des droits.

La prise de décision

Généralement, les décisions de biens en indivision sont prises, soit :

• à la majorité des ⅔ des droits indivis ;
• à l’unanimité.

Cependant, il arrive parfois qu’un indivisaire prenne seul une décision. Tout dépend du type de décision à prendre.

Par exemple, si les indivisaires souhaitent réaliser des travaux sur un bien immobilier, en présence de quatre indivisaires à parts égales, l’accord de trois d’entre eux sera nécessaire.

En revanche, il arrive que la majorité des ⅔ des droits indivis et que la majorité des ⅔  des héritiers soient différentes.

Prenons l’exemple d’une indivision regroupant quatre indivisaires. Si l’un d’entre eux détient la moitié des droits, alors ce dernier aura à convaincre un seul des trois autres indivisaires pour valider une décision.

L’utilisation des biens indivis

Si l’un des indivisaires souhaite utiliser un bien en indivision de manière privative, alors il doit :

• obtenir l’accord des autres indivisaires ou se tourner vers le Président du tribunal ;
• respecter la destination du bien (une maison d'habitation ne peut être transformée en local commercial) ;
• verser une indemnité d’occupation aux autres indivisaires, sauf décision contraire de ces derniers.

La cession de ses droits

Un indivisaire conserve la possibilité de vendre ses droits dans l’indivision, sous certaines conditions.

Dans le cas où le repreneur serait un tiers à l'indivision, alors l’indivisaire doit avertir les autres membres de l'indivision de son intention de céder ses droits. En effet, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption pour acquérir une part cédée dans le cadre d’une indivision successorale. 

Quels sont les devoirs des héritiers en cas d’indivision ?

Les indivisaires ont l’obligation de partager tous les frais à hauteur de leur quote-part. Néanmoins, dans le cas où l’un des indivisaires occuperait le bien à travers une jouissance privative, ce dernier doit verser aux autres indivisaires une indemnité d’occupation, sauf décision contraire de leur part. Les dépenses liées aux petits travaux d’entretien sont alors uniquement à la charge de l’indivisaire occupant, et en cas de détérioration du bien indivis par l’unique faute de ce dernier, alors il doit assumer seul la charge financière desdits travaux.

L’entretien et le fonctionnement du bien

L’ensemble des indivisaires doit payer différentes charges redevables au titre de l’indivision successorale, indépendamment d’une éventuelle occupation privative, à savoir :

• les frais dits de conservation, notamment la taxe d’habitation ;
• les frais d’entretien général.

Par exemple, la Cour de cassation estime que l’assurance habitation participe à la conservation de l’immeuble. De ce fait, il revient aux co-indivisaires de payer la prime d’assurance à hauteur de leur quote-part respective, jusqu’au jour du partage, et ce, en dépit d’une occupation privative.

Les impôts et charges afférentes

Selon un arrêt de la Cour de cassation, les impôts et charges de copropriété, non relatives à l’occupation privative, incombent à l’ensemble des co-indivisaires (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 16 avril 2008, 07-12.224).

Par exemple, chacun des héritiers d’un bien indivis reste redevable de la taxe d’habitation, à proportion de leur quote-part, peu importe la situation d’occupation. Cet impôt étant considéré par la Cour de cassation comme une dépense de conservation.

Pour autant, la loi reste imprécise quant aux dépenses revenant exclusivement à la charge de l’indivisaire occupant. La jurisprudence a cependant statué sur le fait que les dépenses de copropriété d’un immeuble indivis, telles que la consommation d’eau chaude, de chauffage ou encore l’entretien courant restent à la charge de l’indivisaire occupant.

Que faire en cas de désaccord entre les héritiers ?

Dans le cadre d’une indivision successorale, en cas de mésentente, les héritiers ont la faculté de saisir le tribunal afin de nommer un mandataire judiciaire. Ce dernier se chargera de la succession jusqu’au partage.

Comment sortir de l’indivision ?

La loi prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Cela signifie qu’à tout moment, chacun des héritiers d’un bien reçu dans le cadre d’une indivision successorale peut sortir de l’indivision, sauf jugement ou annotation dans la convention s’y opposant.

Pour ce faire, deux possibilités :

• informer les indivisaires par acte du commissaire de justice de votre intention de donner ou de vendre votre part. Les indivisaires disposent ainsi d’un droit de priorité pour acheter la quote-part du cédant ;
• demander le partage des biens.

Si vous privilégiez le partage, mais que les autres indivisaires souhaitent rester en indivision, ils peuvent demander une autorisation au tribunal de rester dans l'indivision successorale, tout en vous attribuant votre part.

Que change la nouvelle loi 2022 sur l’indivision successorale ?

Les partages pour sortir d’une indivision sont assujettis à un droit d’enregistrement de 2,5 % calculé sur la valeur du bien concerné. À compter du 1er janvier 2022, une nouvelle loi a été votée pour abaisser ce taux à 1,1 %, mais uniquement pour les séparations conjugales, c’est-à-dire dans le cadre d’une indivision suite à un divorce. Cette loi n’impacte donc aucunement l’indivision successorale.

Nos conseils pour préparer sa succession

Pour éviter toutes les situations conflictuelles entre vos héritiers après votre décès, notamment au sein d’une indivision successorale, mieux vaut préparer votre succession.

Vous pouvez, par exemple, faire une donation de votre vivant.

Attention, il s’agit là d’un acte irrévocable. Vous cédez ainsi la propriété de n’importe quel bien à votre donataire. Il existe notamment les donations simples et les donations-partage. Vous pouvez également anticiper votre succession par le biais d’un testament dans lequel vous nommez vos légataires à votre décès, en répartissant l’ensemble de vos biens immobiliers.