⏱L'essentiel en quelques mots
Être en indivision signifie que deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier. C’est un régime juridique moins contraignant que la société civile immobilière (SCI) qui nécessite une bonne entente entre les indivisaires. Dans le cas contraire, les litiges peuvent conduire à une situation de blocage dangereuse pour l’administration du bien, mais aussi pour les finances des indivisaires. Heureusement, il est possible de conclure une convention d’indivision permettant de réduire les risques de problèmes. Zoom sur ce document très utile.
- La convention d’indivision définit par écrit les droits et les devoirs de chaque indivisaire.
- Elle permet de nommer un gérant chargé de la gestion immobilière, d’acter de la répartition des charges ou des règles d’utilisation du bien.
- La convention d’indivision doit être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.
Sommaire
Rappel : qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est un régime juridique de propriété, au même titre que la copropriété ou, dans une certaine mesure, la SCI (société civile immobilière). Elle organise la détention par plusieurs personnes d’un même bien immobilier.
Dans l’indivision, chaque propriétaire est appelé indivisaire. Il dispose d’un droit équivalent à ceux des autres indivisaires. Il est aussi responsable du bien de manière similaire. Le principe est que chaque indivisaire a des droits et des devoirs sur la propriété à hauteur de sa quote-part.
La gestion de la propriété se fait :
- Par des actes de disposition lorsque tous les indivisaires se sont mis d’accord. Ils concernent tous les actes d’administration liés au bien immobilier.
- Par des actes de gestion lorsque les deux tiers des indivisaires sont d’accord. Ils concernent uniquement l’entretien courant du bien.
- Par la décision d’un indivisaire seul lorsqu’il s’agit d’effectuer un acte de conservation. Ici, il s’agit d’effectuer une action urgente destinée à préserver l’intégrité du bien immobilier.
À quoi sert la convention d’indivision ?
Le principal challenge de l’indivision est la prise de décision. Chaque indivisaire doit donner son accord aux actes de gestion liés au bien immobilier. Les risques de litige sont multiples, notamment en ce qui concerne la vente du bien ou la réalisation de travaux coûteux. La convention d’indivision intervient pour fluidifier les prises de décision.
Les avantages de la convention d’indivision
La convention d’indivision permet :
- d’officialiser les droits et devoirs de chaque indivisaire ;
- prendre des dispositions particulières pour faciliter la prise de décision ;
- nommer un gérant.
La convention d’indivision est simple à mettre en place. C’est une solution amiable permettant de mettre par écrit des règles applicables à tous les indivisaires. C’est aussi une solution flexible. Les propriétaires disposent d’une grande liberté pour définir les conditions de l’indivision.
Dans quels cas faire une convention d’indivision ?
La convention d’indivision a toute son utilité dans certaines situations spécifiques.
- Une succession : la convention permettra de répartir les droits et les devoirs des différents héritiers en fonction de la quote-part reçue. L’écrit permet de s’assurer de la bonne gestion du bien.
- Un achat à plusieurs : la convention d’indivision offre la possibilité de fixer des règles pour s’assurer de la bonne entente des différents propriétaires. C’est vrai dans le cadre d’un investissement immobilier, mais également lorsque le bien doit être habité par les différents propriétaires.
- Un divorce : les biens acquis lors du mariage sont indivis, en général. Lors d’un divorce, il est important de réaliser une convention d’indivision pour s’assurer de la bonne gestion du bien malgré les éventuels problèmes de désaccord.
Que contient la convention d’indivision ?
La convention d’indivision comprend plusieurs dispositions.
Le gérant
La convention d’indivision permet de désigner un gérant. Il est l’intermédiaire des indivisaires auprès des tiers ou des administrations.
Ses missions concernent l’administration de l’indivision.
- Entretien de l’immeuble.
- Gestion des travaux.
- Recueil de l’accord des indivisaires.
- Etc.
Il peut effectuer tous les actes ne requérant pas l’unanimité des indivisaires. Il est le mandataire des indivisaires. À ce titre, il engage sa responsabilité pour les fautes de gestion.
La convention doit prévoir les modalités de désignation et de révocation du gérant. Si ce n’est pas le cas, les indivisaires devront saisir le tribunal de grande instance pour le révoquer en cas de faute.
La manière dont le bien sera utilisé
La convention d’indivision peut prévoir la manière dont la propriété sera utilisée. Elle fixe les modalités d’une éventuelle occupation. C’est utile lorsque le bien en indivision est une maison de vacances ou lorsque certains propriétaires souhaitent l’habiter.
Il est notamment possible de prévoir le versement d’une indemnité d’occupation par le propriétaire occupant aux autres indivisaires. L’indemnité est destinée à compenser une perte de revenus éventuels liée à l’impossibilité de louer le bien du fait de l’occupation privative.
Il est aussi possible de déterminer dans la convention d’indivision la manière dont le bien sera loué à un tiers. Les indivisaires peuvent fixer des conditions que le gérant sera obligé de respecter.
Les droits des indivisaires
La convention d’indivision fixe les droits de chaque indivisaire. Ils peuvent être répartis de manière égale ou en fonction de la quote-part détenue par chacun.
La convention est particulièrement utile en cas de décès d’un indivisaire. En effet, elle permet de fixer le devenir des parts du défunt.
- Droit de priorité.
- Préavis pour faire entendre sa volonté d’acquérir les parts.
- Détermination du prix de vente.
- Droits des héritiers.
- Etc.
Bon à savoir
Pour être valide, la convention doit lister précisément tous les biens concernés, les quotes-parts et les droits de chaque indivisaire.
La répartition des charges
La convention d’indivision est particulièrement utile pour fixer officiellement la répartition des charges entre les indivisaires. Elle permet d’éviter bien des litiges. La répartition des charges en fonction des quotes-parts de chacun est la solution privilégiée. Il est toutefois possible d’en choisir une autre. C’est le cas, par exemple, si un indivisaire occupe le bien. Il pourra alors prendre à sa charge certains frais d’entretien ou certaines taxes.
La convention d’indivision peut aussi permettre de définir les règles liées à un arriéré de paiement d’un indivisaire. Elle peut déterminer les solidarités entre indivisaires et les modalités de remboursement des dettes.
La convention d’indivision dans le cas d’un divorce : comment ça marche ?
Au moment d’un divorce, les biens communs deviennent des biens indivis jusqu’à leur vente éventuelle.
La convention d’indivision permet de déterminer les règles de gestion ou d’occupation du bien dans une situation où les deux conjoints ne s’entendent plus forcément. Elle leur permet d’assurer la bonne conservation de leur propriété sans avoir à se contacter régulièrement.
Elle présente aussi un avantage fiscal. De cette manière, il est possible de conserver le bien sans avoir à payer de taxes sur le partage du bien.
Qui rédige la convention d’indivision ?
La rédaction de la convention d’indivision obéit à des règles précises. Elle doit être réalisée par écrit devant notaire. En effet, la convention d’indivision doit être publiée au service de la publicité foncière.
Peut-on établir une convention d’indivision sans notaire ?
Dans le cadre d’une indivision sur un bien immobilier, il est obligatoire de faire appel à un notaire. Il est possible de se passer de cet officier ministériel pour les indivisions sur des biens meubles.
Combien coûte une convention d’indivision ?
Le prix de la convention d’indivision comprend :
- les honoraires du notaire pour la rédaction et l’enregistrement ;
- la contribution de sécurité immobilière ;
- la taxe de publicité foncière.
Il faut compter environ 1 000 € pour faire établir la convention d’indivision. Le prix réel dépend toutefois du notaire choisi, du nombre des indivisaires et du bien immobilier concerné.
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