Ce qu'il faut savoir sur l'indemnité d'immobilisation : définition et montant

Quelle est la définition d’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation est versée dans un contexte particulier des opérations de vente immobilières. Durant l’avant-contrat, le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur à un prix déterminé : c’est ce qu’on appelle la promesse de vente. Les deux parties prévoient ensuite un délai durant lequel l’option de vente doit être levée par l’acquéreur afin de valider la transaction. Le bénéficiaire (ici l’acheteur) obtient alors un droit d’exclusivité pour 2 à 3 mois en moyenne. Cela signifie que le vendeur n’est plus en mesure de proposer son bien à la vente pendant cette période de temps. 

Pour équilibrer cette opération et protéger les deux parties, il est possible de recourir à une indemnité d’immobilisation pour le vendeur. Cette indemnité vise à compenser l’immobilisation du bien durant la période d’option. En effet, il retire son appartement ou sa maison du marché, mais il n’a aucune garantie que l’acheteur ira au bout de la démarche, ni contrepartie financière en cas de désistement.

Ensuite, deux cas de figure peuvent survenir :

• L’acheteur lève l’option et acquiert le bien : la somme de l’indemnité d’immobilier est déduite du prix d’acquisition. 
• L’acheteur ne lève pas l’option et annule son acquisition : la somme est acquise au bénéfice du vendeur pour indemniser la durée d’immobilisation du bien. 

L’indemnité d’immobilisation est-elle obligatoire ?

Le versement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire, sauf par exemple lorsque la durée de l’exclusivité accordée par le vendeur excède les 18 mois. Toutefois, dans les faits, l’indemnité sera quasiment toujours demandée par le vendeur. Si l’acheteur ne la paye pas, il n’aura pas intérêt à s’engager à ses côtés.

À savoir qu’il est obligatoire de mentionner la présence de l’indemnité d’immobilisation dans l’avant-contrat. Il s’agit d’un document qui détermine les termes de l’accord avant la signature de l’acte de vente définitif. La promesse de vente peut faire office d’avant-contrat si elle mentionne :

• les conditions prévues pour la vente ;
• les conditions suspensives permettant à l’acheteur de se désister sans perdre son indemnité (comme un refus de crédit immobilier) ;
• la durée de l’exclusivité ;
• le montant d’indemnité qui vient en contrepartie.

À qui verser l’indemnité d’immobilisation ?

Le montant de l'indemnité d'immobilisation de la promesse de vente n’est pas directement versé au vendeur et n’atterrit pas sur son compte en banque. Il s’agit d’une somme « immobilisée » par le notaire lors de la signature de l’avant contrat. Une fois que la transaction est finalisée, la somme sera débloquée et versée au vendeur ou bien déduite du prix de vente.

À quel moment faut-il verser l’indemnité ?

La date de dépôt de l’indemnité d’immobilisation peut varier selon deux cas de figure :

• versement de l’indemnité au moment de la signature de la promesse de vente : il s’agit de la pratique la plus courante dans le cadre d’une vente immobilière sur le marché de l’ancien ;
• versement de l’indemnité à la date de dépôt du permis de construire : dans le cas d’un achat dans le neuf (comme en VEFA avec un promoteur immobilier), plusieurs mois peuvent être nécessaires pour concevoir un projet et obtenir un accord pour le permis de construire. Le montant de l’indemnité sera alors versé sur le compte séquestre du notaire lorsque le permis de construire sera octroyé.

Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur profite d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Sauf exception, il ne doit remettre aucune somme d’argent durant ce délai. En cas de dépôt de fond, il est possible de demander la restitution de la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Quel est le montant de l’indemnité d’immobilisation ?

Le montant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas fixé par la loi, et c’est aux deux parties de s’accorder sur ce point. Généralement, le vendeur essaiera d’imposer ses conditions à l'acquéreur. Sachez que l’indemnité correspond souvent à 10 % du prix de l’appartement ou de la maison. Il est possible de descendre à 5 % sur certains biens et/ou certains secteurs.

Comment récupérer l'indemnisation lors d’une rétractation ?

Que faire si le bénéficiaire de l’option (l’acheteur) renonce à la vente ? Dans la plupart des cas, il perd son indemnité d’immobilisation. Toutefois, il existe certaines situations qui permettent de la récupérer, même après l’annulation de la vente. En effet, les parties peuvent décider que l’indemnité d’immobilisation revient à l’acheteur s’il renonce à la vente dans le cadre de conditions suspensives (au préalable prévues et encadrées).

Parmi les cas les plus courants, on retrouve la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier. Lorsqu’il signe la promesse de vente, le futur acquéreur s’engage à acheter le bien s’il obtient un financement externe. S’il échoue, il peut faire jouer la clause suspensive pour procéder à l’annulation de l’acquisition immobilière. L’indemnité d’immobilisation lui est alors restituée.

L’acheteur devra justifier d’au moins trois refus de crédits immobiliers et prouver qu’il a accompli toutes les démarches nécessaires pour obtenir un prêt. Sinon, l’indemnité d’immobilisation pourrait être reversée au vendeur. 

Il est aussi possible de prévoir, pendant la rédaction de la promesse, d’autres types de conditions suspensives pour récupérer l’indemnité d’immobilisation versée (obtention du permis de construire, présentation des diagnostics immobiliers, levée du droit de préemption urbain, etc.).

Quelle est la différence entre une indemnité d’immobilisation et un acompte ?

Les deux notions sont plutôt complémentaires qu’opposées. En effet, si l’acheteur décide de lever l’option d’achat dans le délai, la vente est alors formée. L’indemnité d’immobilisation du notaire s’imputera sur le prix de vente, et la somme versée deviendra un acompte. Cependant, l’indemnité ne se transforme en acompte que si la transaction est finalisée. Sinon, l’argent reste sur le compte séquestre jusqu’à versement sur le compte du vendeur ou de l’acheteur.