Le dépôt de garantie lors d'un achat immobilier est-il obligatoire ?

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie lors d'un achat immobilier ?

Le compromis de vente intervient en amont de la signature de l’acte de vente. C’est un document officiel utilisé pour fixer le prix de vente sur lequel se sont entendus les deux parties, le vendeur et l’acheteur. Il n’est pas obligatoire de signer le compromis de vente chez le notaire. Il peut être signé auprès de votre agent immobilier ou sous seing privé, entre l’acquéreur et le vendeur. Il doit toutefois obéir à un certain formalisme prévu aux articles L271-4 et L721-2 du Code de la construction et de l’habitation. 

Ce formalisme concerne les documents devant être annexés au compromis de vente. Le dossier de diagnostic technique et les informations sur la copropriété, le cas échéant, doivent en effet y figurer. Pour le reste, le formalisme du compromis de vente est à la main des parties.

Dans la pratique, le compromis de vente prend la forme d’un contrat écrit, fait en deux exemplaires et comprenant les informations suivantes :

• désignation et description du bien ;
• prix de vente ;
• conditions suspensives à réaliser pour que la vente ait lieu ;
• mention de l’engagement mutuel de l’acheteur et du vendeur ;
• droit de rétractation légal pour l’acheteur ;
• montant de l’acompte, conditions de versement et d’utilisation.

Ce dernier point relatif à l’acompte est un sujet essentiel du compromis de vente. Il faut en effet savoir que, du fait du droit de rétractation, le compromis de vente est plus protecteur de l’acheteur que du vendeur. Une résiliation du compromis a un impact plus important pour le vendeur (il perd plusieurs mois dans la vente de son bien immobilier) que pour l’acquéreur. 

C’est la raison pour laquelle un acompte est prévu dans la grande majorité des compromis de vente, bien qu’il n’ait aucune existence légale. Le vendeur pourra garder le montant de l’acompte en compensation de l’immobilisation de son bien immobilier si le compromis de vente est rompu de manière injustifiée par le futur acquéreur. L’acompte est d’ailleurs aussi appelé « indemnité d’immobilisation ».

Dépôt de garantie : quel montant ?

Le montant de l’acompte doit faire l’objet d’une négociation entre le vendeur et l’acquéreur. Il existe deux manières de le fixer :

• déterminer un pourcentage du prix de vente définitif (souvent entre dix et quinze pour cent) ;
• s’entendre sur un montant forfaitaire.

Dans les deux cas, il est conseillé au vendeur de fixer un acompte suffisamment élevé pour dissuader l’acquéreur de rompre le compromis de vente. L’acheteur, de son côté, a intérêt à négocier un montant d’acompte le plus faible possible, surtout s’il ne dispose pas d’un apport pour son prêt immobilier.
Fournir 10 ou 15 % du prix de vente d’un bien immobilier au moment du compromis de vente peut avoir un impact considérable pour les finances de l’acheteur.

Afin de faire baisser le montant de l’acompte, l’acquéreur peut apporter des gages de son sérieux au vendeur. Il peut par exemple montrer les échanges qu’il a avec des établissements de crédit pour obtenir le financement de son projet immobilier.

Il est important de garder à l’esprit que l’acompte est le premier sujet de litige dans un compromis de vente. Les clauses prévoyant l’acompte doivent donc être rédigées avec soin. Il faut préciser dans le compromis de vente dans quelles conditions l’acompte est versé auprès de l’agence immobilière ou du  notaire et dans quelles conditions il est restitué à l’acheteur.

À quel moment l’acheteur peut-il récupérer le dépôt de garantie ?

L’acheteur peut récupérer l’acompte lorsque le compromis de vente est annulé dans l’une deux situations suivantes :

• pendant la durée du délai de rétractation légale ;
• en cas de non-réalisation d’une clause suspensive.

Pendant le délai de rétractation

L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours pour revenir sur sa décision d’acheter le bien immobilier, objet du compromis de vente.

Le délai de dix jours commence à courir au lendemain de la signature du compromis de vente. Le délai est reporté si les documents devant obligatoirement figurer en annexe ne sont pas présents. Le délai commencera alors à courir lorsque le propriétaire les aura produits.

Le décompte du délai de dix jours se fait en jours calendaires, les weekends et jours fériés sont comptés. Toutefois, si le jour de la fin du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié, alors la fin du délai est reportée au prochain jour ouvrable.

L’annulation du compromis de vente par l’acheteur doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acheteur peut alors récupérer l’acompte versé auprès du notaire ou de l’agence immobilière.

Non-réalisation d’une clause suspensive

Le compromis de vente est un avant-contrat très utile puisqu’il permet de recueillir l’engagement de l’acheteur et du vendeur sur le prix de vente du bien immobilier. Il permet également de prévoir des conditions suspensives devant être exécutées obligatoirement pour que la vente ait lieu.

La plus fréquente des clauses suspensives est celle relative à l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur. Si ce dernier n’obtient pas le financement de son projet immobilier, le compromis de vente est rompu. L’acquéreur récupère son acompte. Attention toutefois, la non-réalisation d’une clause suspensive n’est pas suffisante pour permettre la récupération de l’acompte par l’acheteur. Il est nécessaire que l’acheteur ait essayé avec diligence de réaliser la condition suspensive. Par exemple, fournir un refus de prêt communiqué par la banque dans le cas de la clause suspensive d’obtention de financement.

Certaines conditions suspensives peuvent être attribuées au vendeur. Il s’agit notamment de la réalisation de travaux (mise aux normes de l’installation électrique, changement des fenêtres, réparation de la toiture, etc.). Lorsque le vendeur n’exécute pas ces conditions suspensives, l’acheteur peut décider de rompre le compromis de vente et il pourra conserver son acompte.

Dans quel cas le vendeur récupère-t-il le dépôt de garantie ?

Hormis ces deux situations dans lesquelles l’acheteur peut récupérer son acompte (pendant le délai de rétractation et en cas de non-réalisation d’une condition suspensive), l’acompte revient au vendeur. La somme sert à l’indemniser pour la période pendant laquelle l’immeuble a été réservé pour le futur acquéreur et pendant laquelle il n’a donc pas pu réaliser la vente.

Si la vente a finalement lieu, l’acompte est déduit du prix du bien immobilier vendu.

Verser le dépôt de garantie : comment ça marche ?

Le versement de l’acompte a lieu de manière différente suivant que la signature du compromis de vente a eu lieu devant un professionnel ou entre les parties :

• si la signature a eu lieu devant un notaire ou en agence immobilière, l’acompte est mis sous séquestre auprès du professionnel. C’est ce dernier qui attribue le montant de l’acompte à telle ou telle partie en fonction de ce que prévoit le compromis de vente ;
• si la signature a lieu entre les parties, il est vivement conseillé de recourir à un professionnel pour signer le compromis de vente et de verser cette somme également auprès d’un notaire afin d’éviter tout litige (cas de non-restitution de l’acompte).

Le dépôt de l’acompte peut avoir lieu par chèque ou par virement bancaire selon le montant. Si vous passez par un notaire, le virement bancaire est obligatoire au-delà d’une certaine somme.