Est-il obligatoire de verser un acompte lors du compromis de vente ?

Verser un acompte lors un compromis de vente est-il obligatoire ?   

Le compromis de vente est un véritable contrat qui précède la signature définitive de la vente immobilière. Le compromis est une promesse synallagmatique de vente. Cela signifie que l’acheteur comme le vendeur sont engagés à réaliser la vente finale. Le compromis de vente sert à :

• fixer le prix de vente du bien immobilier négocié entre le vendeur et l’acheteur ;
• définir les conditions suspensives qui devront être réalisées par les parties pour que la vente ferme ait lieu ;
• préciser le montant de l’acompte versé et les modalités de son utilisation.

Les conditions suspensives permettent d’annuler la vente si elles ne sont pas réalisées dans le délai imparti. La plus courante des conditions suspensives consiste en l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur. Les conditions suspensives peuvent également concerner le vendeur. Ce dernier peut avoir à réaliser des travaux, effectuer un déménagement ou trouver une nouvelle résidence.

Au moment de la signature du compromis de vente, il est d’usage de verser un acompte sur le prix de vente. Cet acompte est également appelé indemnisation d’immobilisation. Cette somme sert en effet à indemniser le vendeur si le compromis de vente venait à être annulé sans fondement par l’acquéreur.

Il s’agit d’une pratique courante. La grande majorité des compromis de vente le prévoit. Ce n’est toutefois pas une obligation, sauf dans le cas d’un compromis prévoyant un délai supérieur à 18 mois avant la vente. Autrement, seule une clause d’acompte insérée dans le compromis de vente peut rendre cette pratique contractuellement obligatoire pour l’acheteur.

Quelles sont les démarches pour verser l’acompte lors du compromis de vente ?

Le versement de l’acompte est différent suivant que le compromis de vente a été signé chez le notaire, dans une agence immobilière ou entre particuliers.

Lorsque le compromis de vente est signé devant un notaire, l’acompte est mis sous séquestre sur un compte appartenant à l’office notarial. En fonction du déroulement du compromis de vente, l’acompte sera versé au vendeur ou rendu à l’acheteur. La mise sous séquestre signifie que la somme est gelée jusqu’au moment où les conditions du compromis de vente se sont réalisées.

Si le compromis de vente est signé en agence immobilière, la somme de l’acompte sera également mise sous séquestre sur un compte spécial appartenant à l’agence immobilière.

Enfin, lorsque le compromis de vente est signé sous seing privé entre les deux parties, l’acompte est payé directement sur le compte du vendeur. Cette situation peut être source de conflits puisque ce n’est plus un tiers qui décide de l’utilisation de l’acompte. Pour éviter tout litige, il est conseillé de verser l’acompte sur le compte d’un tiers neutre qui pourra trancher en cas de conflit. C’est la raison pour laquelle le recours à un professionnel, notaire ou agent immobilier, est fortement recommandé.

Quelle que soit la façon dont a été signé le compromis de vente, l’acompte peut être versé par virement bancaire, par chèque ou en espèces.

Compromis de vente : quel montant pour l’acompte ?

Le montant du compromis de vente n’est prévu par aucune loi ni aucun règlement. La pratique courante est de prévoir un acompte d’un montant compris entre 5 et 10 % du prix d’achat du bien immobilier.

Rien n’interdit au vendeur de demander une somme d’un montant supérieur. Ce sera souvent le cas lorsque l’acheteur ne présente pas toutes les conditions de sérieux laissant penser que la vente finale pourrait ne pas avoir lieu. Un acompte d’un montant important engage l’acquéreur de façon forte puisqu’il perd la somme en cas d’annulation du compromis de vente.

Il est également possible de prévoir un acompte inférieur à cinq pour cent du prix du bien immobilier. Cela peut être intéressant pour l’acheteur qui ne dispose pas d’un apport et qui ne peut donc pas avancer une somme importante rapidement. Le montant de l’acompte fait l’objet d’une négociation entre le vendeur et l’acquéreur. Pour obtenir une baisse du montant de l’acompte, l’acheteur peut apporter les preuves de sa fiabilité :

• échanges avec les banques sur l’obtention du prêt immobilier ;
• montant de l’apport ;
• etc.

Si vous signez le compromis de vente devant notaire ou en agence immobilière, il ne faut pas oublier que le professionnel vous demandera une provision sur frais au moment de la signature du compromis. Cette provision est utilisée pour financer les prestations du professionnel jusqu’à la signature définitive de la vente immobilière.

Il peut être difficile pour l’acquéreur de rassembler la somme de l’acompte avant l’obtention de son prêt immobilier. En effet, le déblocage du capital emprunté a obligatoirement lieu quelques jours avant la vente définitive sur demande du notaire. Pour réunir la somme, certains acheteurs font appel à leur famille ou à leurs amis. Ils peuvent aussi utiliser leur épargne personnelle.

Pour quelle raison verser un acompte lors de la signature du compromis ?

L’acompte a pour fonction principale de sécuriser le vendeur. En effet, les conditions du compromis de vente avantagent l’acheteur. Ce dernier dispose d’un droit de rétractation d’un délai de dix jours à compter du lendemain de la signature du compromis. Pendant ce délai, l’acquéreur peut résilier le compromis à tout moment sans aucune justification.

Cette disposition est défavorable au vendeur puisque pendant ces dix jours son bien immobilier est immobilisé. Si le compromis de vente est rompu, cela retarde d’autant la réalisation de la vente. L’acheteur bénéficie également des conditions suspensives, puisque si elles ne se réalisent pas, le compromis est résilié.

Pour remplacer l’acompte ou pour le compléter, le compromis de vente peut prévoir une clause pénale. Cette clause prévoit qu’en cas de défaillance de l’acheteur, le juge sera saisi et il pourra fixer des dommages et intérêts. La clause pénale peut également prévoir que des pénalités soient versées sans passer par un juge si une partie est défaillante. La défaillance d’une partie peut, par exemple, être le refus de signer l’acte de vente.

Il est également possible de prévoir une clause de dédit afin de permettre à une partie de conserver sa capacité à renoncer à la vente sous certaines conditions. La contrepartie à l’abandon est bien évidemment une indemnisation. La différence avec l’acompte est que l’indemnisation est versée après le renoncement alors que l’acompte est versé en amont. De plus, l’acompte est une avance sur le prix de la vente. L’indemnisation de la clause de dédit ne s’impute pas sur le prix de vente.

À quel moment récupérer l’acompte ?

L’acompte peut être récupéré par l’acheteur dans deux situations :

• lorsqu’il se rétracte pendant le délai de rétractation de dix jours ;
• lorsqu’une des conditions suspensives n’a pas pu être réalisée.

Dans cette dernière situation, il est important de vérifier que la partie responsable de la réalisation de la condition suspensive soit de bonne foi. En effet, l’acheteur n’ayant sollicité aucune banque pour obtenir le prêt immobilier objet d’une condition suspensive, ne pourra pas se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive.

Pour prouver que la réalisation de la condition suspensive a été tentée de bonne foi, il sera nécessaire de produire un courrier de refus émis par plusieurs établissements de crédit, généralement trois.

Si l’acquéreur n’a pas effectué les diligences nécessaires pour réaliser les conditions suspensives mises à sa charge, alors il ne pourra pas récupérer son acompte. A contrario, si le vendeur n’a pas effectué les conditions suspensives à sa charge et que cela constitue la seule raison de la résiliation du compromis de vente, alors l’acompte est retourné à l’acheteur.

Si l’acheteur renonce à la vente après le délai de rétractation de dix jours, il perd définitivement l’acompte qui sera remis au vendeur. Ce dernier peut l’encaisser de plein droit au titre de sa compensation financière.