⏱L'essentiel en quelques mots
Vous êtes au début de votre projet immobilier ? Parmi les nombreux éléments à anticiper, il y a ce que l'on appelle les frais de notaire. Il s'agit d'une somme qu'il vous faudra dans tous les cas verser auprès du notaire pour acter officiellement votre acquisition.
Cependant, le coût ne sera pas le même pour vous en fonction du type de bien concerné par l'opération. Les logements anciens se voient en effet appliquer des frais plus important que leurs équivalents neufs. Dans ce guide, nous nous intéressons aux frais de notaire dans le cadre de l'achat d'un bien ancien. Vous pourrez y découvrir notamment :
- combien coûtent les frais de notaire dans l'ancien ;
- de quoi se composent-ils ;
- quelle est la différence avec un bien neuf.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’un bien ancien ?
- Combien coûtent les frais de notaire dans l’ancien ?
- De quoi se composent les frais de notaire dans l’ancien ?
- Comparer les frais de notaire pour un achat neuf ou ancien
- Qui paie les frais de notaire dans l’ancien ?
- Quand payer les frais de notaire ?
- Avec deux notaires, c’est plus cher ?
- Les frais de notaire pour un achat dans l’ancien sont-ils négociables ?
Qu’est-ce qu’un bien ancien ?
Un bien ancien est un bien ayant déjà fait l’objet d’une première mutation qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation ou d’une succession et ce, quelle que soit son année de construction. S’il est plus simple et plus rapide d’acheter un bien ancien, et s’il est plus envisageable d’en négocier le prix face à un logement neuf, les frais de notaire attachés à l’immobilier ancien demeurent toutefois plus élevés.
Combien coûtent les frais de notaire dans l’ancien ?
Les frais de notaire d’un logement ancien sont de l’ordre de 7 à 8 % du prix de vente total. A titre de comparaison, pour un achat dans le neuf, les frais de notaire sont de 2 à 3 % du prix seulement.
La raison : dans le neuf, la taxe de publicité foncière (que l’on retrouve dans les frais de mutation), est beaucoup moins élevée que dans l’ancien.
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De quoi se composent les frais de notaire dans l’ancien ?
Les frais de notaire, ou frais de mutation à titre onéreux, ne sont pas uniquement composés de la rémunération du notaire. Seule une petite part de ces frais nommés « émoluments » représente sa rétribution.
Les frais de notaire se décomposent ainsi :
- Droits de mutation (ou enregistrement) et taxes : les droits de mutation et les taxes (droits d’enregistrement à la publicité foncière, TVA, etc.), partie la plus importante des frais de notaire. Ces sommes sont perçues par l’État et les collectivités territoriales.
- Émoluments TTC notaire : l’achat d’un bien immobilier fait partie des prestations réglementées par l’État. Le barème de rémunération du notaire est fixé chaque année et évolue en fonction des prix du marché. En 2022, les émoluments du notaire ne peuvent excéder 4 % du prix de vente.
- Débours : le notaire engage divers frais dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. Ces frais sont liés à la réalisation de documents ou à la rétribution de tiers intervenant dans le dossier.
- Contribution de sécurité immobilière : il s’agit de l’ancienne rémunération du conservateur des hypothèques, qui correspond de nos jours à une taxe versée à l’État. Cette taxe est fixée, quelle que soit la prestation, à 0,10 % du prix du bien immobilier.
Les droits de mutation sont en réalité le poste principal des frais de notaire. La taxe de publicité foncière, comprise dans ces frais, représente 5,81 % du prix de vente du bien ancien, dans la plupart des départements. L’achat neuf, lui, n’est taxé qu’à 0,715 %, d’où l’écart important entre les frais de notaire du neuf et de l’ancien.
Pour quelle raison la taxe de publicité foncière est-elle plus élevée dans l’ancien ? Il s’agit d’une mesure incitative de l’Etat, qui propose une fiscalité attractive en cas d’achat dans le neuf.
Les émoluments et formalités de débours ou la contribution de sécurité immobilière ne varient pas, quel que soit le type d’achat neuf ou ancien.
Les émoluments du notaire non plus. Ils sont en fait soumis à un barème fonctionnant par pourcentage, appliqué à une tranche du prix de l’acquisition :
| Tranches | Taux à appliquer |
|---|---|
Jusqu’à 6 500€ |
3,870% |
De 6 501€ à 17 000€ |
1,596% |
De 17 000€ à 60 000€ |
1,064% |
Au-delà de 60 000€ |
0,799% |
Source : service-public.fr (septembre 2022).
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Comparer les frais de notaire pour un achat neuf ou ancien
Il est possible de comparer, pour un même prix d’achat, les frais de notaire engendrés par une acquisition dans le neuf ou l’ancien. Prenons l’exemple d’une acquisition en Gironde (33), à 300 000 €, réalisée en septembre 2022. Voici comment se répartiraient les frais de notaire selon un achat neuf ou ancien.
| Achat neuf | Achat ancien | |
|---|---|---|
Droits et taxes |
2 144 € |
17 419 € |
Émoluments TTC du notaire |
3 416 € |
3 416 € |
Émoluments et formalités de débours |
1 360 € |
1 360 € |
Contribution de sécurité immobilière |
300 € |
300 € |
Total |
7 221 € |
22 496 € |
Source : ANIL. Simulation à titre indicatif réalisée en septembre 2022.
Nous mettons également gratuitement à votre disposition une calculette frais de notaire sur notre site pour vous permettant de réaliser rapidement plusieurs simulations et de comparer ces frais de notaire dans le neuf ou dans l’ancien.
Qui paie les frais de notaire dans l’ancien ?
Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. C’est donc celui qui achète le bien qui s’en acquitte, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, d’une maison ou d’un appartement, ou encore d’un terrain constructible. Les frais de notaire doivent être anticipés par l’acquéreur : en effet, ceux-ci doivent être financés grâce à un apport personnel.
Dans certains cas, une vente avec la clause "acte en main" permet néanmoins de déroger à la règle. Cette clause doit être discutée par les deux parties pour que le vendeur supporte alors le coût des frais de notaire. La clause doit alors apparaître dans l’avant-contrat.
Quand payer les frais de notaire ?
Les frais de notaire doivent être réglés par l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente, chez le notaire. Ce document atteste officiellement de l’acquisition du bien et du changement de propriétaire. Lors de la signature de l’acte authentique, la banque prêteuse doit également avoir débloqué les fonds et les avoir versés sur le compte du notaire qui procède à la vente.
Avec deux notaires, c’est plus cher ?
Vous achetez un bien ancien, et vous vous demandez si vous pouvez avoir votre propre notaire, et le vendeur le sien ? La réponse est oui, et c’est même conseillé dans la mesure où votre notaire veillera à vos propres intérêts dans la vente.
Par contre, cela ne veut pas dire pour autant que deux notaires entraînent deux fois plus de frais. Dans un tel cas, les notaires se partagent équitablement les émoluments prévus, il n’y a donc aucun surcoût ni pour le vendeur, ni pour l’acquéreur.
Les frais de notaire pour un achat dans l’ancien sont-ils négociables ?
La majorité des frais de notaire dans l’ancien, nous l’avons vu, correspond à diverses taxes versées à l’Etat. Il n’est donc pas possible de les négocier, le seul moyen de les faire baisser étant d’acheter neuf. La rémunération du notaire néanmoins, est un point négociable. En effet, celui-ci peut décider d’appliquer une remise sur ses émoluments, mais uniquement si le prix de vente est supérieur à 150 000 €. Cette remise est néanmoins plafonnée à 10 %. De plus, si le notaire vous applique cette remise, alors il doit l’appliquer à tous ses clients dont le montant de l’acquisition est supérieur à 150 000 €.
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