Comment évaluer le montant des frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte dans le cas d’un divorce

Vous divorcez et vous souhaitez devenir l’unique propriétaire du bien que vous avez acheté avec votre conjoint ? Vous devez alors racheter sa part.

Cette transaction, c’est le rachat de soulte. Celui-ci a lieu uniquement une fois que le divorce a été prononcé. Il faut alors respecter les étapes suivantes :

1. Faire estimer le bien à vendre : car c'est sa valeur actuelle qui sera prise en compte dans le calcul, et non celle de l'acquisition. Un notaire peut vous aider.
2. Déterminer le montant de la soulte : un notaire peut calculer cette soulte, sachant que la formule retenue peut être la valeur nette du bien divisée par 2 (la valeur nette étant la valeur du bien sur le marché - le capital restant dû du crédit immobilier). Le calcul peut varier en fonction du droit de propriété de chacun (par exemple si l’un des époux a participé pour 60% à l’achat du bien et l’autre, 40%, cela impactera le montant de la soulte).
3. Officialiser le montant de la soulte : cela se fait lors d’un rendez-vous chez le notaire, qui calcule en même temps les frais liés à l’opération.
4. Réaliser la procédure de divorce : il faut finaliser la procédure dans le même temps que les étapes précédentes.

 Si possible, les deux époux doivent verser à parts égales, les frais de partage au fisc ainsi que les honoraires du notaire.

Le rachat de soulte dans le cas d’une succession

Vous êtes plusieurs à hériter d’un même bien et vous souhaitez garder le bien alors que les autres indivisaires souhaitent le vendre ? Un rachat de soulte est aussi possible pour les biens en indivision. La personne désirant être propriétaire du bien immobilier doit racheter la soulte, autrement dit les parts des autres héritiers. Dans le cas d’un rachat de soulte suite à une succession, il faudra aussi respecter les étapes suivantes :

1. Faire estimer le bien : toujours par une agence immobilière ou un notaire
2. Calculer la soulte : si le bien a été acquis en commun avec un crédit immobilier, il faut déduire le capital restant dû du montant estimé du bien, afin d’obtenir sa valeur nette.
3. Diviser la valeur nette par le nombre d’ayants-droit : vous obtenez le montant d’une part, à multiplier par le nombre de parts à racheter.

De quoi se composent les frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Les frais de notaire ou frais d’acquisition dans le cadre d’un rachat de soulte se composent de manière identique à ceux d’une acquisition immobilière. Toutefois, les frais de notaire sont calculés sur le montant de la compensation versée, et non sur la totalité du montant du bien immobilier. 

Ces frais comportent :

•  Les droits de mutation (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement) : ces droits sont perçus par le fisc et représentent 5,09 % ou 5,80 % du prix de vente du bien selon le département.
• La rémunération du notaire : les émoluments du notaire sont proportionnels au prix de vente de votre bien immobilier avec quatre tranches de prix fixés par l’Etat. Si le montant de votre bien est supérieur à 60 000€, le pourcentage à appliquer est de 0,814 % auquel on ajoute 405,21€ ainsi que 20 % de TVA.
• Les émoluments de formalité et frais divers : les émoluments de formalité représentent le coût des démarches effectuées par le notaire. Ils s’élèvent à 800€ TTC en moyenne. Les frais divers sont à 400€ en moyenne et désignent les sommes payées par le notaire auprès des tiers pour votre opération.
• La contribution de sécurité immobilière : cette contribution est due à l’Etat et correspond aux formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son taux est fixé proportionnellement à 0,10 % du prix de votre bien.

Simulation des frais de notaire pour un rachat de soulte

Le coût des frais de notaire pour un rachat de soulte en cas de divorce

Avant d’estimer les frais de notaires relatifs au rachat de soulte, calculons le montant de la soulte. Le montant de la soulte peut être calculé par un accord amiable entre les deux époux, mais dans la plupart des cas, le calcul est réalisé par un notaire.

Pour connaître le montant de la soulte dans le cas d'une répartition 50/50 en termes de droits de propriété, nous appliquons donc la formule vue plus haut :

Qui doit payer les frais de notaire liés au rachat de soulte : les deux ex- époux, à parts égales.

Simulation des frais de notaire pour un rachat de soulte dans le cas d’une succession

Calculons d’abord le montant de la soulte :

 Qui paye les frais de notaire : les frais de notaire sont partagés entre tous les héritiers. Le seul cas dans lequel un héritier ne participe pas à ces frais est s'il renonce à ses parts.