⏱L'essentiel en quelques mots
L’achat d’un terrain est soumis aux mêmes règles que l’achat d’un bien immobilier : il doit faire l’objet d’un acte notarié qui entraîne des frais de notaire ou frais d’acquisition à régler par l’acquéreur. Dans ce guide, nous vous présentons notamment :
- la différence entre des frais de notaire pour l'achat d'un bien et pour l'achat d'un terrain ;
- la composition des frais de notaire ;
- des simulations de frais de notaire pour un terrain ;
- ce que change le type de terrain au montant final à payer.
Sommaire
- Les frais de notaire pour l’achat d’un terrain sont-ils les mêmes que pour l’achat d’un bien immobilier ?
- De quoi sont composés les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?
- Combien coûtent les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?
- À combien s’élèvent les frais de notaire selon le type de terrain ?
- Comment réduire les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?
Les frais de notaire pour l’achat d’un terrain sont-ils les mêmes que pour l’achat d’un bien immobilier ?
Oui, les frais de notaire pour l’achat d’un terrain sont similaires à ceux de l’achat d’un bien immobilier. En règle générale, ils représentent environ 8 % du coût du terrain à bâtir, on peut donc dire que ces frais sont équivalents à des frais de notaire dans l’ancien. Toutefois, dans certains cas, l’achat d’un terrain donne lieu à des frais de notaire réduits, comme pour un achat dans l’immobilier neuf (2 à 3 % du prix d’achat). Pour en bénéficier, il faut remplir les conditions suivantes :
- Le vendeur du terrain est un professionnel assujetti au paiement de la TVA ;
- Le terrain de moins de 5 ans a déjà été acheté par le vendeur qui a payé la TVA et l’a récupéré avant de vous le revendre ;
- Vous vous engagez à revendre le terrain dans un délai maximum de 5 ans à partir de la signature de l’acte de vente.
Dans ce cas, les frais sont réduits car les droits d’enregistrement s’élèvent à 0,715 % du prix du bien, comme pour un achat dans le neuf, car vous êtes exonéré de la taxe de publicité foncière.
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De quoi sont composés les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?
Les frais de notaire sont abusivement confondus avec la rémunération du notaire. Si une partie des frais de notaire sert à rémunérer le notaire en contrepartie de sa prestation, l’essentiel des frais correspond au paiement de taxes et de droits d’enregistrement dus aux organismes d’État. Les frais de notaire pour l’achat d’un terrain se composent ainsi :
- Droits d’enregistrement ou de mutation. Les droits de mutation s’élèvent à 5,80 % du prix d’achat du terrain dans la plupart des départements sauf l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte où ils représentent 5,09 % du prix d’achat du terrain.
- Émoluments TTC du notaire. Ils désignent la rémunération du notaire. Celle-ci ne dépasse pas 4 % du prix d’achat du terrain.
- Débours et frais annexes. Les débours désignent les frais avancés par le notaire pour la réalisation de documents jusqu’à la signature de l’acte de vente. Le notaire peut également faire appel à des tiers dans le cadre de sa prestation. Ces frais se situent généralement entre 1 000 et 1 500 €.
- Contribution de sécurité immobilière. La contribution de sécurité immobilière est fixée à 0, 10 % du prix du bien et permet d’enregistrer la vente au service de la publicité foncière.
Voici un tableau résumant la composition des frais de notaire, avec l'exemple de l'achat d'un bien de 200 000 € en Indre-et-Loire :
| Composition | Proportion du total |
|---|---|
| Droits et taxes | 76,2 % |
| Émoluments du notaire (TTC) | 15,7 % |
| Émoluments, formalités et débours | 8,1 % |
Simulation à titre indicatif réalisée en juillet 2022
| Composition | Proportion du total |
|---|---|
| Droits et taxes | 30,6 % |
| Émoluments du notaire (TTC) | 45,9 % |
| Émoluments, formalités et débours | 23,5 % |
Simulation à titre indicatif réalisée en juillet 2022
Qui doit payer les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?
À l’instar de l’achat d’un bien immobilier, c’est l’acquéreur du terrain qui doit effectuer le règlement des frais de notaire. Il peut toutefois arriver que les frais de notaire soient à la charge du vendeur si le compromis de vente détient la mention « acte en mains », mais elle est peu répandue.
Combien coûtent les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?
Voici deux simulations de coûts des frais de notaire pour l’achat d’un terrain, dans le cas de frais de notaire « classiques » à 8 % du prix du terrain, et dans le cas de frais réduits à 2 à 3 %.
Simulation des frais de notaire classiques pour l’achat d’un terrain à 80 000 €
Lors de l’achat du terrain, la TVA à 20 % s’applique à vos frais de notaire. Les droits de mutation varient entre 5,09 % et 5,80 % selon le département.
Pour l’achat d’un terrain à 80 000 €, par exemple en Indre-et-Loire, les frais seront les suivants :
| Droits et taxes | 4 645 € |
| Émoluments du notaire (TTC) | 1 267 € |
| Débours et frais annexes | 1 360 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 80 € |
| Total | 7 353 € |
Simulation réalisée à titre indicatif en juillet 2022 - Source : ADIL
Simulation des frais de notaire réduits pour l’achat d’un terrain à 80 000€
Dans certains cas, il est possible de bénéficier de frais de notaire réduits. Pour l’achat d’un terrain à 80 000 €, toujours en Indre-et-Loire, les frais réduits seront donc par exemple :
| Droits et taxes | 572 € |
| Émoluments du notaire (TTC) | 1 267 € |
| Débours et frais annexes | 1 360 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 80 € |
| Total | 3 279 € |
Simulation réalisée à titre indicatif en juillet 2022 - Source (hors droits et taxes) : ADIL
Comment bénéficier des frais de notaire réduits ?
Si l’acheteur est un professionnel de vente, il doit effectuer le versement d’une taxe dont le barème est fixé à 125 € s’il revend le terrain dans les 4 ans. S’il réalise la revente du terrain dans les 5 ans, il bénéficie du taux à 0,715 % du prix du bien pour la taxe d’enregistrement.
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À combien s’élèvent les frais de notaire selon le type de terrain ?
Coût des frais de notaire pour un terrain non-constructible
Les terrains non-constructibles sont exonérés de la TVA. Si le prix d’un terrain non-constructible est généralement faible, les frais de notaire représentent environ 8% du coût total du terrain. Les émoluments du notaire évoluent selon le département et sont proportionnels au prix d’achat du terrain non-constructible.
Coût des frais de notaire pour un terrain agricole
Les frais de notaire concernant l’achat d’un terrain agricole disposent des mêmes règles que les frais de notaire pour l’achat d’un terrain non-constructible. Ainsi, ils représentent environ 8 % du prix du terrain sauf si le vendeur est un professionnel assujetti au régime de la TVA.
Coût des frais de notaire pour l’achat d’un terrain situé dans un lotissement
Le montant des frais de notaire dans le cas d’un achat de terrain situé dans un lotissement suit les mêmes règles que pour l’achat de tout autre terrain, à savoir des frais qui s’élèvent à 8 % du prix du bien ou un tarif réduit à 2 à 3% du prix du bien si les conditions citées précédemment sont remplies. L’acte authentique pour l’achat d’un terrain en lotissement doit comporter plusieurs mentions obligatoires :
- Coordonnées du lotisseur et de l’acheteur
- Descriptif détaillé du terrain et de sa surface exacte
- Existence de limites au terrain (bornage)
De plus, l’acte de vente doit être accompagné de plusieurs documents fournis par le lotisseur, s’ils n’ont pas été transmis dans le compromis de vente :
- État des servitudes risques et d’information sur les sols
- Cahier des charges et règlement du lotissement
- Étude de sol dans les zones exposées aux glissements de terrain dus à la sécheresse et la réhydratation des sols argileux
- État des nuisances sonores aériennes dans les zones exposées au bruit
L’acte de vente doit être signé par l’acheteur et le lotisseur en présence du notaire après que les équipements collectifs tels que la voirie, l’eau, le gaz ou l’électricité soient achevés sauf si le lotisseur dispose d’une autorisation de différer ces travaux. C’est à l’acquéreur d’effectuer le règlement des frais de notaire.
Comment réduire les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?
Négocier les émoluments du notaire
Il est difficile de réduire les frais de notaire car ils sont composés majoritairement de droits et taxes dus à l’État. Toutefois, les émoluments du notaire sont parfois négociables. La loi Macron de 2016 accorde la possibilité aux notaires d’effectuer une réduction de 10 % maximum de leurs émoluments à leurs clients pour un terrain ou un bien immobilier d’une valeur supérieure à 150 000 €. Toutefois, s’il applique une réduction à l’un de ses clients, il doit le faire pour tous les autres.
Déduire les frais d’agence
Vous pouvez parfois passer par une agence immobilière qui vous vend un terrain. En payant ces frais d’agence séparément de votre emprunt immobilier par exemple, vous pouvez les déduire des frais de notaire. Le mandat rédigé par l’agence immobilière doit déclarer que c’est à l’acheteur et non au vendeur de régler les frais d’agence. Vos frais d’acquisition sont alors calculés sur le prix du terrain et non sur le coût total de la transaction.
Réduire le prix d’achat du terrain
Il est parfois plus facile de négocier le prix d’achat d’un terrain que d’un bien immobilier. En simulant votre capacité d'emprunt avec l’aide d’un courtier immobilier par exemple, vous connaîtrez votre marge de négociation avec le vendeur pour un terrain au-dessus de votre budget. Un prix d’achat plus bas réduit mécaniquement les frais de notaire.
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