Quelles conditions pour des frais de notaire réduits dans le neuf ?

Qu’est-ce qu’un logement neuf ?

Logement neuf : définition

Un bien immobilier neuf est un bien achevé depuis moins de 5 ans, jamais revendu par son premier propriétaire et jamais habité ni par son propriétaire ni par un locataire, selon l’article 257 du code général des impôts. Vous devez donc en être le premier occupant, que vous achetiez ce bien déjà achevé ou sur plan, c’est à dire soit en VEFA (Vente en état Futur d’Achèvement), soit en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), ou encore un logement ancien ayant fait l’objet de travaux (répondant à la définition du logement neuf de l’article 257,I,2,2° du code général des impôts).

Acheter un bien immobilier dans le neuf implique des frais de notaire réduits.

A partir de quand un logement est-il considérée comme neuf ? 

Un bien, appartement ou maison, est considéré comme neuf dès lors qu'il a moins de 5 ans. Cela peut alors concerner : 

• une construction neuve ; 
• un immeuble ancien ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf.

Pour ce dernier cas, seuls certains travaux sont considérés fiscalement comme rendant le bien à l'état neuf. Ils doivent être réalisés sur l'un des éléments suivants : 

• la majorité des fondations ; 
• la majorité des élément hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• la majorité de la consistance des façades (hors ravalement) ;
• au moins 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre qui sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

De quoi se composent les frais de notaire pour un achat neuf ?

Les droits et les taxes

Plusieurs éléments entrent en compte dans le calcul des frais de notaire, comme la nature du bien (terrain à bâtir, bien neuf, ancien…), sa localisation ou encore l’existence de mobilier.

Les frais de notaire se composent :

• des droits et taxes ;
• des émoluments TTC du notaire ;
• des émoluments de formalités et débours ;
• de la contribution de sécurité immobilière.

Dans le cas des frais de notaire dans le neuf, la taxe de publicité foncière, comprise dans les droits de mutation, est beaucoup moins élevée. En effet, un achat neuf n’est taxé qu’à 0,715 % contre 5,09 % (dans certains départements) à 5,80 % pour un achat dans l’ancien. L’Etat incite ainsi à la construction de logements neufs en proposant une fiscalité attractive sur ce type de biens.

Par exemple, cela signifie que la taxe de publicité foncière dont vous devez vous acquitter pour votre maison à 300 000 € s’élève à 2 145 € si le bien est neuf, contre 15 270 à 17 400 € dans l’ancien.

La rémunération du notaire

Les émoluments du notaire quant à eux, ne varient pas entre un achat neuf ou ancien, de même que les émoluments et formalités de débours ou la contribution de sécurité immobilière.

Les honoraires du notaire sont soumis à un barème qui fonctionne par pourcentage appliqué à une tranche de prix d’acquisition :

Barème frais de notaire - Mai 2022

Tranches	Taux à appliquer
Jusqu’à 6 500 €	3,870 %
De 6 501 € à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000€	0,799 %

Source Notaires de France, mai 2022

Les émoluments de formalités et débours

Les formalités représentent l’ensemble des pièces dont le notaire a besoin pour formaliser la vente comme, par exemple, un extrait cadastral, un document d'arpentage ou une notification nécessaire à la purge d'un droit de préemption. Les débours, quant à eux, correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le compte de son client. Ils servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaire au changement de propriété comme un géomètre expert ou le syndic de copropriété.

La contribution de sécurité immobilière

La contribution de sécurité immobilière (CSI) est une taxe prélevée par l'Etat. Elle permet de financer la publicité foncière et les actes d'enregistrement. Son montant s'élève à 0.10% du prix du bien immobilier.

Combien coûtent les frais de notaire pour un logement neuf ?

Des frais de notaire réduits dans le neuf

Dans l’ancien, les frais de notaire, dits aussi droits de mutation à titre onéreux, coûtent entre 7 % et 8 % du prix de vente du bien. Dans le neuf, ce taux passe à 2 % ou 3 %. Une différence considérable !

Par exemple, si vous souhaitez acheter une maison neuve affichée à 300 000€, cela signifie que les frais de notaire coûteront de 6 000 à 9 000€, alors que si vous optez pour une maison ancienne pour le même montant, les frais de notaire dans l’ancien seront de 21 000 à 24 000 € en moyenne. Acheter neuf est donc un bon moyen de faire baisser les frais de notaire.

Achat dans le neuf ou dans l'ancien : quelles différences pour les frais de notaire ?

Pour comprendre d’un coup d’œil la différence de coût entre un achat neuf et un achat dans l’ancien, voici un tableau de comparaison des frais de notaire dans le neuf et l’ancien pour une acquisition de 300 000 € dans le Val d’Oise.

Différences frais de notaire neuf VS ancien

Frais	Achat neuf	Achat ancien
Droits et taxes	2 144 €	17 419 €
Émoluments TTC du notaire	3 416 €	3 416 €
Émoluments et formalités de débours	1 360 €	1 360 €
Contribution de sécurité immobilière	300 €	300 €
TOTAL	7 221€	22 496 €

Source ANIL, simulation à titre indicatif, mai 2022

Les frais de notaire dans le neuf sont-ils négociables ?

Etant majoritairement composés de taxes, il n’est pas possible de négocier les frais de notaire dans la mesure où ceux-ci sont dus à l’Etat. Toutefois, les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments, si le coût de la vente est supérieur à 150 000 €. Mais cette remise est plafonnée à 10 %, et si le notaire vous consent cette remise, il doit ensuite l’appliquer à tous ses clients dont le montant de l’acquisition excède 150 000 €.

Pour une réduction des frais de notaire, acheter neuf est donc le meilleur levier puisque vous bénéficiez d’un taux 2 ou 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien comme nous l’expliquions.

Le règlement des frais de notaire pour un appartement ou une maison neuve

Qui paie les frais de notaire pour un achat neuf ?

En règle générale, les frais de notaires sont dus par l’acheteur du bien et non par le vendeur, au moment de la signature de l’acte notarié. C’est à l’acheteur de s’acquitter des frais de notaire en règle générale et non au promoteur, dans le cadre de l’achat d’un logement neuf ou en VEFA. Néanmoins, le premier jour de commercialisation d’un programme, les promoteurs peuvent faire un geste commercial à destination des premiers acquéreurs en leur offrant les frais de notaire.

Deux notaires pour un achat dans le neuf, c’est plus cher ?

Non, les frais de notaire pour un achat dans le neuf ne sont pas plus élevés s’il y a deux notaires, c’est-à-dire si acheteur et vendeur ont chacun le leur. Les deux notaires se partageront simplement les émoluments équitablement, les émoluments ne doublent donc pas quand on a deux notaires. L’utilité de deux notaires est que chacun d’eux défend les intérêts de son client. Dans le cas d’un achat neuf, le notaire de l’acquéreur peut s’assurer que les détails des équipements figurent bien au contrat ainsi que les matériaux utilisés mais aussi de la date prévisionnelle de livraison ou encore de l’existence de pénalités de retard.

Quand payer les frais de notaire dans le neuf ?

C’est à la signature du contrat de vente que sont dus les frais d’acquisition dans le neuf. En général, la signature de l’acte notarié intervient 3 mois après la signature de votre compromis de vente. Il est conseillé de prévoir les frais de notaire au moyen d’un apport personnel. L’apport personnel est par ailleurs une dimension importante aux yeux des banques pour l’obtention d’un crédit immobilier, car elle prouve votre capacité à épargner.