Les enjeux écologiques du DPE

Qu’est-ce que le DPE ?

Définition

L’acronyme DPE signifie « Diagnostic de Performance Energétique ». Ce dispositif est entré en vigueur en novembre 2006 pour les ventes de biens immobiliers à usage d’habitation et en 2007 pour les locations. Il est applicable uniquement en France métropolitaine.

Le DPE est un des diagnostics immobiliers obligatoires au même titre que le diagnostic amiante ou termites, par exemple.

L’objectif du DPE est d’évaluer les performances énergétiques d’un logement, ainsi que son émission de gaz à effet de serre. À la suite d’une analyse conduite par un diagnostiqueur professionnel, une note entre A et G est attribuée au bien. Les agences immobilières sont obligées d’inscrire l’étiquette énergétique dans toutes leurs annonces.

Comment ça marche ?

Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié par l’État. Ce dernier doit respecter une méthode précise décrite dans l’arrêté du 8 octobre 2021. Il s’agit de la méthode 3 CL consistant à calculer les déperditions de chaleur grâce à la modélisation thermique et géométrique du bien. Le DPE délivré est valable 10 ans.

Le ministère chargé de l’environnement met à disposition des propriétaires un annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Le DPE donne de nombreuses informations utiles, comme :

• les recommandations pour améliorer les performances énergétiques du logement ;
• la dernière attestation d’entretien de la chaudière ;
• l’information sur la quantité d’énergie consommée sur un an ;
• les caractéristiques du logement et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude.

Quels sont les enjeux du DPE ?

Une méthode de calcul fiable

L’objectif principal des institutions publiques était de créer une méthode de calcul universelle et fiable pour connaître les performances énergétiques.

Avant l’élaboration du DPE, les diagnostiqueurs utilisaient les factures des habitants du logement pour les estimer. Aujourd’hui, la méthode 3CL se base sur des éléments factuels :

• la qualité de l’isolation ;
• le type d’éclairages utilisé ;
• le type de chauffage (central ou individuel, électrique, fioul, gaz, etc.) ;
• les ouvertures (fenêtres à double vitrage, par exemple).

Pour fiabiliser fortement le DPE, il a été rendu opposable aux propriétaires ou au diagnostiqueur. Cela signifie que si l’étiquette fournie ne correspond pas à l’étiquette obtenue après un second DPE, alors le propriétaire (ou le diagnostiqueur) pourra être condamné à verser une indemnisation au locataire ou à l’acheteur du logement.

Remettre les enjeux écologiques au premier plan

La création du DPE vient de la volonté des pouvoirs publics de placer les enjeux écologiques au cœur de la relation entre les propriétaires et les locataires ou acquéreurs. La lutte contre l’émission des gaz à effet de serre passe pour une bonne partie par les performances énergétiques des logements.

C’est la raison pour laquelle, il ne sera plus possible de louer des logements de catégorie G (en 2025) ou F (en 2028). Seules les habitations présentant une faible consommation d’énergie et une faible empreinte carbone pourront être louées.

Sur le moyen ou court terme, les propriétaires seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour conserver la valeur de leur patrimoine énergétique.

Une dévalorisation de l’immobilier ancien

Les logements anciens sont ceux dont les performances énergétiques sont les moins bonnes. Ils demandent donc des rénovations plus importantes pour parvenir à obtenir une note acceptable dans leur DPE.

Depuis 2021, il n’est plus possible de proposer à la vente ou à la location une étiquette vierge. Il est donc obligatoire de faire réaliser un diagnostic et de l’afficher dans l’annonce de location ou de vente.

La mauvaise note peut conduire à dévaloriser le bien. Cela pourrait notamment favoriser la négociation des prix à la baisse par les acheteurs. Cela pourrait aussi impacter les prix des locations. Les locataires se tournant plus volontiers vers des logements présentant une note A, B ou C.

Comment le DPE impacte-t-il le marché de l’immobilier ?

Des restrictions sur les logements locatifs

Pour écarter du marché locatif les passoires thermiques, les pouvoirs publics ont prévu le calendrier suivant :

• 2021 : les étiquettes des DPE doivent apparaître dans l’acte de vente et sur les annonces immobilières.
• 2022 : un audit énergétique doit obligatoirement être réalisé pour les catégories F et G.
• 2025 : interdiction de la mise en location des logements dont la note au DPE est G.
• 2028 : interdiction de la mise en location des logements dont la note au DPE est F.

Les locataires sont de plus en plus informés sur les diagnostics énergétiques. Les bailleurs ont tout intérêt à se plier aux exigences de la loi pour conserver leur rente locative.

Une valorisation des logements neufs

Les promoteurs immobiliers doivent respecter toute une série d'exigences lorsqu’ils construisent des logements neufs. Ces derniers respectent donc les dernières normes en vigueur en matière de performance thermique et acoustique (NF Habitat et RT 2012).

Les acheteurs ou les locataires souhaitant bénéficier des meilleures performances énergétiques se tournent vers l’immobilier neuf. Il garantit un besoin plus faible en chauffage. Les logements neufs doivent respecter une consommation annuelle d’énergie limitée à 50 kWhEP par mètre carré.

Des travaux de rénovation à prévoir sur l’ancien

Les logements F et G devront faire l’objet de travaux de rénovation énergétique. Il y a trois sortes de travaux conseillés :

• Isoler les murs et poser des portes et des fenêtres étanches.
• Remplacer les chauffages : pompe à chaleur ou chaudière biomasse.
• Installer une ventilation (lorsque le logement est moins humide, il est plus facile à chauffer).