Faire un DPE projeté pour obtenir un PTZ ancien avec travaux

Qu’est-ce qu’un DPE projeté ?

Le DPE projeté vise à évaluer les performances énergétiques que l’habitat atteindra après l’achèvement de travaux de rénovation ou d’économies d’énergie.

Le DPE dit classique attribue, au bâtiment, une étiquette « énergie » de A à G en fonction de sa consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre qu’il dégage. Sa réalisation est obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location depuis le 1er juillet 2007. Il est effectué à l’initiative du vendeur ou du bailleur. Il comporte aussi des recommandations :

• de bon usage du bien (température, consommation d’eau chaude) ;
• de gestion des équipements (chaudière, VMC, etc.) ;
• de travaux pour un meilleur degré de performance.

Le DPE projeté concerne les logements qualifiés de « passoires thermiques » et classés F ou G au moment du diagnostic de performance énergétique traditionnel. Il mentionne :

• les travaux prioritaires permettant de sortir de cet état énergivore ;
• les autres travaux pour accéder à un haut niveau de classification (A ou B) ;
• le chiffrage des gains en consommation d’énergie et en émissions de gaz à effet de serre ;
• la projection de l’étiquette « énergie » après rénovation.

Pourquoi le DPE projeté est-il important pour l’obtention d’un PTZ ?

Vous envisagez d’acheter un logement ancien, c’est-à-dire achevé depuis plus de 5 ans, et vous souhaitez bénéficier d’un prêt à taux zéro ou PTZ ? Il se peut que votre banque vous demande de fournir un DPE projeté pour compléter votre dossier.

Conditions d’obtention d’un PTZ ancien

Le PTZ permet de financer une partie de l’achat de votre habitation dans l’ancien et des travaux de rénovation énergétique sous certaines conditions :

• le bien se situe en zone B2 ou C ;
• les travaux constituent plus de 25 % du montant à financer ;
• le futur logement doit être utilisé comme résidence principale avec une occupation de 8 mois par an minimum.

De plus, votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas dépasser un barème mis à jour chaque année. Ainsi, si vous effectuez votre demande en 2022, vos revenus de 2020 figurants sur votre avis d’imposition de 2021 sont soumis aux conditions de ressources en vigueur.

Enfin, le prêt à taux zéro dans l’ancien vous est accordé si, au cours des 2 années précédentes, vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale.

Le montant octroyé représente jusqu’à 40 % du coût total de l’opération. Ce dernier est plafonné en fonction du nombre de personnes logées et de la zone géographique où se situe le bien.

Utilité du DPE projeté pour l’obtention d’un PTZ ancien

Une des conditions d’octroi du PTZ correspond à la réalisation de travaux d’amélioration du logement qui ne débutent qu’une fois le prêt obtenu. Ils portent sur les surfaces habitables ou annexes :

• création de nouveaux espaces ;
• aménagement, modernisation ou encore assainissement des pièces existantes ;
• travaux d’économies d’énergie qui ne sont pas financés par un éco-PTZ.

L’objectif de ces aménagements est de maintenir la consommation énergétique annuelle du bien sous la barre des 331 kWh/m². Cette limite prend en compte le chauffage, l’eau chaude et le système de refroidissement. Au-delà, le logement rentre dans la catégorie des « passoires thermiques ». La déperdition d’énergie est beaucoup trop importante et vous risquez de voir flamber les factures de gaz ou d’électricité. En l’état, le PTZ est refusé. 

Afin d’obtenir un prêt à taux zéro, il faut justifier que la résidence, une fois les travaux achevés, sera en conformité avec les plafonds de consommation. En indiquant la classe énergétique après travaux, le DPE projeté démontre la viabilité du dossier auprès de l’établissement de crédit.

Les biens énergivores peuvent parfois être de véritables opportunités financières puisque leur prix est attractif, y compris en prenant en compte les travaux à réaliser. Avec le diagnostic de performance énergétique projeté, il est possible de concrétiser l’achat de ce type de logement et apporter, à la banque, la preuve que la future habitation sera en conformité avec les normes en vigueur.

Quel DPE faut-il pour obtenir un PTZ ?

L’obtention d’un PTZ dans l’ancien est désormais soumise à l’obligation de fournir un DPE classique ou projeté au moment de la constitution du dossier de crédit. Le bien doit présenter une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m², ce qui correspond aux classes d’énergie de A à E. 

Pour rappel, le DPE comporte 7 catégories codifiées de A à G.

• L’étiquette A concerne les bâtiments résidentiels neufs labellisés BBC consommant moins de 51 kWh/m² par an.
• La classe B est conforme aux normes de la réglementation RT2012 et regroupe les consommations de 51 à 90 kWh/m².
• Les logements classés de C à E consomment de 91 à 330 kWh/m².
• Les étiquettes F et G sont attribuées aux bien énergivores dont la consommation dépasse les 331 kWh/m². Elles ne permettent pas, en l’état, d’obtenir un prêt à taux zéro.

Si le bien souhaité possède une étiquette énergie de A à E, l’établissement de crédit se contente d’un diagnostic de performance énergétique classique en cours de validité. En théorie, le DPE est valable 10 ans. Toutefois, ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022. De même, les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne le sont que jusqu’au 31 décembre 2024.

Pour les logements classés F et G, il faut fournir un DPE projeté pour l’obtention du PTZ ainsi que les devis des travaux nécessaires à l’amélioration des performances énergétiques du bien et une attestation sur l’honneur.

Qui peut réaliser un DPE projeté ?

Le DPE projeté, comme le DPE immobilier classique, doit être pratiqué par un diagnostiqueur certifié. La liste de ces professionnels est disponible en ligne sur l’annuaire du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. Une recherche par zone géographique permet de trouver une entreprise à proximité.

Combien coûte un DPE projeté ?

Les prix des diagnostics de performance énergétique ne sont pas réglementés. Les tarifs pour un PDE projeté peuvent donc varier d’un professionnel à un autre.

Selon les observations de l’Agence de la transition écologique (ADEME), les prix du DPE sont compris entre 100 et 300 € TTC. Ils fluctuent en fonction de la surface du bien à diagnostiquer :

• de 100 à 130 € pour un studio ;
• de 165 à 200 € pour un appartement T4 ;
• de 180 à 250 € pour une maison de 3 pièces ;
• de 190 à 300 € pour une maison de 5 pièces.

Pour un dossier PTZ, il est également possible de produire un audit énergétique, mais son coût est plus élevé, de 600 à 1 200 € TTC.

DPE et PTZ ancien avec travaux : que change la loi Énergie et Climat ?

L’un des axes principaux de loi Énergie et Climat, adoptée en novembre 2019, est la lutte contre les habitations énergivores. Conditionner l’obtention d’un PTZ ancien à l’établissement d’un DPE projeté participe à cette démarche environnementale. L’objectif est de mettre fin aux « passoires thermiques ».

Les acquéreurs de logement classés F et G, qui effectuent une demande de PTZ, s’engagent à réaliser des travaux d’amélioration afin de remonter le niveau de performance énergétique du bien, au minimum, à la classe E. Pour prouver la faisabilité de son projet, ils doivent fournir un DPE projeté mentionnant la classe énergétique atteinte après travaux. 

Si le DPE est normalement valable 10 ans, la loi limite la validité des DPE trop anciens. Un DPE établi avant décembre 2017 est échu après le 31 décembre 2022. De même, pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils deviennent obsolètes dès le 31 décembre 2024.

Pourquoi ce changement ? Parce que la méthode de calcul du DPE a été modifiée au 1er juillet 2021. Basée auparavant sur la date de construction du bien et les factures de dépenses d’énergie, la méthode s’appuie maintenant sur les caractéristiques physiques de l’habitat :

• type de bâti ;
• qualité de l’isolation ;
• type de fenêtres ;
• système de chauffage, etc.

Enfin, l’étiquette énergie dépend, à présent, de 2 facteurs : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Ces modifications sont susceptibles de changer le classement de certains logements, d’où la limitation de la durée de validité des anciens DPE.