Prêt immobilier : les banques utilisent-elles le DPE comme critère de financement ?

Prêt immobilier : pourquoi les banques demandent-elles le diagnostic énergétique ?

Désormais opposable et obligatoire depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) peut être demandé par une banque dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier. Tout dépend de la nature de votre projet, mais si vous désirez acheter un bien pour le mettre ensuite en location, le DPE est très important.

En effet, le gouvernement s’engage contre les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements classés en DPE F et DPE G. Il est interdit de mettre en location les maisons et appartements avec un score DPE G en 2024. L’objectif ? Obtenir un parc immobilier français composé exclusivement de « bâtiments basse consommation (BBC) » d’ici 2050, c’est-à-dire des logements ayant un DPE A ou B. Actuellement, on compte seulement 5 % de logements remplissant ces conditions.

Pourquoi les passoires thermiques peuvent être pénalisées par les banques ?

Un budget travaux à prendre en compte

Si vous avez l'intention d'acheter un logement avec un DPE bas, vous devez prendre en compte le coût des travaux de rénovation dans votre demande de crédit immobilier. Votre dossier doit alors inclure des devis pour évaluer avec précision les coûts prévus pour la rénovation énergétique de la propriété. Le budget travaux n’est donc pas pénalisant en lui-même, mais il faut absolument en tenir compte lors du calcul du montant que vous avez besoin d’emprunter.

Une location en péril dans le cas d’un investissement locatif

Comme mentionné précédemment, les logements en DPE F et G vont être interdits à la location à partir de 2024. Si votre projet d’acquisition concerne un investissement locatif, cela impacte votre rentabilité puisque vous devez réaliser des travaux rapidement pour éviter une vacance locative.

Cela signifie davantage de risques de défaut de paiement puisque vous ne percevez pas encore les loyers qui vont servir à couvrir le coût des mensualités de crédit. Les établissements bancaires sont donc prudents avant d’accorder un prêt immobilier pour l’acquisition de passoires thermiques dans le cadre d’un investissement locatif car cela peut impacter la rentabilité de votre projet sur le long terme.

Un logement potentiellement plus compliqué à revendre

Si vous faites l’acquisition d’un logement mal isolé avec de faibles performances énergétiques, il sera probablement plus difficile à revendre si des travaux de rénovation ne sont pas réalisés entre temps. En effet, les potentiels acheteurs préfèreront faire l’acquisition d’un logement plus performant pour faire des économies sur leurs factures. De votre côté, vous devrez probablement diminuer le prix de vente pour compenser les travaux énergétiques à réaliser pour assurer le confort du bien, été comme hiver.

Des charges plus élevées pour l’emprunteur

Autre raison pour laquelle le DPE impacte le crédit immobilier : de faibles performances énergétiques signifient des charges plus importantes (électricité, gaz, etc.). Ces factures énergétiques plus importantes vont alors peser sur la situation financière de l’emprunteur et accroître les risques d’insolvabilité. Pour une banque, ces charges vont davantage impacter votre reste à vivre et augmenter les risques de défaut de paiement concernant vos mensualités de prêt.

Les banques proposent des offres vertes pour l’achat d’un logement économe

Pour les biens immobiliers les plus performants au niveau énergétique (DPE A, B et C), un taux d’usure vert majoré pourra être appliqué par les banques. Le taux d'usure désigne le taux maximum qu’une banque peut appliquer. Le taux d’usure prend en compte le taux d’intérêt bancaire mais aussi les frais inhérents au crédit. C’est donc le taux annuel effectif global (TAEG) qui doit être inférieur au taux d’usure.

Pour les biens immobiliers les plus performants et en fonction du profil de l’emprunteur, les banques peuvent outrepasser les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Pour rappel, l’autorité prudentielle limite :

• le taux d’endettement à 35 % (assurance comprise) ;
• la durée d’emprunt à 25 ans (27 sous conditions).

Ainsi, l’organisme autorise une marge de flexibilité aux banques qui peuvent financer 30 % des dossiers par trimestre sans avoir à remplir les conditions du HCSF.

Par ailleurs, certains établissements de prêt proposent des prêt bonifiés à taux réduit ou zéro en plus des prêts aidés convenus avec l’Etat.

Par exemple, le Crédit Agricole propose un prêt à taux 0 pour des logements classés A, B ou C. Cela leur permet de participer à la transition énergétique française tout en prêtant à des particuliers qui pourront ainsi bénéficier de réductions sur leur consommation d’énergie.

La Banque Postale et le Crédit Mutuel ont aussi pris le parti de la rénovation en créant respectivement un « Prêt Travaux Verts » et un crédit « Avance Rénovation ».

Par ailleurs, les acquéreurs peuvent bénéficier du dispositif mis en place par le gouvernement : l’aide MaPrimeRénov’ pour rénover leur logement et réduire leur reste à charge. Il existe également l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et le prêt isolation à 1 % proposé par Action Logement.

Comment le DPE impacte-t-il l’obtention du PTZ ancien ?

Le DPE projeté permet d’évaluer les performances énergétiques de l’habitat après les travaux de rénovation ou d’économies d’énergie. Il s’applique aux logements qualifiés de passoires énergétiques au moment du diagnostic de performance énergétique classique. Pour obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) afin d’acheter un logement ancien, il est possible que votre banque vous demande un DPE projeté pour compléter votre demande de crédit. Les travaux doivent avoir permis d’améliorer le score énergétique du bâtiment. Un DPE E ou plus doit donc être obtenu pour être éligible au PTZ.