Acheter une maison DPE G : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Qu’est-ce qu’une maison avec un DPE G ?

Pour l'achat d'une maison, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est aujourd’hui devenu un indicateur incontournable, à plus forte raison pour les logements peu performants classés G.

Le principe du DPE

Depuis 2007, tout propriétaire souhaitant vendre son bien doit réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant la mise en vente. Il en est désormais de même pour les bailleurs qui souhaitent mettre leur logement en location. Cette obligation s'inscrit dans une démarche de transparence visant à permettre aux acquéreurs ou aux locataires d’avoir accès à toutes les informations nécessaires sur le confort thermique du logement, sur son niveau d'isolation et donc potentiellement sur les montants des charges d'énergie qui en découlent. Les conclusions du DPE donnent également de précieuses indications à un propriétaire sur les travaux pouvant être envisagés afin d'améliorer la performance thermique du bien.

Comment fonctionne le classement énergétique ?

Le DPE permet d'établir une classification énergétique qui évalue la quantité d'énergie à déployer pour chauffer et rafraîchir un lo

gement en fonction de sa configuration thermique. Il vise ainsi à déterminer son efficacité énergétique globale, qui est matérialisée par une échelle de mesure s'étendant des lettres A à G, la lettre A désignant le meilleur niveau de performance thermique et la lettre G le plus mauvais.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE doit également mentionner l'indice climat GES qui mesure les émissions de gaz à effet de serre du logement sur une échelle allant là encore de A à G selon le même principe.

Voici ci-dessous le détail de ces 2 indicateurs avec les seuils maximum se rapportant à chaque classe énergétique :

Etiquettes énergie :

Consommation énergétique en kWh/m²/an

Etiquettes climat :

Emissions de gaz à effet de serre (GES) en kgeqCO2/m2/an

Quelles sont les caractéristiques d’une maison avec un DPE G ?

Comme nous pouvons le voir sur les schémas ci-dessus, une maison avec un DPE G consomme plus de 450 kWh/m²/an d’énergie ou émet plus de 80 kgeqCO2/m²/an. Il s’agit donc du pire classement pouvant être obtenu par un logement sur le rapport DPE. Ce type de bien est (au même titre que ceux classés F) considéré comme une “passoire thermique”.

Les maisons classées G affichent une très faible efficacité énergétique et sont par conséquent très énergivores, ce qui se traduit au quotidien par un faible confort intérieur, des factures énergétiques élevées et un plus grand impact sur l'environnement. Différentes sources de déperdition peuvent être à l'origine de cette classification comme notamment une mauvaise isolation thermique, des fenêtres anciennes et poreuses ou encore un mode de chauffage obsolète.

Ces logements sont ainsi dans le viseur des pouvoirs publics qui entreprennent depuis de nombreuses années déjà d’importantes démarches pour renouveler et améliorer le parc immobilier français en termes d’efficacité énergétique.

Les avantages à acheter une maison avec un DPE G

Malgré un confort de vie relativement sommaire, l’acquisition d’une maison classée G au DPE peut faire figure d’opportunité à plusieurs égards.

Négocier le prix

Le premier avantage d'acquérir une maison classée G est la possibilité de négocier son prix beaucoup plus facilement en soulignant l'importance du montant des travaux à réaliser pour améliorer le confort du logement. A noter toutefois qu'à Paris et dans les zones de forte tension immobilière, cette possibilité reste très limitée.

Pour étayer vos arguments, il est notamment possible de fournir à l'acquéreur des devis d'artisans justifiant d'un montant approximatif des travaux à entreprendre. Avec la nouvelle loi Climat et Résilience obligeant les propriétaires de passoires énergétiques à entreprendre des travaux pour louer, les logements classés G peuvent constituer de véritables aubaines pour les investisseurs puisque de nombreux propriétaires préfèrent vendre plutôt que de se lancer dans d'importantes rénovations.

Réaliser une plus-value

La réalisation de travaux de rénovation sur une maison classée G au DPE peut vous permettre de réaliser une belle plus-value à la revente au bout de quelques années. Partir d'un bien vétuste acheté en dessous du prix de marché peut notamment être l'occasion d'entreprendre de réelles améliorations esthétiques et architecturales. C'est également l'occasion d'améliorer la valeur verte du bien grâce notamment à l'utilisation d'énergies renouvelables. Autant d'éléments qui peuvent attirer de nombreux acheteurs potentiels.

Des possibilités d’acquisition plus importantes

Faire une offre pour une maison dont le DPE est classé en catégorie G peut augmenter vos chances de voir celle-ci acceptée et ce, même avec un budget limité. Acquérir à moindre prix peut ainsi vous permettre de bénéficier d'un logement plus grand ou mieux situé par rapport à ce que vous auriez pu obtenir pour un bien énergétiquement plus performant, à condition bien sûr de sacrifier son confort pendant un certain temps.

Les risques à acheter une maison avec un DPE G

Si l’investissement dans un logement classé G peut être une aubaine pour certains, il convient cependant d’être bien conscient des risques encourus.

Un confort réduit au moins temporairement

Les maisons classées G sont le plus souvent dotées d'un système de chauffage obsolète ou encore d'une isolation défaillante. Elles peuvent de ce fait être très inconfortables à vivre au quotidien tant que les travaux de rénovation ne sont pas entrepris. Il faut alors être prêt à supporter des conditions délicates et des factures d'énergie élevées pendant quelques mois.

Un budget travaux conséquent

Si vous souhaitez louer votre maison classée G ou tout simplement améliorer sa performance énergétique pour votre confort, il sera nécessaire de procéder à d'importants travaux de rénovation énergétique. Ceux-ci peuvent comprendre notamment la refonte de l'isolation (murs, plafond, sol), le remplacement des fenêtres, le remplacement de la ventilation ou encore l'installation d'un chauffage écologique. Ces travaux peuvent rapidement devenir coûteux et représenter un investissement financier important qu'il convient de bien anticiper en amont. Il vous est heureusement possible de solliciter des aides des pouvoirs publics pour diminuer le coût des travaux.

Un contexte réglementaire incertain

Alors que la législation prévoit déjà l’impossibilité de louer un bien classé G à partir de 2025, les incertitudes restent nombreuses sur les contraintes réglementaires qui pèseront sur ce type de biens à l’avenir. Il y a fort à parier que les pouvoirs publics vont durcir toujours plus les normes dans le futur pour se rapprocher des objectifs ambitieux de décarbonation à horizon 2050. Investir dans un bien classé G implique donc d’être bien conscient des obligations de rénovation à court ou moyen terme.

Nos conseils pour acheter une maison classée G

Pour réaliser une bonne affaire en investissant dans une maison classée G, certaines bonnes pratiques sont à respecter.

Négocier le prix du logement

Les motifs de négociation pour le prix d’un logement ne sont pas légion. Un mauvais DPE en est un à part entière qui peut vous permettre d’obtenir une décote relativement importante notamment sur les maisons. Celle-ci peut atteindre 2 à 18 % dans certaines villes par rapport à un logement classé D selon une étude de 2019 du Conseil Supérieur du Notariat. Un écart non-négligeable qui vous laisse une belle marge de manœuvre pour les travaux et peut vous permettre de réaliser une plus-value à la revente.

Vérifier le montant des charges mensuelles

Un logement classé G est par définition probablement très énergivore, à plus forte raison encore pour une maison qui ne bénéficie pas de la chaleur du voisinage. Avant l’achat, pensez donc à demander au vendeur le montant des charges mensuelles d’énergie (électricité, gaz, chauffage, climatisation, etc.) pour éviter toute mauvaise surprise une fois le bien acquis.

Prendre connaissance de l’audit énergétique

La loi Climat et Résilience oblige désormais les vendeurs de maisons considérées comme passoires énergétiques à procéder à un audit énergétique par un diagnostiqueur professionnel avant toute vente. Ce rapport doit notamment mentionner les travaux à réaliser par ordre de priorité afin d’améliorer les performances thermiques du logement. Il permet à l’acheteur d’obtenir une idée précise du montant des travaux à réaliser pour améliorer l’efficacité énergétique du logement afin de l’intégrer à son plan de financement.

S’assurer du coût des travaux à réaliser

Même si l’audit énergétique constitue une base intéressante pour évaluer le montant des travaux à effectuer pour sortir le logement du statut de passoire énergétique, cela ne vous dispense pas, bien au contraire, de solliciter des devis plus affinés auprès d’artisans spécialisés pour chaque corps de métier. Vous aurez ainsi une idée encore plus précise du budget à prévoir.

Se renseigner sur les obligations liées à l’achat d’un logement avec DPE G

S’il s’agit d’un investissement locatif, soyez bien conscient qu’il vous faudra absolument réaliser les travaux nécessaires pour sortir le logement de la classe énergétique G afin de pouvoir le louer à partir de 2025. Les logements classés F et E ne pourront pour leur part plus être loués respectivement à partir de 2028 et 2034. S’il s’agit d’un achat pour revendre, vous serez dans l’obligation de pratiquer un DPE et un audit énergétique avant de remettre le bien en vente tant que celui-ci restera classé G.

Achat maison DPE G : quelles sont les aides financières pour la rénovation du logement ?

Afin d’aider les propriétaires à supporter d’importantes dépenses de rénovation, les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs aides visant à inciter à l’amélioration énergétique du parc immobilier national. Parmi elles, on peut citer notamment :

• MaPrimeRénov’, dédiée à tous les propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique et dont le montant varie selon le type de travaux envisagés ainsi que les revenus et la composition du foyer. Différents bonus sont également disponibles (bonus “sortie de passoire énergétique”, bonus “bâtiment basse consommation ou encore bonus “forfait rénovation globale”) ;
• MaPrimeRénov’ Sérénité sur le même principe mais qui s’adresse cette fois aux foyers modestes et très modestes ;
• la Prime énergie, versée par les fournisseurs d’énergie et dont le montant dépend là encore des revenus et des travaux réalisés ;
• l’éco-prêt à taux zéro qui permet d’obtenir un financement de 7 000 à 50 000 € sans intérêts puisqu’ils sont pris en charge par l’État ;
• la TVA à taux réduit à 5,5 % au lieu de 20 % ;
• les aides des collectivités locales dont les modalités diffèrent selon les localités.

A noter que pour obtenir ces aides, les travaux doivent être réalisés par un artisan agréé RGE.

Comment savoir si la maison avec un DPE G est une bonne affaire ?

Pour mettre toutes les chances de votre côté afin de réaliser une bonne affaire en achetant une maison classée G, il est indispensable de collecter le plus d’informations possibles sur le logement. Renseignez-vous notamment sur les charges mensuelles et déterminez précisément au préalable le montant des travaux à effectuer.

A partir de là, calculez-le montant de la décote au regard des prix moyens du marché sur ce type de bien. N’hésitez pas à négocier à partir de l’estimation obtenue, chiffres à l’appui, car la tendance pourrait bien être prochainement à la vente pour les passoires énergétiques.

La baisse obtenue sur le prix de vente pourra alors vous permettre de bénéficier d’une belle marge de manœuvre pour réaliser des travaux impactants sur la valeur du logement, pourquoi pas dans la perspective d'une future revente.