Faut-il acheter une maison avec un DPE F en 2024 ?

Une maison avec un DPE F : de quoi parle-t-on ?

Le DPE est désormais devenu incontournable dans les transactions immobilières. Il constitue un outil de mesure de la performance énergétique d’un logement de plus en plus scruté par les acheteurs.

Qu’est-ce qu’un DPE ?

Introduit dans la loi à partir de 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un des diagnostics obligatoires pour la vente et désormais pour la location d'un logement au même titre que les autres diagnostics devant apparaître dans le dossier de diagnostic technique DDT (plomb, amiante, termites, électricité, gaz, etc.). Il doit être effectué par un diagnostiqueur professionnel et impartial avant que le bien immobilier ne soit mis en vente ou en location.

La note obtenue dans le cadre du DPE doit figurer sur les annonces immobilières ainsi que dans le dossier de diagnostic technique. Elle doit ainsi permettre aux acheteurs et aux locataires de disposer de toutes les informations nécessaires sur l'efficacité énergétique du bien (confort thermique, coûts énergétiques mensuels, qualité de l'isolation, etc.) afin de réaliser un choix éclairé avant l’achat ou la location.

Comment fonctionne le classement énergétique ?

Le DPE permet d’évaluer la consommation et l’impact énergétique des bâtiments sur l'environnement, en fournissant un bilan synthétisé de leur performance. Ce bilan est matérialisé par une étiquette pour l'efficacité énergétique (étiquette énergie) mesurée en kWh/m²/an. Une autre étiquette vise elle à retranscrire l'impact du logement sur le climat (étiquette climat) en mesurant les gaz à effet de serre (GES) émis en CO2/m²/an.

Chacune d’entre elles est notée de façon décroissante de A à G, A représentant la classe la plus performante (moins de 50 kWh/m²/an et moins de 5 kgeqCO2/m²/an) et G la moins performante (plus de 450 kWh/m²/an et plus de 80 5 kgeqCO2/m²/an). Voici ci-dessous les différents seuils permettant de matérialiser les étiquettes énergétiques pour un logement.

Etiquettes énergie :

Consommation énergétique en kWh/m²/an

Etiquettes climat :

Emissions de gaz à effet de serre (GES) en kgeqCO2/m2/an

Qu’est-ce qu’une maison avec un DPE F ?

D'après la classification ci-dessus, la lettre F sur le DPE indique donc que le bâtiment en question est très énergivore ou produit une grande quantité de gaz à effet de serre. Ces bâtiments sont alors qualifiés de passoires énergétiques et représentent environ 5,2 millions d'habitations en France au 1er janvier 2022 selon l'observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) soit un peu plus de 10 % du parc résidentiel français.

Jusqu'à il y a peu, la qualification énergétique était basée uniquement sur la consommation d'énergie primaire. Une classe F correspondait ainsi à une consommation de 331 à 450 kWh/m² par an. Le 1er juillet 2021, le DPE s'est doté d'un système de double seuil qui prend également en compte les émissions de CO2.

Ainsi, un logement est considéré de classe F s'il consomme entre 330 et 450 kWh/m² en énergie primaire et/ou s'il produit entre 56 et 80 kgs de CO2 eq/m².an. Ces nouveaux seuils signifient alors que le bien sera classé en fonction de sa plus mauvaise performance permettant ainsi d'identifier les biens très énergivores ou producteurs de gaz à effet de serre.

Pourquoi acheter une maison avec un DPE F ?

L'achat d'une maison avec une étiquette énergétique F peut bien souvent permettre de négocier son prix pour obtenir un tarif plus avantageux.

Négocier le prix

Pour appuyer la négociation, il vous est possible de demander plusieurs devis préalables détaillant les différents travaux de rénovation à réaliser pour améliorer la performance thermique du logement et montrer ainsi au vendeur le surcoût que cela implique pour votre achat.

Une opportunité de marché

L’achat d’un logement classé F peut par ailleurs être une bonne affaire et permettre de réaliser une belle plus-value à terme. Certains propriétaires peuvent en effet être effrayés par les travaux de rénovation et d’isolation qui vont de plus en plus devenir obligatoires pour pouvoir mettre en location un bien (interdiction de location pour les logements F à partir de 2028 notamment). Une vague de ventes est ainsi possible à l’avenir pour des propriétaires préférant s’en séparer plutôt que de s’investir dans des démarches de rénovation coûteuses et chronophages. C’est également l’occasion de réaménager intégralement le logement à votre goût si celui-ci nécessite d’importants travaux.

Bénéficier d’aides à la rénovation

Les pouvoirs publics proposent toujours plus d’incitations financières afin que les particuliers entreprennent des travaux de rénovation énergétique. Ces différentes aides peuvent ainsi vous permettre de baisser le coût des travaux et de rentabiliser plus rapidement votre investissement. Des bonus de sortie de passoire énergétique sont par ailleurs toujours en vigueur lorsque les travaux permettent de faire sortir le logement d’une étiquette F ou G.

Quels sont les inconvénients à acheter une maison avec un DPE F ?

Malgré ces avantages, investir dans un logement classé F n’est pas toujours sans risques.

Des travaux coûteux

Par définition, l’achat d’une maison classée F nécessite d’importants travaux qui peuvent augmenter sensiblement le coût de l’investissement. Ceux-ci peuvent concerner notamment l’isolation, le chauffage, la ventilation ou encore le remplacement de menuiseries. Ils doivent être anticipés en amont pour ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite.

Un confort temporairement limité

L'achat d'une passoire thermique implique un confort moindre dans le logement et donc des factures énergétiques élevées jusqu'à la réalisation des travaux.

Une législation évolutive

Si les maisons classées F peuvent toujours être louées pour l’instant, ce ne sera plus le cas à partir de 2028. Les travaux de rénovation seront donc indispensables dans une perspective de location. La réglementation devrait par ailleurs tendre vers toujours plus sévérité compte tenu des objectifs élevés de décarbonation du parc immobilier français. Il est donc conseillé d’entreprendre les travaux rapidement après avoir acquis le bien pour éviter des évolutions encore plus contraignantes.

Que faut-il vérifier avant d’acheter une maison avec un DPE classe F ?

Acheter une maison avec un DPE F implique de prendre certaines précautions avant de concrétiser son investissement.

Le montant des charges mensuelles

Si le prix d’achat d’une maison classée F peut être alléchant de prime abord, il convient néanmoins de s’assurer au préalable que les coûts fixes qui s’y rapportent ne soient pas démesurés, ce qui peut être souvent le cas dans une maison mal isolée. Pensez donc avant l’achat à solliciter toutes les informations relatives aux charges mensuelles telles que notamment le montant des factures d’électricité, de gaz, de chauffage ou de climatisation.

L’audit énergétique obligatoire depuis avril 2023

Désormais, les vendeurs de maisons classées F ou G au DPE sont dans l'obligation d'effectuer un audit énergétique avant la vente de leur bien. Ce rapport incluant des informations importantes telles que les travaux à réaliser, leur coût approximatif ainsi qu'un calendrier prévisionnel pour lancer lesdits travaux est particulièrement avantageux pour les acquéreurs. Il permet en effet de bénéficier d'une évaluation relativement précise des travaux à entreprendre afin de l'intégrer dans son plan de financement et son calcul de rentabilité.

Comment calculer le coût des travaux à réaliser pour rendre le logement moins énergivore ?

Le coût des travaux est à calculer en fonction de l’état du logement actuel mais également de l’objectif poursuivi par l’achat (habitation, location voire revente).

Faire des demandes de devis pour s’assurer du coût des travaux

Pour calculer le coût des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez en premier lieu vous référer à l’audit énergétique fourni qui vous indiquera les travaux à réaliser pour améliorer les performances du logement. Celui-ci mentionne notamment les travaux prioritaires à effectuer et ceux optionnels. Il est cependant conseillé, pour éviter les mauvaises surprises, d’effectuer des devis détaillés auprès de plusieurs artisans pour chacune des catégories de travaux mentionnées (isolation, menuiseries, toiture, chauffage, etc.). Prévoyez également une marge de dépenses supplémentaires de l’ordre de 10 % pour les dépenses imprévues pendant les travaux.

Se renseigner sur les aides financières

Pour promouvoir l'efficacité énergétique des bâtiments classés F, diverses incitations financières sont proposées aux particuliers réalisant des travaux. Parmi elles, on peut noter notamment MaPrimeRénov', l'éco-PTZ, la prime énergie, la TVA à 5,5 % ou encore les aides des collectivités locales. La plupart étant cumulables entre elles, elles vous permettent de réduire parfois sensiblement le coût des travaux, notamment pour les ménages disposant de revenus limités. Des bonus "sortie de passoire énergétique" ou "forfait de rénovation globale" permettent encore de réduire le coût de la rénovation.

Comment savoir si la maison avec un DPE F est une bonne affaire ?

Pour investir dans un logement classé F, il vous faudra anticiper différents points en amont afin de réaliser la meilleure affaire possible. Veillez notamment à estimer précisément les coûts des travaux à entreprendre, à vous renseigner sur toutes les aides financières pouvant être obtenues et à vous tenir informé sur les éventuelles modifications législatives sur ce type de bien.

N'hésitez pas à solliciter une décote relativement importante auprès du vendeur, ce qui vous laissera plus de marge de manœuvre pour les travaux par la suite. Cela vous permettra d'aménager le logement selon vos goûts ou d'obtenir une meilleure plus-value en cas d'investissement locatif. Si les travaux à envisager sont vraiment trop importants au regard de votre budget, tournez-vous vers un bien moins énergivore avec moins de dépenses à prévoir.