Quel est l'impact du DPE pour l'achat d'une maison ?

Acheter une maison avec un mauvais DPE : à quoi faut-il faire attention ?

Les recommandations de travaux indiqués sur le DPE

Les logements en DPE F et G sont considérés comme des passoires énergétiques, ce qui signifie qu’ils présentent de mauvaises performances en termes de chauffage, d’isolation, etc. Acquérir l’un de ces logements peut se révéler intéressant puisque le prix de vente est généralement plus bas pour compenser le coût des travaux énergétiques à réaliser.

Vous pouvez retrouver une liste de ces travaux ainsi qu’une estimation de leur prix dans le DPE de la maison qui doit vous être obligatoirement fournit. Ce sont des informations cruciales dont il faut tenir compte avant de signer la promesse de vente puisqu’il faut intégrer le montant de ces travaux dans votre budget et par conséquent le montant que vous avez besoin d’emprunter pour éviter les mauvaises surprises !

La surface du logement

Un mauvais DPE implique des travaux de rénovation pour isoler les murs par l’intérieur par exemple. Cela risque de réduire la surface de votre logement puisque les travaux peuvent utiliser quelques précieux mètres carrés, surtout pour les chambres bénéficiant souvent d’une surface moindre par rapport aux autres pièces de vie.

Voici les pertes de surface à prévoir pour passer d’un DPE G/F à un DPE D selon une étude Flatlooker :

• pour un T1 : 2,5 m² en DPE G (10 cm d’épaisseur) et 0,75 m² en DPE F (6 cm d’épaisseur) ;
• pour un T2 : 4 m² en DPE G (10 cm d’épaisseur) et 1,2 m² en DPE F ;
• pour un T3 : 6 m² en DPE G (10 cm d’épaisseur) et 1,95 m² en DPE F.

Les installations communes au sein de la copropriété

En fonction de la date d’installation de la chaudière commune, il est possible que vous deviez la changer pour améliorer la note DPE de la maison. En effet, la date d’installation de la chaudière fait partie des critères qui permettent de passer d’un DPE F à un DPE E. Si la chaudière fonctionne au gaz ou au fioul (sans possibilité de la régler au niveau du logement), cela peut également impacter votre classe DPE, ce qui signifie qu’il est probable que vous deviez prévoir un changement pour augmenter votre notation. Autant de coûts dont il faut de nouveau tenir compte !

Peut-on négocier le prix d’un logement classé F ou G ?

Avant d’acheter une maison DPE G ou d’acheter une maison DPE F, il y a un point important dont vous devez tenir compte : le prix de vente. Les biens énergivores sont souvent vendus à un prix inférieur pour compenser leurs mauvaises performances énergétiques, et une décote est appliquée.

L’influence du DPE sur le prix de vente d’un logement

Classement DPE	Performances énergétiques	Type de bien	Influence sur le prix
A et B	Excellentes	Logements BBC (bâtiment basse consommation)	+ 10%
C et D	Bien	Construction de moins de 10 ans	+ 5%
D et E	Moyennes	Construction ancienne rénovée	- 10%
F et G	Mauvaises	Construction ancienne non rénovée	- 15 %

Chiffres tirés d’une étude de l'association Dinamic sur l'influence du DPE sur les prix de l'immobilier

Est-ce vraiment une bonne affaire d’acheter une passoire thermique en 2023 ?

Investir dans une passoire thermique semble intéressant de prime abord puisque cela permet d’obtenir des marges de négociations plus intéressantes, de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% pour les travaux de rénovation et d’obtenir des aides du gouvernement pour réduire le coût des travaux de rénovation.

Les maisons en DPE F et G sont généralement vendues à des prix inférieurs puisqu’une enveloppe de travaux est à prévoir. De nombreux biens de ce type sont actuellement sur le marché puisque les propriétaires se préparent aux prochaines restrictions de location : ils décident de vendre plutôt que de se lancer dans des chantiers d’amélioration de performance énergétique.

Du côté de l’acheteur, la pertinence de l’opération dépend du montant des travaux à envisager. Il faut que la baisse du prix de vente couvre totalement ou en très grande partie le montant des travaux à prévoir pour améliorer le DPE et augmenter le confort de vie de la maison : l’argent économisé grâce à la décote est utilisé pour les travaux de rénovation.

Les économies d’énergie réalisées permettent d’alléger les factures d’électricité ou de gaz, un autre bon point en faveur des travaux. Une plus-value à la revente peut également être envisagée puisqu’un meilleur DPE augmente la valeur d’un bien immobilier. Lors de la revente, vous pourrez capitaliser sur les travaux réalisés pour mettre en valeur votre bien.

Le DPE est-il un critère de financement pour les banques ?

Certaines banques favorisent l’acquisition de logements économes

Pour encourager l’acquisition de logements économes en énergie, certaines banques proposent des prêts à taux 0 pour des logements classés A, B ou C. Parmi les banques qui ont mis en place ce genre d’initiative, on retrouve le Crédit Agricole, la Banque Postale ou encore le Crédit Mutuel. DPE et prêt immobilier sont donc étroitement liés !

Les banques pénalisent-elles l’acquisition de passoires thermiques ?

Acquérir une passoire thermique n’est pas pénalisant. Il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier pour acheter une maison avec un DPE E, F ou G. Toutefois, il est possible que les banques ne vous financent pas si l’enveloppe des travaux de rénovation énergétique n’est pas en adéquation avec le DPE du bien.

L’obtention d’un PTZ ancien est conditionnée à un DPE E

Si vous achetez une maison en DPE F ou G, sachez que vous pouvez avoir recours à un DPE projeté pour estimer les performances énergétiques de l’habitat après les travaux de rénovation. C’est un document important puisqu’il fait partie des conditions pour obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) : le DPE projeté doit mentionner que le futur DPE sera classé E ou mieux.