Désolidarisation d'un prêt immobilier : comment faire ?

Qu'est-ce que le principe de solidarité ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier avec un co-emprunteur, vous êtes solidaires l’un et l’autre pour ce qui concerne le remboursement des échéances. Concrètement, si l’un des deux ne peut plus assumer le paiement des mensualités, l’autre devra le faire à sa place. Ce principe de solidarité s’applique aux :

• personnes vivant en concubinage ;
• couples pacsés ;
• couples mariés.

Si le couple vient à se séparer ou à divorcer, les deux partenaires restent cependant co-emprunteurs pendant toute la durée du prêt. Pour désengager l’un ou l’autre, il faut recourir à une démarche de désolidarisation.

Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ? 

Il existe 2 façons de se désolidariser d’un prêt immobilier :

• la solution la plus simple est de vendre le bien immobilier afin de rembourser le crédit en totalité ;
• l’un des partenaires reprend le prêt en son nom propre en rachetant la part de l’autre, mais cette solution peut nécessiter un rachat de soulte pour celui qui conserve le prêt. Il est ensuite possible d'ajouter un co-emprunteur en cours de prêt et de faire les démarches nécessaires auprès d'un notaire pour que le nouvel emprunteur devienne propriétaire du bien.

Quelles sont les démarches ?

Lorsque l’un des deux partenaires reprend le prêt en son nom, il doit en informer la banque par écrit : 

• le co-emprunteur qui reprend le prêt en son nom l’indique par écrit, en précisant qu’il renonce à toute action envers l’autre partenaire pour le remboursement des échéances ;
• le deuxième co-emprunteur informe qu’il se désolidarise et qu’il accepte que le prêt soit uniquement au nom de l’autre.

L’organisme de crédit va étudier la capacité de remboursement du partenaire qui souhaite conserver le prêt. Si elle n’est pas suffisante, la banque pourra refuser la désolidarisation du crédit ou demander des garanties supplémentaires :

• la caution d’un tiers ou d’un organisme comme le Crédit Logement ;
• l’hypothèque du bien immobilier.

Le partenaire qui reprend le prêt peut également solliciter une renégociation ou un rachat de crédit comportant la souscription d’un nouvel emprunt.

Modèle de lettre de désolidarisation

La lettre de désolidarisation doit être adressée à l’organisme de crédit en courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit comporter les éléments suivants :

• la date de signature du prêt et l’échéance ;
• le motif pour lequel vous demandez la désolidarisation (divorce, séparation, rupture de pacs…) ;
• la mention de l’emprunteur qui conserve le logement et qui assumera donc le remboursement des échéances jusqu’au terme ;
• la demande du co-emprunteur qui se désolidarise attestant de sa volonté de ne plus être engagé.

Quels sont les délais ?

La démarche de demande de désolidarisation en elle-même est donc assez simple, mais les délais de traitement par l’organisme de crédit varient entre 1 et 6 mois. Tant que la désolidarisation n’est pas validée par la banque, chaque co-emprunteur continue d’assumer le remboursement des échéances. Il est donc conseillé d’entamer cette démarche dès le début de la procédure de séparation ou de divorce.

Comment aboutit la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

La désolidarisation peut aboutir de trois manières différentes :

• le crédit est transféré à l’un des deux co-emprunteurs qui devient l’unique titulaire du prêt ;
• le logement peut être attribué à l’un des deux partenaires, les deux restant titulaires du crédit qu’ils continuent à rembourser conjointement ;
• le bien peut être vendu afin de rembourser la totalité du crédit par anticipation.

Quels sont les frais à payer pour se désolidariser ?

La désolidarisation d’un prêt immobilier engendre des frais, car la procédure n’est pas neutre ni au regard de la banque ni à celui de la propriété du bien. La banque considère le transfert du crédit comme un nouvel emprunt auquel s’appliquent des frais de dossier.

Le rachat de la part du co-emprunteur qui se désengage doit être validé par un acte notarié. Les frais sont de 7,5% de la valeur de la part rachetée. 

Cette valeur, appelée la soulte, est calculée en fonction de la valeur du bien et des mensualités restantes. Le rachat de soulte est souvent source de désaccord dans les procédures de divorce. Le montant de l’assurance emprunteur peut également varier selon la situation du nouveau titulaire unique.

Quel impact pour l’assurance emprunteur ? 

L’assurance emprunteur permet de garantir le paiement des échéances en cas de défaillance des titulaires liée à un accident de la vie (décès, invalidité, incapacité...). Lorsque l’un des deux se désolidarise, les modalités de l’assurance peuvent changer, notamment les quotités d’assurance. Par exemple, au lieu d’être couvert chacun à 50%, le nouvel emprunteur unique devra être couvert à 100% afin de conserver le même niveau d’assurance. Le montant sera alors plus important, ce qui influe sur le taux global du prêt.

Le partenaire qui se désengage doit clôturer son contrat d’assurance emprunteur en présentant un justificatif à l’assureur. Celui qui garde le prêt peut conserver la même assurance avec des modalités différentes ou souscrire une nouvelle couverture.