Ce que vous devez savoir pour acheter votre bien immobilier à deux

Acheter un bien immobilier à 2 : comment fonctionne la quote-part ?

Vous comptez acheter à plusieurs avec des apports différents ? La répartition de la quote-part est alors un élément essentiel puisque tous les frais inhérents au bien immobilier acheté sont répartis selon l’investissement de chaque partie dans l’acquisition, notamment le montant d’impôts et de travaux.

Une répartition claire des quotes-parts permet d’éviter contentieux et malentendus. Si chaque acheteur finance le bien avec une somme différente, on parle de communauté des indivisaires. Prix de vente définitif, frais agence, montant de la garantie, frais de notaire : ce sont autant d’éléments qui seront impactés par la répartition des quotes-parts.

Acheter à deux sans être marié : à quoi devez-vous penser ?

Acheter en concubinage

Acheter à 2 sans être mariés signifie que vous n’appartenez à aucun régime matrimonial. C’est une union libre, aussi appelée concubinage. Pour acheter un bien immobilier à deux, on conseille alors l’achat en indivision afin que les deux noms soient inscrits sur l’acte notarié. Ce dernier doit également préciser la répartition des parts de chaque acheteur. Juridiquement, en cas de séparation, les concubins devront céder le bien. Est répartit ensuite le produit de la vente entre les deux personnes en tenant compte du prorata de leurs apports.

Acheter sous Pacs

Mais acheter sans être mariés ne signifie pas que vous ne pouvez pas être lié par un contrat en dehors de celui du mariage. Un achat immobilier en étant pacsés permet à deux personnes non mariées de faire l’acquisition de leur logement sous le régime de la séparation des biens (même s’il est toujours possible d’opter pour l’indivision). Le régime appliqué ressemble à celui du mariage :

• les biens dont l’acquisition date d’avant le Pacs restent la propriété exclusive du partenaire concerné ;
• les propriétés dont l’acquisition intervient pendant le Pacs sont détenues à 50 % par les deux partenaires ;
• les deux pacsés sont solidairement responsables du prêt immobilier.

Acheter à deux en étant marié : quelles conséquences ?

Avant d’acheter un bien immobilier à deux en étant marié, il faut se pencher sur la question du régime matrimonial. Il en existe plusieurs :

• le régime de la séparation des biens ;
• le régime de la communauté universelle ;
• le régime de la communauté réduite aux acquêts ;
• le régime de la participation aux acquêts.

Le régime de la participation aux acquêts exige, avant le mariage, de passer devant un notaire pour signer un contrat de mariage et répertorier les biens propres de chaque époux. Ensuite, on divise les biens en deux : les biens propres et les biens communs.

Alors que pour un achat immobilier sous la communauté universelle, le bien appartient aux deux époux à parts égales. Même le patrimoine immobilier acquis ou hérité avant le mariage (sauf clause d’exclusion dans le contrat) est réparti équitablement entre les deux époux. Les régimes matrimoniaux impactent donc directement les droits et devoirs de chaque époux.

Pour l’attribution du prêt, la banque exige des époux qu’ils s’engagent solidairement l’un envers l’autre. Si l’un des co-emprunteurs ne paye pas ses mensualités de crédit, c’est le second co-emprunteur qui devra les payer.

Quel régime juridique choisir quand on achète à 2 ?

Acheter en indivision

Généralement, la solution la plus simple pour acheter un bien immobilier à deux reste d’acheter en indivision. L’indivision signifie que chaque conjoint ou concubin est propriétaire du logement en question à la hauteur de la quote-part mentionnée dans le contrat d’indivision. Il est possible de se retirer n’importe quand de l’indivision, à condition que l’autre personne soit capable de racheter la part de l’autre (sinon, le bien doit être vendu).

Acheter en SCI

Vous pouvez également acheter un bien immobilier à deux en SCI (société civile immobilière) : chaque membre investit du capital dans la SCI dont ils deviennent dirigeants. Ce capital représente la quote-part du prix du logement que chacun désire injecter dans le projet. Le couple achète ensuite la maison ou l’appartement au nom de la SCI. On stipule ensuite que le couple occupe le logement à titre gratuit ou comme locataires.

Acheter à deux en SCI exige de réaliser davantage de démarches administratives par rapport à un achat en indivision, avec de potentiels frais supplémentaires (rédaction des statuts, tenue de comptabilité, etc.). De plus, la SCI limite les possibilités d’emprunt et ne permet pas de bénéficier d’un prêt épargne logement (PEL).

Cependant, cette structure permet aussi de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs et de faciliter leur gestion patrimoniale et fiscale. La SCI permet à l’un des deux conjoints de se retirer plus facilement du projet, ou encore de mieux gérer le décès de l’un des deux.

Séparation : comment se désolidariser d’un prêt immobilier ?

En cas de séparation ou de divorce, il est possible de procéder à une désolidarisation de prêt immobilier. Pour cela, deux options s’offrent à vous :

• vendre le bien immobilier acheté à deux pour rembourser l’entièreté du crédit ;
• reprendre le prêt en son nom propre en rachetant la part de l’autre, avec un rachat de soulte.

Pour ce faire, il faut envoyer une lettre de désolidarisation à votre banque pour la notifier de la volonté de la volonté du co-emprunteur de reprendre le prêt en son nom et de renoncer à toute action envers l’autre partenaire pour le paiement des échéances de crédit. L’autre co-emprunteur doit expressément accepter que le prêt devienne uniquement au nom de celui qui reprend le bien.

La banque va analyser la capacité de remboursement du partenaire désireux de conserver le prêt. Selon la situation, elle peut refuser la désolidarisation ou exiger des garanties supplémentaires comme une caution (tiers ou Crédit Logement) ou une hypothèque immobilière.