Construire sa maison : les 6 étapes à suivre

Étape 1 : déterminer votre budget 

Si vous souhaitez faire construire votre maison, la première étape incontournable est d’établir votre budget. Combien pouvez-vous consacrer à votre projet immobilier ? 

Avant d’établir votre budget prévisionnel, vous devez observer :

• l’épargne que vous pouvez consacrer à votre achat immobilier ;
• vos revenus mensuels ;
• le montant du crédit immobilier que vous pouvez obtenir. 

Vous saurez ainsi le montant estimatif dans lequel doit rentrer votre projet. 

Ensuite, il faut prendre en compte tous les postes de dépense pour estimer le montant de vos travaux. Un chantier de construction d’une maison comprend différents éléments.

• L’achat du terrain (le prix d’achat et les frais de notaire).
• Le type de maison à construire.
• Les fondations.
• La surface de la maison.
• Les matériaux utilisés.
• Le nombre d’étages.
• Les finitions.
• Les équipements (chauffage, chauffe-eau, par exemple).
• L’aménagement intérieur et extérieur.
• La main-d’œuvre.
• Les frais administratifs (permis de construire…).
• Les frais de raccordement au réseau électrique, de gaz, d’eau ou au réseau télécom.
• Les honoraires d’architecte et de bureau d’étude. 

Dans la majorité des situations, il est nécessaire de trouver un financement bancaire pour payer le prix de la construction d’une maison ou le prix d’une maison neuve. L’emprunteur ne peut pas dépasser un taux d’endettement de 35 % (assurance comprise), par rapport à ses revenus. La durée d’un remboursement ne peut pas excéder 25 ans. Ces deux données vous permettent d’obtenir le montant maximum du prêt auquel vous pourriez prétendre. 

Étape 2 : choisir le terrain idéal 

Après avoir déterminé votre budget, vous devez trouver le terrain adapté à vos besoins. Pour être efficace, vous pouvez circonscrire vos recherches. 

Tout d’abord, choisissez l’emplacement souhaité. Ce peut être, par exemple, un périmètre de quinze kilomètres autour de votre travail ou du collège de vos enfants. Vous pouvez aussi privilégier certaines communes ou certains arrondissements. 

Ensuite, il est nécessaire de lister les critères attendus pour votre terrain. Ce peut être :

• une superficie ;
• la configuration du terrain ;
• la présence d’un point d’eau ;
• la présence d’arbres ;
• le voisinage ;
• les infrastructures à proximité ;
• la situation isolée ou dans un lotissement ;
• etc. 

Le terrain doit être constructible. Vous pouvez vous renseigner auprès de la municipalité pour connaître les contraintes de constructibilité. Si possible, il est préférable de porter son choix sur un terrain viabilisé, c’est-à-dire déjà relié aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de tout-à-l’égout, de télécommunication. 

Le processus d’achat du terrain commence par la signature d’un avant-contrat entre l’acheteur et le vendeur. Ensuite vient l’étape du compromis de vente. Il s’agit d’un acte préparant la vente et fixant des conditions suspensives, comme l’obtention d’un financement par l’acheteur. Le compromis détermine aussi l’indemnité d’immobilisation. C’est une somme d’argent versée par l’acheteur et qui revient au vendeur si la vente n’est pas finalisée. Enfin, la vente officielle découle de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. 

Étape 3 : les démarches administratives pour la construction d’une maison 

La construction d’une maison demande la réalisation de nombreuses démarches administratives. Celles-ci doivent précéder le début de vos travaux. Si vous passez par un CCMI (Contrat de construction d’une maison individuelle), le promoteur peut se charger de ces démarches. 

Comment obtenir un permis de construire ? 

Un permis de construire est indispensable pour pouvoir construire votre maison. Pour cela, vous devez remplir un dossier de permis de construire. Si vous faites appel à un architecte, c’est lui qui s’en charge. Le dossier peut être complété sur un formulaire papier ou sur Internet. 

Une fois finalisé, votre dossier doit être envoyé à la mairie. Dans les grandes communes, il existe un service dédié au permis de construire. Celui-ci dispose souvent d’une adresse mail spécifique pour envoyer les demandes de permis de construire. Si vous envoyez votre dossier par voie postale, il est recommandé d’utiliser un courrier recommandé avec accusé de réception. Si vous déposez votre dossier directement dans les bureaux de la municipalité, alors il est préférable de demander un justificatif de réception. 

Votre dossier est ensuite examiné par les agents publics habilités. Pour une maison individuelle, il faut compter environ deux mois de délai d’instruction, si votre dossier est complet. Si certaines pièces manquent, vous disposez de trois mois après demande de la mairie pour les envoyer. Le délai d’instruction démarre lorsque le dossier est complet. La mairie a un mois pour vous prévenir si des informations manquent. 

La réponse de la mairie est envoyée par courrier recommandé. Elle peut décider d’autoriser la construction ou de la refuser. Une absence de réponse équivaut à un permis de construire tacite. 

Lorsque vous avez obtenu l’autorisation, vous devez afficher votre permis de construire à l’entrée de votre chantier. Il est obligatoire de déclarer l’ouverture et l’achèvement des travaux. Lorsque la construction est finie, vous devez payer la taxe d’aménagement. 

Quelles assurances souscrire avant de commencer ?

Pour la construction d’une maison neuve, deux assurances sont obligatoires. 

• L’assurance dommage-ouvrage : elle doit être souscrite par le maître d’ouvrage. Il peut s’agir du propriétaire si celui-ci s’occupe de gérer les travaux et les différents artisans. Le maître d’ouvrage peut aussi être un prestataire. C’est souvent le rôle de l’architecte. 

• L’assurance de responsabilité civile : elle est aussi appelée assurance décennale. C’est au constructeur de la souscrire. Elle permet d’indemniser les dommages survenus à cause des travaux. Elle vient aussi couvrir les désordres pouvant affecter la solidité de la maison ou la rendre impropre à sa destination. Si vous faites appel à plusieurs artisans différents, chacun doit disposer de cette assurance. Si un artisan sous-traite à d’autres, certains aspects du chantier, son assurance décennale couvre leur intervention. Toutefois, il est préférable que chaque sous-traitant dispose de sa propre assurance décennale. 

Les assurances obligatoires pour un chantier apportent quatre garanties principales :

• La garantie de parfait achèvement : jusqu’à un an après la réception des travaux, le constructeur doit réparer tous les désordres signalés par le propriétaire.
• La garantie de bon fonctionnement : l’installateur doit réparer les défauts de fonctionnement des équipements de la maison (le chauffage, par exemple).
• La garantie décennale : elle prend en charge les dommages liés à la solidité de la maison pendant dix ans.
• La garantie dommage-ouvrage : le propriétaire peut obtenir le remboursement des travaux urgents qu’il a dû faire réaliser en cas de défaut grave de construction. 

Pendant les travaux, une assurance multirisque habitation n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est conseillé d’assurer progressivement la maison au fur et à mesure de sa construction. Dès le début, vous pouvez souscrire les garanties principales couvrant votre responsabilité civile, les incendies, les inondations et les dégâts météorologiques. Ensuite, pièce par pièce, vous pouvez garantir le vol, le bris de glace ou les dommages électriques. 

Étape 4 : de quels professionnels s’entourer pour la construction ? 

Pour mener à bien votre projet de construction d’une maison neuve, il est indispensable de bien s’entourer, même si vous vous lancez dans l'autoconstruction. 

On compte généralement trois grands acteurs de la construction. 

• L’architecte : il réalise les plans et peut coordonner les différents artisans. Il intervient donc tout au long du projet.
• Le bureau d’étude : il est chargé d’analyser la faisabilité d’un projet. Il peut intervenir, par exemple, pour déterminer l’emplacement d’une fosse septique. Il peut également être sollicité ponctuellement pour répondre à une question technique sur la solidité de la construction.
• L’artisan : il est au cœur du projet puisque c’est lui qui réalise concrètement la construction de la maison. Il possède un champ de compétence spécifique. Il faut donc faire intervenir différents artisans ; menuisier, maçon, charpentier, couvreur, électricien, plombier, etc.

Étape 5 : le suivi de chantier

Votre chantier commence. Tout au long des travaux, il est impératif d’être présent et de suivre leur avancement. De cette manière, vous détectez un éventuel souci rapidement pour le corriger avant qu’il ne soit trop tard. N’hésitez pas à interroger les artisans afin de comprendre le mieux possible les étapes de la construction. 

Le suivi de chantier est indispensable, peu importe les modalités de la construction, qu’il y ait un maître d’ouvrage, un promoteur ou que vous géreriez la construction, vous-même. 

Certaines étapes de la construction sont cruciales. Il faut donc être particulièrement vigilant. C’est le cas :

• du début de chantier ;
• de la construction des fondations ;
• de l’implantation des murs ;
• de la mise hors d’air (la pose des cloisons, des portes et fenêtres) ;
• de la mise hors d’eau (la pose de la charpente et de la couverture). 

C’est lors de ces étapes qu’il faut organiser des réunions de chantier. N’oubliez pas de demander le compte-rendu de ces réunions et de mettre vos remarques par écrit si nécessaire. Il est aussi recommandé de faire des photographies du chantier à chaque étape. 

Étape 6 : la réception de la maison 

La dernière étape de la construction de la maison correspond à la réception des travaux. Vous allez bientôt pouvoir y habiter. Pour sécuriser votre situation, il est toutefois indispensable de vérifier la bonne réception des travaux. Il s’agit d’examiner tous les éléments de la construction pour détecter des désordres ou des malfaçons. Ils doivent être déclarés sur le procès-verbal de réception. Les artisans ont l’obligation d’y remédier. 

La visite de réception se fait avec l’architecte, le maître d’ouvrage ou les principaux artisans. Vous devez également vous faire assister d’un professionnel chargé de tester l’étanchéité de votre habitation.